Світовий банк та ЄС включилися у боротьбу за земельний ринок України

В Україні запустили пілотний проект з наближення до  вільного земельного ринку. Ініціатором виступив Світовий банк спільно з представництвом Європейського Союзу в Україні. Йдеться про Меморандум, підписаний із керівництвом трьох облдержадміністрацій (Київської, Львівської та Миколаївської) у рамках 5-річної програми «Підтримка прозорого управління земельними ресурсами в Україні» (Land Transparensy). Фінансується проект за кошти Світового банку та ЄС. Дана ініціатива не є початком  земельної держреформи, а лише засобом усунення та виправлення дрібних помилок у Держгеокадастрі та Реєстрі прав на прикладі трьох областей. AgroPolit.com проаналізував, що означає даний документ для ринку.

Читати до теми: Земельний «пендель» щастя, або Що означає рішення Європейського суду для власників паїв та агроринку

Про очікування від проекту розповіла представник Світового Банку в Україні Сату Кахконен.«Ми займатимемося питаннями реєстрації земель державної власності. Будемо раді сприяти покращенню обізнаності представників влади й надати безкоштовну допомогу власникам паїв з питань землі. Земельний потенціал не повністю використовується, ринок не повністю запроваджений, а також земельні відносини потребують удосконалення. Згідно з оцінками, неефективність управління державними землями спричиняє серйозні втрати для уряду. Якщо рівень корупції зменшиться, то в державну казну надійде 60 млн доларів додаткових надходжень. Зняття мораторію може дати підвищення вартості земель, додасть додаткових 10% ВВП, для пенсіонерів – це значний прибуток від своїх паїв і, звісно, це є важливим для економіки країни. Правова реформа почалась розгортатися. Але зміни необхідно впроваджувати на державному рівні. Наша програма прозора, я рада що друзі з ЄС підтримують цю програму, і не менш важливо, що представники трьох областей (Київська, Миколаївська, Львівська) готові приєднатися до Програми. Ці області покажуть приклад для всіх інших, який, сподіваємося, широко використовуватиметься по всій Україні», – розповіла вона.

Представник Європейської комісії в Україні Беренд де Гроот бачить ключове завдання проекту так:

Люди все більше починають розуміти перспективи зняття мораторію, вони готові до змін. Для нас це є логічним розширенням, тому що Україна має великий потенціал визнання належності ресурсу до рівня громадськості».

За його словами,  проблема наведення земельного ладу вже перезріла в Україні й вилилася в те, що від 5 до 10% с/г земель сьогодні перебувають у власності людей, яким не належать. «Так історично склалося через недосконалість системи Держгеокадастру. Тому на місцевих рівнях має бути запроваджений або створений механізм контролю земель, який протидіятиме корупційним схемам»,– пояснює він.

Читати до теми: Сценарії вільного ринку землі — наслідки для власників паїв та потенційних покупців

План дій

Метою програми є:

• виправлення помилок в Держгеокадастрі та Реєстрі прав;
• оцифрування записів прав на землю;
• внесення оцифрованих даних до Кадастру;
• розробка програмного забезпечення для моніторингу земельних відносин.

Проект ділиться між трьома  групами виконавців зі своїм набором завдань.

Обласні держадміністрацій повинні:

1. провести інвентаризацію державних земель;
2. упорядкувати документи про земельні відносин на території пілотних громад;
3. внести всі дані до Кадастру та виправити помилки;
4. оцифрувати всі наявні записи щодо прав на землю.

Міністерство аграрної політики і продовольства та Держгеокадастр:  

1. Наповнити «свіжими» даними Державного земельного кадастру;
2. Підвищити прозорість управління землями завдяки відкритому доступу;
3. Розробити програмного забезпечення для моніторингу земельних відносин, яке дозволить автоматизувати процес збору даних на місцевому рівні;
4. Оцифрувати всі наявні паперові записи щодо земельних відносин;

Мін’юст, Координаційний центр з надання правової допомоги та ДП «Національні інформаційні системи»:

1. Посилити правовий захист власників землі;
2. Забезпечити відкритий та публічний доступ до інформації про ціни на земельному ринку. Цікаво те, що мають впровадити автоматичне інформування власників та орендарів земель про зміни й запити до Реєстру прав щодо використання їхніх ділянок (для власника об’єкта, орендарів, фізичних та юридичних осіб).

Інфографіка до теми: Структура сільськогосподарських земель

Виклики і питання

Ідея хороша, але чи  приживеться вона в Україні? Очевидно, що є низка питань, які можуть гальмувати  проект, або які потрібно реалізовувати  паралельно з ним.

