Ринок землі в Україні: основні досягнення та провали за рік

Ринок землі в Україні діє попри російську агресію в Україні. Після двомісячного шоку земельні операції поступово активізуються. Хоча їхня кількість в рази менша за довоєнні теми. Чим закінчився перший рік земельної реформи в Україні? AgroPolit.com зібрав оцінки влади і учасників ринку. 

Підтримайте наші агромедіа

Будь-яка сума допоможе працювати на інформаційному аграрному фронті для вас.

Запуск земельної реформи зруйнував  всі міфи, пов’язані з земельною реформою... Земельна реформа запустилася, вона працює без корупції 

Микола Сольський міністр аграрної політики та продовольства України:

Результати першого року ринку землі – дуже хороші і важливі. Запуск земельної реформи зруйнував  всі міфи, пов’язані з земельною реформою. Реформа була проведена для українців – і вони її оцінили. Очевидно, що людина, яка є власником землі, завжди захищатиме її краще, ніж найманий працівник, і це сьогодні можна чітко побачити. Це основне. Земельна реформа запустилася, вона працює без корупції. Було прийнято багато земельних законів і більшість з них працюють. Ринок землі вивів максимально з «тіні» все, що можливо. Це відмічають всі. Ми практично не чуємо негативних зауважень протягом року. Якщо є – вони пов’язані з технічним оформленням купівлі. Це виправляється. Ми працюємо за ринковими правилами. Основне питання, яке задавати можна: чому цього не зробили раніше?

Середньозважена ціна за гектар –  37 900 грн за гектар… Це на на 30 % більша від ціни, що була рік тому

Маркіян Дмитрасевич заступник Міністра аграрної політики та продовольства України:

Ухвалення закону про відкриття ринку землі переслідувало єдину мету: щоб земля отримала свого законного повноправного власника. Щоб кожен українець вільно почувався на своїй власній землі – на власний розсуд. «Свій на своїй землі» – гасло, яке стало втіленням земельної реформи.

За рік його роботи в Україні укладено більше 105 тис. правочинів, у тому числі 88 тисяч угод купівлі-продажу землі з загальною вартістю в понад 7 млрд грн. Через російську агресію не відбулася понад 50 тис. угод купівлі-продажу землі, а землевласники недоотримали 4,2 млрд грн.

Станом на початок повномасштабного вторгнення росії в Україну було укладено понад 102 тис. угод, відчужено 245 тис. га с/г земель із близько 32,5 млн га. Наразі таких правочинів – понад 105 тис. Це угоди з купівлі-продажу землі, міни, дарування та довічного утримання…

Середньозважена ціна за гектар –  37 900 грн за гектар. Цифра не вражає особливо, зважаючи на воєнний стан і курс. Тим не менше – це на на 30 % більша від ціни, що була рік тому. Протягом 2022 року вартість землі мала збільшитися ще до 15%, але свої корективи внесла війна.

Але земельна реформа не обмежується тільки купівлею-продажем земель. Право купувати чи продавати сільськогосподарські землі стимулює розвиток  кредитування в Україні під заставу землі! Перші такі угоди відбуваються.  

Війна принесла для всіх сфер життя великі втрати, і в земельному ринку також відбулись зміни. Майже три місяці державні реєстратори – Державний земельний кадастр та Державний реєстр прав на нерухомість – в Україні не працювали. А з відновлення їх роботи бачимо і відновлення ринку: за перший тиждень було укладено 300 угод, за другий – 900, за третій – майже 1700.

Читати до теми: Ринок сільськогосподарської землі в Україні: що має знати власник паю, покупець/продавець землі та орендар

За перший рік ринку землі було укладено понад 88 тисяч угод купівлі-продажу землі сукупною вартість у понад 7 мільярдів гривень. Але через російську агресію понад 51 тисяча угод купівлі-продажу землі не відбулися, а землевласники недоотримали 4,2 млрд грн.

Ринок землі – стимул для АПК. Що для нас дасть подальший розвиток ринку землі? По-перше, можливість вкладати гроші в землю: йдеться про багаторічні насадження.Лише на оренді жоден власник не вкладатиме тисячі  доларів на 1 га. Для підтримки садівництва уряд ініціював програму підтримки розвитку садівництва. По-друге, меліорація. Зараз Мінагро активно опрацює, щоб запустити такі проекти. Ми розуміємо, що велика кількість меліорованих земель знаходиться в Херсонській та Запорізькій областях. Хочемо розпочати процес відновлення меліорації з Одеської області.

Також очікуємо скорого прийняття вцілому поданого ще восени минулого року законопроекту 6199.

Читати до теми: Ринок землі – перший рік роботи... ціна землі, купівля продаж, області лідери

Приблизно 3 млн га земель стали доступними для прозорого громадського огляду та ефективних рішень на рівні громади.

