Примусове відчуження земельної ділянки за 4 місяці. На що треба звернути увагу власнику землі

Програма Президента України «Велике будівництво» продовжується, і уряд запропонував прискорити процес розгляду питання відчуження земельних ділянок та нерухомого майна для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності. До Верховної Ради України подано проєкт закону № 6422 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у сфері відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» від 10.12.2021 року.

Читати до теми: Ринок сільськогосподарської землі в Україні: що має знати власник паю, покупець/продавець землі та орендар

Цей законопроєкт пропонує такі зміни:

• Право звернутися з адміністративним позовом про примусове відчуження земельної ділянки, інших об’єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, з мотивів суспільної необхідності для будівництва автомобільних доріг загального користування державного значення, мостів, естакад та об'єктів, необхідних для їх експлуатації, в тому числі на умовах концесії або інших форм здійснення державно-приватного партнерства, мають органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які, відповідно до закону, можуть викуповувати ці об’єкти для суспільних потреб.
• Строк звернення до суду щодо примусового відчуження – протягом місяця за умови недосягнення згоди з власником.
• Справи у таких спорах судом розглядаються в порядку спрощеного позовного провадження.
• Строки розгляду справ скорочуються. Апеляційний суд як суд першої інстанції повинен розглянути справу протягом одного місяця. Верховний Суд як суд апеляційної інстанції має два місяці на ухвалення рішення.
• Неприбуття на судове засідання осіб, які були належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає судовому розгляду справи.
• Примусове відчуження нерухомого майна може відбуватись також на підставі державно-приватного партнерства.

Отже, у разі ухвалення цього законопроєкту примусове відчуження нерухомого майна триватиме не більше ніж чотири місяці. При цьому участь у судовому процесі власника нерухомого майна під питанням. Адже при процедурі спрощеного позовного провадження суд може розглядати справу без виклику сторін. Але якщо судове засідання проводиться за участю сторін, то їх неприбуття не перешкоджає винесенню рішення у справі.

Variant Irrigation

Більше зрошуєте — більше прибутку!

Дізнавайтесь вартість установки обладання Variant Irrigation з врахуванням державної програми компенсації

Тому до моменту, коли цей законопроєкт стане законом, власники земельних ділянок та нерухомого майна повинні знати, які проблемні питання виникають при процедурі примусового відчуження нерухомого майна.

Найголовнішим питанням є належним чином зареєстроване право власності на земельну ділянку або розміщену на ній нерухомість. Оскільки до сьогодні в Україні налічується велика кількість господарств, де не оформлені або земельні ділянки, або нерухомість на них. Адже на компенсацію можна розраховувати тільки за наявності зареєстрованого права.

Читати до теми: Множинне громадянство – це спосіб відкрити ринок землі і дозволити її продаж іноземцям під соусом українців

Іншим проблемним питанням є оцінка. Відповідно до статті 5 Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності», викупна ціна включає вартість земельної ділянки (її частини), житлового будинку, інших будівель, споруд, багаторічних насаджень, що на ній розміщені, з урахуванням збитків, завданих власнику внаслідок викупу земельної ділянки, у тому числі збитків, що будуть завдані власнику у зв'язку з достроковим припиненням його зобов'язань перед третіми особами, зокрема упущена вигода, у повному обсязі. Встановлюється на підставі експертної грошової оцінки.

І тут необхідно бути уважним, адже, наприклад, Законом України «Про оцінку землі» передбачено, що оцінка землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства, яка проводиться у зв’язку з викупом цих ділянок з мотивів суспільної необхідності, проводиться на основі методичного підходу капіталізації чистого операційного або рентного доходу від використання земельних ділянок з урахуванням їх використання за цільовим призначенням (використанням), встановленим на день ухвалення рішення про викуп таких земельних ділянок для суспільних потреб.

Натомість непоодинокі випадки, коли органи державної влади або місцевого самоврядування встановлювали розмір викупної ціни на підставі оцінки, проведеної методом порівняння з цінами продажу подібних земельних ділянок, або оцінка проводилась з метою встановлення розміру обов’язкових платежів. Як наслідок, викупна ціна була значно нижчою.

Важливо. Якщо власник не погоджується з оцінкою, він може залучити іншого суб’єкта оціночної діяльності.

Кукурудза – Цариця полів

Масштабний курс про кукурудзу: 30 спікерів-практиків України та світу

Також слід не забувати, що якщо у разі відчуження частини земельної ділянки для будівництва, капітального ремонту, реконструкції та обслуговування автомобільних доріг решта її площі не може використовуватись за цільовим призначенням, то за вимогою власника відчуженню підлягає вся земельна ділянка.

Рішення про викуп земельної ділянки, інших об’єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, для будівництва, капітального ремонту, реконструкції та обслуговування автомобільних доріг, мостів, естакад та об’єктів, необхідних для їх експлуатації, втрачає чинність, якщо протягом трьох років з дня ухвалення рішення відповідний орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування не звернувся до суду з позовом про примусове відчуження цих об’єктів або якщо рішення суду про відмову в задоволенні цього позову набрало законної сили.

Читати до теми: Вільний ринок землі від «А» до «Я»

Також може бути запропоновано іншу рівноцінну земельну ділянку або об’єкт нерухомого майна, але такий варіант зустрічається досить рідко.

Зважаючи на курс держави щодо спрощення та прискорення процедури примусового викупу у зв’язку з необхідністю реалізації інфраструктурних проєктів, ухилятися власнику від цієї процедури не варто. Адже строки та порядок розгляду справ у судах можуть призвести до того, що інтереси власника не будуть враховані. Натомість необхідно сконцентруватися на тому, щоб ця процедура відбулася на максимально вигідних для нього умовах. А питання справедливості – загального блага шляхом порушення інтересів окремої особи – ніколи не буде вирішено. І це стосується не тільки нашої держави, така практика існує в усьому світі.

Підготувала для AgroPolit.com Олена Титова, адвокат, Національна асоціація адвокатів України