Результати п'ятого засідання земельного штабу: ринок землі, електронні торги, кредитування та прозорість земельних відносин

Днями пройшло чергове (п'яте) засідання земельного штабу, ініційоване Міністерством аграрної політики та продовольства України. Участь у ньому взяли представники міністерства та фахівці у земельних та правових питаннях. Серед ключових тем, які піднімалися під час засідання, обговорювалися робота ринку землі, електронні торги, прозорість земельних відносин, кредитування аграріїв, питання оренди, робота підрозділів Держгеокадастру та правові ініціативи законодавців у земельній сфері. AgroPolit.com зафіксував ключові моменти виступу спікерів і зібрав їх в зручному для читачів форматі.

Роман Лещенко, міністр аграрної політики та продовольства України

Сьогодні середня ціна за гектар продовжує зростати і складає майже 40 тисяч грн

Ринок землі продовжує стабільно працювати в штатному режимі, ми вже маємо більше 58 тисяч зареєстрованих правочинів, мова йде про понад 150 тисяч гектарів (в межах договорів купівлі-продажу 147 тисяч гектарів).

Сьогодні середня ціна за гектар продовжує зростати і складає майже 40 тисяч грн. Міністерство аграрної політики націлене продовжувати вдосконалювати механізми земельної реформи. Тому у нас є перші успіхи і в старті електронних земельних аукціонів. Це база в розвитку інституційних основ прозорих земельних відносин, розвитку і економічних відносин. І сьогодні відкритість даних, і захист всіх  учасників угод, оптимізація всіх процесів дає реальну прозорість процесів, збільшення надходжень. Наприклад, в електронній торговій системі Прозорро. Продажі ми маємо вже відповідні оголошення про електронні земельні торги. Вже відбулося відчуження на 494 земельні ділянки, відбувся продаж прав оренди на 1027 земельних ділянок площею більше 7 тисяч гектарів.

Земельна мапа України

Найповніша база даних про всі операції з сільськогосподарськими землями

Будь мобільний — слідкуй за ринком землі в Україні онлайн

Важливо, що сьогодні під час засідання земельного штабу ми розглянули питання щодо перспектив надання банкам або агрегатам доступ до державного земельного кадастру через АРІ про наявність спеціальних дозволів на користування надрами та склад угідь земельних ділянок. Потрібно розширити співпрацю із фінансовими установами щоб мати чітке розуміння про потенційних позичальників, про самі земельні ділянки як предмет застави. Тому максимальна прозорість, максимальне наповнення інформацією для того, щоб інфраструктура ринку працювала в належному стані.

І вважаю, що сьогодні в нас є ряд і інших питань, які потрібно обговорити. Тому в режимі реального часу будемо спілкуватися, обмінюватися відповідною інформацією, напрацьовувати рішення і далі рухатися в рамках земельної реформи.

Читайте до теми: Держпідтримка АПК на 2022 рік

Анатолій Мірошниченко, перший заступник голови Держгеокадастру

Вже розроблено законопроєкт щодо внесення змін до закону про Держгеокадастр і невдовзі його винесуть на голосування

Спільно з Фондом держмайна було узгоджено позицію щодо зміни алгоритму, який використовується методом автоматичної оцінки. І з боку Мінагрополітики, і з боку Держгеокадастру зроблено все від нас залежне. Пропозиції до Фонду держмайна направили, вони були прийняті. Було очікування, принаймні колеги з фонду запевняли, що до 1 грудня вдасться фактично змінити алгоритм. Однак відбулася певна затримка, але чекаємо найближчим часом, що алгоритм буде змінено. Скажімо так, будуть використовуватись більш усереднені значення, що усуне можливість виникнення резонансних випадків завищення оціночної вартості і відповідно податкових платежів.

Те рішення, яке було озвучено на минулому штабі, воно фактично весь цей час готувалося, велась робота над його імплементацією і з дня на день чекаємо перемоги. Як тільки це відбудеться, то повідомимо додатково.

Читати до теми: Держгеокадастр ініціює зміну способу оцінки вартості землі сільськогосподарського призначення для Фонду держмайна 

Щодо питання, яке винесено у порядок денний. Якщо коротко, банки сьогодні можуть отримати інформацію про угіддя земельних ділянок. Для цього треба скористатися процедурою, яка передбачена пунктом 188, порядку ведення Державного земельного кадастру. Подати заяву за формою додатка 54. Два банки, в принципі, це вже зробили. І така можливість є і в інших банків. Тобто в частині доступу до інформацію про угіддя, цей доступ можна отримати.