Денис Башлик заступник міністра аграрної політики та продовольства України з питань цифрового розвитку, цифрових трансформацій і цифровізації

З першого дня відкриття ринку землі в Україні публікуються повністю всі дані за ринком землі: скільки земель було продано, яка середня ціна в розрізі районів, навіть за кожним окремим кадастровим номером. Державі нічого приховувати від своїх громадян, від інвесторів, від землевласників. Є інструмент для об’єктивного ухвалення рішень, для розуміння справедливої ціни 

Сьогодні 100 громад перейшли на визначене законодавством управління, а 75 із них вже опублікували дані про свої території у відкритих геопорталах. Тобто приблизно 3 млн га земель стали доступними для прозорого громадського огляду та ефективних рішень на рівні громади.

На всі ключові послуги буде запроваджено принцип екстериторіальності у Державному земельному кадастрі. Мета – по максимуму прибрати взаємодію між чиновником та споживачем послуг. Крім того, на порталі Національної інфраструктури геопросторових даних буде відкрито та уніфіковано всі дані про природні ресурси, які є в нашій державі. На сьогодні доступ до цього ресурсу обмежений з міркувань безпеки.

Наразі з 6500 нотаріусів має доступ до реєстру Мін’юсту 4800 нотаріусів. Але цього достатньо, щоб забезпечити ефективний ринок землі практично на всіх неокупованих територіях

Денис Малюська  міністр юстиції України

Відкриття ринку землі – це складна історія боротьби з міфом, який створювався багато років, що землю не можна продавати. Перша річниця ринку землі – це перший ключовий доказ того, що міф  навколо ринку землі залишився міфом. Ніхто нашу українську землю за кордон не вивіз і не вкрав.

Ринок землі – це продукт компромісу. Він початку його старту він  супроводжуваввся багатьма обмеженнями як щодо суб’єктів, так і щодо площ і типів об’єктів, якими можна володіти. Нотаріуси мали все це перевіряти і після кількох днів роботи вони давали оцінку може чи ні людина купити землю. Це  було ключовою перепоною для старту ринку з перших днів. Але мої колеги як Мінагро, так і в Мін’юст справилися – система запрацювала. Продажі розпочалися. Райдужний розвиток ринку війни зупинило повномасштабне вторгнення росії в Україну. Наші аграрії залишаються оптимістами, бо інвестиції в землю може робити тільки людина, впевнена у майбутньому держави. У реєстрі речових прав Мін’юста  в грудні 2021 року було зареєстровано 332 угоди з купівлі-продажу нерухомості, а зараз (у період активних бойових дій) – 65 транзакцій купівлі-продажу землі.

Читати до теми: Ринок землі — правила продажу та купівлі сільськогосподарської землі в Україні

Наразі з 6500 нотаріусів має доступ до реєстру Мін’юсту 4800 нотаріусів. Але цього достатньо, щоб забезпечити ефективний ринок землі практично на всіх неокупованих територіях.

Земельна мапа України

Дивіться деталі всіх операції з сільськогосподарською землею в онлайні

Нотаріуси всі пройшли повторну перевірку у Мін’юсті, аби переконатися, що вони  на роботі в Україні і доступ до інформації надійно захищений

Інна Бернацька віце-президент Нотаріальної палати України:

Нотаріуси працювали увесь період, поки були відключені державні реєстратори. Громадяни були дуже зацікавлені навіть у ці дні в правочинах, які стосуються земельних ділянок. У людей була така потреба, і це продемонструвало, що відключення роботи Нотаріату України навіть на день негативно позначається на населенні та економіці України. Зараз уся ця робота переводиться повністю в правове поле.

Динаміка говорить про зростання кількості операцій з земельними ділянками.  Із 6600 нотаріусів, які працюють в Україні, 4150 підключилися до НКС Державного земельного кадастру. Нотаріуси всі пройшли повторну перевірку у Мін’юсті, аби переконатися, що вони  на роботі в Україні і доступ до інформації надійно захищений.

Володимир Нагорний керівник відділу земельних відносин ПАТ МХП, інструктор «Земельних котиків» 

По своїй суті відкриття ринку землі – це яскравий приклад інклюзивності нашого суспільства.

Не будемо вдаватись в довгу історію його відкриття, яку і так всі гарно пам’ятають.

Як і очікувалось, за рік вільного продажу земель сільськогосподарського призначення колапсу відносин землекористування не сталось.

Кількість угод в країні в результаті становить не більше 0,5% в той час як деякі експерти (і це точно не я!!!) прогнозували 10%.

При цьому хтось отримав право продажу, хтось – право купівлі землі, а деякі покупці – і можливості розвитку малого бізнесу. Як на мене, все досить позитивно.

Звичайно, що війна пригальмувала ці процеси: ринок землі, як ринок іншої нерухомості, зараз показує майже нульову статистику. Але ПЕРЕМОГА все поверне на свої місця.

