Держгеокадастр ініціює зміну способу оцінки вартості землі сільськогосподарського призначення для Фонду держмайна

Держгеокадастр пропонує змінити алгоритм розрахунку Фондом держмайна України оціночної вартості земельних ділянок сільськогосподарського призначення для купівлі/продажу землі. Нагадаємо, що ФДМУ проводить цей розрахунок за допомогою запущеного у червні 2021 року сервісу автоматичної оцінки об’єктів нерухомості – його називають Модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку. Цей Модуль, за оцінками учасників ринку землі (покупці та продавці паю, нотаріуси, приватні оцінювачі), видає часто завищені показники (іноді – навіть багатократні) з оціночної вартості земельної ділянки, що призводить до завищених сум сплати податків (зокрема ПДФО) за ділянками, які виставлені на продаж.

Шквал критики призвів до того, що у вересні відбулася спеціальна нарада у Держгеокадстрі за участі всіх сторін. Днями до Фонду держмайна відправили підсумковий документ за її результатами із рекомендаціями про зміну визначення Фондом оціночної вартості землі. Зокрема, для уникнення «космічних» значень показників оціночної вартості сільськогосподарських земель пропонується встановити конкретні мінімальні та максимальні значення оціночної вартості 1 га земель в розрізі сільськогосподарських угідь (рілля, перелоги, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища) за областями, які оновлюватимуться щорічно.

AgroPolit.com отримав цей документ і пропонує вам ознайомитися з ним і закладеними в ньому кроками.

Читати до теми: Перші сто днів роботи ринку землі – перевага на боці оренди

Проблеми з визначенням оціночної вартості сільськогосподарських земель ФДМУ

Влітку ФДМУ запустив Єдину базу звітів про оцінку нерухомості, що є сервісом автоматичної оцінки об’єктів нерухомості.

Законодавча підстава для проведення такої оцінки: вимогу визначення оціночної вартості майна передбачено у пункті 172.3 статті 172 Податкового кодексу України. Зокрема, там сказано, що дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається, виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче від оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої Модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче від ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку (далі – Єдина база).

Земельна мапа України

Найповніша база даних про всі операції з сільськогосподарськими землями

Будь мобільний — слідкуй за ринком землі в Україні онлайн

Важливий момент: звіт про оцінку незалежного оцінювача вноситься до Єдиної бази даних, якщо його результати не перевищують 25% від оцінки ФДМУ (це передбачено пунктом 9 розділу IV «Порядку ведення Єдиної бази даних звітів про оцінку», оновлено Наказом ФДМУ від 12.01.2021 № 24, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 24 лютого 2021 р. за № 239/35861)! Це на практиці створює проблеми, бо оцінювачі «озираються» на оцінку Фонду із Модуля.

Оцінювач або замовник послуги може надіслати звіт про незалежну оцінку на рецензування до Фонду держмайна. За наявності позитивної рецензії звіт про оцінку буде зареєстровано в Єдиній базі, як результат – автоматично присвоять унікальний реєстраційний номер. У разі негативної рецензії ФДМУ поверне звіт оцінювачу на доопрацювання, після чого все по колу – звіт незалежного оцінювача знову має пройти рецензію ФДМУ і у разі успіху – його зареєструють і додадуть до Єдиної бази, а власник паю зможе його продати.

Оновлення алгоритму визначення Модулем оціночної вартості земельних ділянок сільськогосподарського призначення

Держгеокадастр пропонує три кроки для оновлення механізму визначення оціночної вартості паїв ФДМУ:

1. зменшити вагову складову у розрахунку даних щодо вартості земельних ділянок, отриманих з мережі інтернет (платформи онлайн-оголошень тощо);
2. збільшити вагову складову відомостей про ціну земельних ділянок, яка фактично передбачена у договорах відчуження земельних ділянок (станом на 05.10.2021 укладено майже 26 тис. договорів відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення на площу 63.5 тис. га по всій території України);
3. зменшити вагову складову у розрахунку вартості земельних ділянок даних, які істотно відрізняються від середньої ціни земельних ділянок, яка фактично передбачена у договорах відчуження земельних ділянок.

Читати до теми: Ринок землі – результати від Мінагро, Мінюсту, Нотаріальної палати та Держгеокадастру

Як сказано у надісланому ФДМУ документі,  «з метою уникнення екстремальних значень показників оціночної вартості сільськогосподарських земель пропонуємо (Держгеокадастру. – Авт.) встановити мінімальне та максимальне значення оціночної вартості 1 га сільськогосподарських земель в розрізі сільськогосподарських угідь, які щороку оновлюватимуться за результатами аналізу показників моніторингу ринку земель (граничні значення, розраховані за даними загальнонаціональної нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, додаються). У разі, якщо розрахована Модулем оціночна вартість земельної ділянки сільськогосподарського призначення (в перерахунку на 1 га) є меншою, ніж мінімальне значення або більшою, ніж максимальне, оціночна вартість приймається на рівні мінімального або максимального значення відповідно».

Variant Irrigation

Більше зрошуєте — більше прибутку!

Дізнавайтесь вартість установки обладання Variant Irrigation з врахуванням державної програми компенсації

При цьому особливу увагу у оновленні алгоритму для ФДМУ в Держгеокадастрі приділяють нормативно-грошовій оцінці. Далі подаємо без змін пропозиції Держгеокадастру про те, як визначати мінімальні та максимальні значення оціночної вартості 1 га земель в розрізі сільськогосподарських угідь (рілля, перелоги, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища) за областями:

Як обмеження мінімальної оцінки доцільно використовувати нормативну грошову оцінку земельних ділянок, адже Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (набирає чинності 01.07.2021), зокрема, передбачено внесення змін, які передбачають, що до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) (це переважна більшість земельних ділянок, представлених на ринку), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.

Водночас аналіз даних моніторингу ринку земель сільськогосподарського призначення, що здійснюється Держгеокадастром відповідно до статті 25 Закону України «Про оцінку земель» (дані оприлюднені на офіційному вебсайті Держгеокадастру), свідчить, що 77 % угод щодо продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають ціну за 1 га до 70 000 грн. Водночас ці угоди стосуються близько 97 % площі відчужених земель.

Також варто звернути увагу, що якщо оціночна вартість земельної ділянки буде меншою за реальну ціну, про яку домовилися сторони, зовсім не обов’язково очікувати, що сторони правочину будуть занижувати ціну у договорі. Далеко не всі громадяни України схильні до протиправної поведінки, крім того, природним запобіжником для заниження ціни буде зростання юридичних ризиків у разі розірвання або визнання договору щодо земельної ділянки недійсним (покупець може претендувати лише на отримання коштів, відображених у договорі).

Отже, як максимальна межа оціночної вартості земельних ділянок може бути обрана ціна у 70 000 грн за гектар, або – як альтернатива – 200% нормативної грошової оцінки земельної ділянки (що в більшості випадків приблизно дорівнює вказаній ціні).

Завищення вартості земельних ділянок при її розрахунку за допомогою Модуля призводить не до зростання обсягів обов’язкових платежів до бюджетів, а, навпаки, до їх зменшення (через меншу кількість укладених правочинів) або ж до додаткових витрат учасників ринку на проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок. З огляду на викладене, створення запобіжників для завищення вартості земельних ділянок Модулем матиме позитивний ефект як на функціонування ринку земель в цілому, так і на стан наповнення бюджетів.

Наталія Білоусова  головний редактор AgroPolit.com