Що стосується інформації про спецдозволи, на жаль, доступ в цьому порядку на інформацію про спецдозволи не буде поширюватись. Чому? Тому, що це інформація, яка не входить до складу Державного земельного кадастру. Законодавство передбачило, що ця інформація оприлюднюється у витягах про земельну ділянку через публічну кадастрову карту. Вона йде, так би мовити, транзитом від Держгеонадр. Тому на сьогоднішній момент є певні правові перешкоди для того, щоб надавати цю інформацію в якийсь інший спосіб, не через публічну кадастрову карту і не через механізм видачі витягу про земельну ділянку.

Тому тут, на жаль, повністю зробити щасливими банки поки що не вдасться. Але повідомляю, що ми працюємо над вдосконаленням законодавства, розроблено проєкт закону щодо внесення змін до закону про Держгеокадастр. В тому числі і у цьому відношенні, і ми очікуємо, що найближчим часом цей проєкт закону буде презентовано народним депутатом профільного комітету. Якщо вони підтримають наші підходи, то буде внесений законопроект депутатами. Тобто дещо скоротимо шлях між виробленням тексту законопроекту і його потенційний ухваленням.

Variant Irrigation

Більше зрошуєте — більше прибутку!

Дізнавайтесь вартість установки обладання Variant Irrigation з врахуванням державної програми компенсації

Але в будь-якому випадку, хочу звернути увагу, що насправді спеціальних дозволів на користування надрами, які впливають на існування переважного права, їх не так багато, лише кілька десятків. І повторюся, відповідна інформація доступна через публічну кадастрову карту на сьогодні.

Я хотів би ще раз звернути увагу на механізм, передбачений пунктом 188, порядку ведення Державного земельного кадастру. Сьогодні за нашою інформацією ним скористалися лише 2 банки. Ми розуміємо, що є потреба у спрощенні, у агрегуванні інформації, спрощенні доступу до неї. Це завдання ми собі ставимо, але напевно – це двосторонній процес і закликаємо скористатись хоча б тими можливостями, які вже зараз надає і законодавство, і програмне забезпечення. Два банки – це дуже мало. Ми готові і в цьому напрямку працювати, готові співпрацювати і в робочому режимі, є група, є контакти.

Читайте до теми: Плюси та мінуси бюджетного закону 5600 в частині оподаткування АПК

Дмитро Глінський, координатор проектного офісу НАБУ

В контексті ринку землі ми маємо проблему з мікрокредитуванням, адже банки застосовують для них процедури, як і для великих кредитів

Наскільки я розумію, є проблема не тільки в тому, що важко отримати певну інформацію. А в тому, що в контексті ринку землі ми говоримо зараз про мікрокредитування, про маленькі кредити. І якщо кожен такий кредит стикається з процедурами, які банки застосовують для великих кредитів. Ну для великого кредиту це не великі витрати, не велика собівартість. Для маленьких кредитів це висока собівартість кожного окремого кредиту плюс витрати часу, які унеможливлюють масове кредитування.

Тобто поки це поодинокі кредити – все нормально, коли ми будемо говорити про сотні кредитів на день, то просто не буде часу обходить всі реєстри, робити всі витяги. Ну або потрібно набирати штат людей, які будуть сидіти і просто всі витяги штампувати. Якщо є можливість, потрібно все ж таки об’єднати необхідну інформацію у якомусь умовному єдиному вікні, щоб можна було отримувати доступ принаймні швидко. Це було б дуже корисно вже на більш пізньому етапі роботи ринку.

Читайте до теми: Бюджет 2022 року: наслідки для економіки та агросектору

Михайло Соколов, член наглядової ради Української ради бізнесу, заступник голови Всеукраїнської аграрної ради

Ми будемо оподатковувати перший продаж паїв за ставкою 0 %

Я хочу зауважити, що виникла проблема, пов'язана з точковими змінами в Податковому кодексі. Якщо раніше згідно з пунктами 171-1/172-2 ми повинні були оподатковувати продаж земельних ділянок, які були набуті в якості паїв за ставкою 5 %, то зараз завдяки ось цим змінам, які були прийняті, але ще не набули чинності, ми будемо оподатковувати перший продаж паїв за ставкою 0 %. Він не буде оподатковуватися. Якщо це другий продаж за рік, то відповідно він буде оподатковуватися за ставкою 5 %. І якщо це вже 3 продаж за рік, тоді це буде оподатковуватися за ставкою 18 %, але у цьому разі ми зможемо вирахувати з бази оподаткування ті витрати, які були понесені на придбання відповідної земельної ділянки.