Незначне пониження ціни земель, яке зараз спостерігається в межах 10-15%, відбудеться вирівнювання до довоєнних показників.

За перший рік виконано головне завдання – розвінчано усі міфи противників зняття мораторію: усю землю за безцінь не скупили, зловживання не вчиняються, нотаріуси ретельно слідкують за встановленими граничними нормами придбання «в одні  руки» та походженням коштів за які купується земля. Усе це свідчить про те, що наше суспільство «подорослішало» ще на один рівень у своєму розвитку.

 Читати до теми: Аграрні закони в умовах війни: продовольча безпека, земля, рейдерство, зрошення
 

 Леонід Корейба голова асоціації фермерів та приватних землевласників Житомирської області  

На жаль, українська земля знову вкотре стала об’єктом агресії загарбників. З сивої давнини наші предки боронили свою територію. Зараз умиті кров’ю співвітчизників українські ґрунти отримали неосяжну цінність. Проте потроху оговтуючись від шоку перших днів війни ми підлаштовуємось під нові умови нашого існування. Ринок сільськогосподарських земель, який стартував у липні минулого року, за ці сто останніх днів також переорієнтувався.

В умовах воєнного стану:

• кількість укладених угод купівлі-продажу зменшилась в рази (пораховано, що кількість щоденно укладених угод, в порівнянні з довоєнним періодом, зменшилася у 5 разів),
• виник новий рушійний фактор попиту та пропозиції земельних ділянок сільськогосподарського призначення, особливо у регіонах найбільшого ризику окупації.

Цікавим є факт, від початку роботи ринку найбільше було продано земельних ділянок з найкращими ґрунтами. Здебільшого в межах Харківської, Полтавської, Дніпропетровської, Херсонської, Кіровоградської, Вінницької та Сумської областей. Саме ці території були найбільш освоєні. Наразі немає даних, що підтверджують цю тенденцію.

Також, більша активність спостерігається на ринку землі, саме, не сільськогосподарського призначення. Це підтверджує мапа земельних лотів у системі прозоро. Яка вказує на відсутність лотів земельних ділянок будь якого цільового призначення на окупованих територіях. Таких лотів також немає на території Миколаївської області та Чернігівської. Разом з тим, частка саме сільськогосподарських земель у пропозиції до продажу мізерна.

Вплив на таку невелику пропозицію продажу справляє не лише воєнний стан, а й статус існуючої оренди на земельні частки (паї). Більшість з яких має чималий термін дії. Відомо, що для того, щоб продати земельну ділянку необхідно розірвати орендні відносини. Закон дозволяє це зробити за згодою сторін. Але оскільки орендар цього не завжди бажає, то одного бажання власника паю недостатньо.

А зараз скористатися правом продажу не можуть навіть ті, в кого закінчується, або вже закінчилась дія договору оренди. Оскільки за новими нормами законодавства  дія договору автоматично продовжується на рік не залежно від строку дії воєнного стану в Україні та без волевиявлення сторін.

Умови функціонування ринку землі так, як і адаптація земельного законодавства, будуть цілком залежати від подальшої воєнної ситуації у нашій країні.

У січні було  подано 147 тис. заявок про реєстрацію земельних ділянок, а зараз – 18 тис

Андрій Мартин  старший проектний менеджер із земельної реформи Офісу реформ Кабінету Міністрів України

Земельна реформа перетворила земельні відносини з однієї з найбільш корумпованих сфер публічного управління в прозорі й справедливі.

Публічна кадастрова карта від початку агресії росії закрита, щоб не допомагати агресору воювати в Україні. Зараз починається її відновлення поступове: у січні було  подано 147 тис. заявок про реєстрацію земельних ділянок, а зараз – 18 тис. Поступово відбувається розблокування функціонування ринку, щоб надавати якісні землевпорядні послуги.

У системі електронних торгів спостерігається чимала активність фізичних осіб

Дарина Марчак  перша заступниця директора ДП «Прозорро.Продажі»

Адаптація ринку до змін і нових правил гри відбулася дуже швидко. Уже в листопаді 2021 року спостерігалася значна інтенсифікація земельних угод. І кожен другий аукціон завершався укладеною угодою. Навіть у воєнний час земельний ринок залишається активним. Так, на ринку оренди землі у березні успішно відбулися 40 % торгів – зростання цін за ними зафіксовано приблизно в 4 рази. Зараз ситуація, на наш погляд, нормалізується. Відсоток успішних торгів тримається на рівні 40%, що уже недалеко від довоєнного рівня. Зростання ціни при цьому на торгах – в середньому в 3–3,5 рази

У системі електронних торгів спостерігається чимала активність фізичних осіб. І, хоча громадяни не призвичаєні до аукціонів як до способу придбання майна, зокрема це стосується й ринку землі, навіть приватні особи почали використовувати електронні аукціони, щоб шукати справедливу ринкову ціну на свої активи.