Тобто це загальне правило, яке зараз буде застосовуватись до всіх об’єктів нерухомості, що оподатковуються. Продаж яких оподатковується. Але воно буде застосовуватися також і до земельних ділянок пайових. В чому була раніше проблема? В тому, що ось ці пільги, вони розповсюджувалися лише на земельні ділянки розміри яких відповідали вимогам статті про безоплатну приватизацію. Це менше ніж 2 гектара. А ми розуміємо, що середній розмір паю – це 4 гектара. Відповідно, через це і виникали проблеми.

Там ще були деякі суперечливі моменти. Була така точка зору, що всі паї (незалежно від їх розміру) повинні були оподатковуватися. Але зараз всі ці питання вже позаду. Я маю надію. Тому, що законопроект, а зараз вже закон, ухвалений в 2 читанні, набуде чинності. І ці зміни теж набудуть чинності. Відповідно при продажу паїв ми будемо сплачувати 0 %.

ІнтегралБуд

Обирайте квартири та комерційні приміщення у Києві.

Хочу звернути увагу на 2 таких аспекти.

Перше: якщо платник буде продавати більше ніж одну земельну ділянку за рік, тоді дійсно в нього може виникнути ситуація, коли він повинен буде сплатити за ставкою 5 % з другого об’єкту. Але, якщо це робити раз на рік, тобто продаж – раз на рік, то все буде оподатковуватися під нульову ставку.

Друге: зараз ті, хто буде набувати ці земельні ділянки, або повинні зачекати три роки і тоді зможуть продавати ці угіддя, одну на рік за ставкою нуль. Або їм тоді необхідно буде мати документальне підтвердження витрат. І вони зможуть зменшувати оподатковану базу на ті витрати, які вони понесли при придбанні. І вже цю різницю оподатковують за ставкою 18 %.

Читайте до теми: Закон про Фонд часткового гарантування кредитів у сільському господарстві – дерибан коштів в обхід фермерів

Андрій Кошиль, президент асоціації «Земельна спілка України»

Рецензування земельних ділянок так от швидко, як казали, не робиться

Хочу поділитися досвідом, як ми пішли на процес рецензування земельних ділянок в Київській області. Ми продаємо групу земельних ділянок, вони використовуються для сільськогосподарського виробництва. Там вирощується соя вже багато років. Однак, там землі частково забруднені радіацією. І, відповідно, на цих землях є ділянки пайові площею понад 2 гектари (в середньому – 3,5 гектари). І є ділянки в тих же полях, які сформувалися при розподілі серед спадкоємців (до 2 гектарів).

І от, там була ділянка менше 2 гектарів, ціна на неї формувалася через модуль оцінки Фонду держмайна – мільйон грн за 1 гектар. Ми залучилися підтримкою компанії – фахівців в сфері оцінки земельних ділянок і взагалі майна. Ми подали ці ділянки на рецензію і, відповідно, їздили представники до Фонду держмайна. Однак, у нас поки що немає вирішення цього питання.

Хоча йде продаж ділянок, які межа в межу знаходяться з нормальними ділянками, які оцінюються в середньому по нормативній оцінці. От ексцес. І хочу сказати, що рецензування так от швидко, як казали, не робиться. При тому, що треба розуміти – немає валу рецензій. Тобто ми спілкувалися з колегами, з оцінщиками. В нас це питання на рівні, так би мовити, пілотного проєкту.

І звертаються люди із Сумської області, Житомирської області, Полісся. Там виникла аналогічна ситуація. Маленькі ділянки, вилазить така оцінка не дуже адекватна. Тому гострота питання не знімається, ми ще очікуємо вирішення такого автоматичного рішення, через модуль оцінки.

Читайте до теми: Держгеокадастр ініціює зміну способу оцінки вартості землі сільськогосподарського призначення для Фонду держмайна

Андрій Мартин, заступник голови ради асоціації «Земельна спілка України»

У нас було ліцензування землеоціночних робіт, його скасували, а от в Фонді держмайна залишилася ця квазі форма – суб’єкт оціночної діяльності

Ще одне питання до бази Фонду держмайна. Воно можливо більш специфічне, але хотів би також його озвучити.

Справа в тому, що оцінку земельних ділянок в нас проводять оцінювачі з експертної грошової оцінки земельних ділянок. І інформацію про звіт треба внести в базу фонду держмайна. Але внести інформацію в базу фонду держмайна можна лише в тому випадку, якщо його вносить суб’єкт оціночної діяльності від Фонду держмайна. Тобто в нас було ліцензування землеоціночних робіт, його скасували, а от в Фонді держмайна ще є ця квазі форма ліцензування – суб’єкт оціночної діяльності.

В результаті, маємо трохи дивну ситуацію. Коли внести в базу даних інформацію може оцінювач землі лише тоді, коли він зареєстрований ще як фондовський оцінювач. І в нас відбувається звуження, скажімо так, конкуренції на цьому ринку. Тобто по суті оцінювати земельні ділянки сільськогосподарського призначення може лише той оцінювач, який має ще й паралельно фондівську сертифікацію.

Читати до теми: Майбутнє сільськогосподарських земель у користуванні державних підприємств

І вирішити це питання на сьогодні можна, як на мене, лише одним способом – прибрати вимоги до наявності фондівського статусу суб’єкту оціночної діяльності для тих, хто вносить інформацію про земельні ділянки в єдину базу даних. Це, до речі, створило проблеми не лише для ринку сільськогосподарських земель. На сьогодні це створює проблему і для великого будівництва.

Чому? Тому що йдуть викупи земельних ділянок для суспільних потреб. Оцінка проводиться на підставі експертної грошової оцінки земельної ділянки згідно Земельного кодексу. Але, наприклад, особа в якої викупляється земельна ділянка, вона отримує дохід. Виходить, що відомості про цю оцінку потрібно внести в базу даних, а у нас той, хто проводив оцінку, не може внести інформацію в базу даних. Тому що він не зареєстрований у Фонді держмайна.

І тут треба з Фондом держмайна це питання вирішити. Тому що, наприклад, ці проблеми зараз Автодор має масово по Україні, енергетики мають масово по Україні.

Тобто тут треба технічно вимагати від Фонду державного майна, щоб вони дозволили вносити в базу даних звіти про експертну грошову оцінку без статусу суб’єкта оціночної діяльності. Щоб оцінювач просто вносив інформацію з експертної грошової оцінки земельної ділянки. Тоді ця проблема буде знята. І можна буде нормально працювати.

Володар Земель

Володієш знаннями – володієш землею

«Культиварій» оголосив про запуск нового курсу про ринок землі «Володар Земель»

Інна Бернадська, приватний нотаріус

Є необхідність комунікації з ДФС щоб потім не було сюрпризів у різночитанні закону 5600 на весні

Щодо питання оподаткування у законі №5600 і мінімального податкового зобов'язання, ми очікуємо остаточної редакції, якщо він буде підписаний президентом. І видамо одразу для нотаріусів правовий аналіз для права застосування. Що стосується практики, яка виникла з оподаткуванням згідно діючого Податкового кодексу. Насправді питань таких, які б ми не опрацювали на сьогоднішній день немає. Єдине, є необхідність комунікації з ДФС щоб потім не було сюрпризів у різночитанні на весні щодо мінімального податкового зобов'язання. Ось і все. Бо по податках ми в принципі розібралися, можна сказати по відчуженню.

Ще одне питання в нас – як нам поставити крапку у підходах щодо того, що юридичні особи мають чи не мають право набувати землі сільськогосподарського призначення (не пайові)? Тому, що в нас є протилежні позиції. І дуже не хочеться стикатися з проблемами, коли вже практика пішла і одним і другим шляхом.

Читати до теми: Закон 5600 – податкові зміни для агросектору: мінімальна плата за землю, оподаткування птахівників, акцизи

У нас є вже така таблиця пропозицій змін до наступного законопроєкту. Не цього, що ми вже опрацювали. І там власне це питання і питання змін до сімейного кодексу, де необхідно чітко прописати особисту власність на пайові земельні ділянки, які набуті шляхом передачі у власність.

У нас ще до цього часу не вирішено з Мінюстом проблеми щодо можливості обміну земельних ділянок для їх консолідації в межах масиву земель сільськогосподарського призначення. Ми свою позицію напрацювали. Ми її довели до відома нотаріальної палати. І в принципі нотаріуси розуміють і правочини щодо обміну земельними ділянками здійснюється, але хотілось би щоб і Мінюст підтримав нас в цьому питанні.

 Віталій Хворостяний журналіст AgroPolit.com