Виклик №1 – саботаж передачі даних працівниками Держгеокадастру власних реєстрів та бази даних іншим органам влади. Чи розуміє  це Світовий банк та ЄС? Якщо ні, то з  цим вони точно зіткнуться, адже така практика є, і досить поширена в Україні.

На жаль, Держгеокадастр дуже часто виступає як «собака на сіні» й категорично відмовляється віддавати власні реєстри та бази даних іншим органам влади, очевидно, вбачаючи в цьому ризики для втрати власної «адміністративної впливовості». Забезпечити повну інтероперабельність кадастру та реєстру прав треба було на початку створення дієвої кадастрово-реєстраційної системи», – вважає заступник голови ради Асоціації «Земельна спілка України» Андрій Мартин.

Що це означає на практиці, пояснює  у коментарі виданню експерт земельного ринку,  який попросив не називати його. «Головний виклик для програми – це ненадання повної картини та інформації від органів державного управління, зокрема даних Держгеокадастру. Все впирається просто в проблему отримання даних. Інформація не надається або спеціально затримується. Для такої великої території областей (Київська, Львівська та Миколаївська) потрібна інформація не про кожну ділянку окремо, а про  всю територію області. Друга проблема – актуальність даних та сумісність їх із точністю. Багато даних вже застаріли, тож немає співвідносності між ними», – зазначає експерт.

Виклик №2 – грошова оцінки має стати не  індивідуальною,  а  груповою.

Паралельно з виправленням неточностей у Держгеокадастрі, добре було б вирішити питання грошової оцінки землі ще до моменту відкриття ринку.

Якщо йти шляхом індивідуальної грошової оцінки, то, однозначно, будуть великі затрати. Європейські країни вже відмовляються від індивідуальної грошової оцінки, вони йдуть на групову оцінку нерухомості та землі, вважаючи, що це знімає корупційні ризики. Методика такої оцінки має бути в законопроекті про ринок землі. Така методика дасть відповідь на таке питання, як має земля здаватися в оренду та як справедливо повинні сплачуватися податки»,  – зауважив представник Адміністрації Президента України Ярослав Сидорович.

Це дасть змогу відійти від корупційних схем та прозоро сплачувати всі податки під час продажу землі. За його словами,  європейські країни вже відмовляються від індивідуальної грошової оцінки, вони йдуть на групову оцінку нерухомості та землі, вважаючи, що це знімає корупційні ризики.

Виклик третій – чи розуміє СБ та ЄС, що розрекламована децентралізація і передача земель ОТГ– це просто лакмусовий папірець, а який взагалі зиск від цього отримають громади? Адже на практиці громади отримують переважно землі,  які вже здані держорганами   в оренду на 7-10 років,  а в самому договорі оренди вже вказано  право  автоматичного переоформлення договору з нинішнім орендарем після завершення його терміну дії.

Читати до теми: Противники та прихильники скасування земельного мораторію 

По факту, в об’єднаних громад, які тільки створені нещодавно, таких даних щодо земель немає. Вони будуть працювати з державними даними Держгеокадастру, місцевими облдержадміністраціями тощо. Потім проводиться інвентаризація з досліджуваних територій. І лише тоді мають бути сформовані ділянки земель, яких немає в Кадастрі, та які використовуються. Далі йде перевірка прав на землю. Але нинішня законодавча база побудована на формуванні та керуванні лише державними органами. А питання про децентралізацію та управління земельними ресурсами досі залишається відкритим», – зазначив експерт, який попросив не називати  його  імені.

Іншими словами, говорить радник міністра МВС, народний депутат VII скликання, кандидат історичних наук Михайло Апостол у коментарі AgroPolit.com, в такому вигляді проект взагалі   ставить під  сумнів децентралізацію. «А що, на децентралізації можна ставити хрест? «Спеціаліст» із Гондурасу чи Малібу краще розбереться, що відбувається із землями громади, ніж сама громада. Я розумію, нам потрібна допомога – як фінансова, так і технічно- рекомендаційна в дуже багатьох питаннях, але там, де ми найближчим часом самі не можемо справитися, а не там, де цікаво міжнародній фінансовій структурі», – каже він.

Оцінки експертів впливу проекту на долю земельного ринку різняться.

«Я впевнений, що проект, який запроваджується зі Світовим банком, Радою ЄС – це вкрай важливі речі. Потрібно оцінити запроваджені реформи децентралізації. Оскільки зараз об’єднані територіальні громади починають управляти землями поза межами населених пунктів, їм потрібна допомога. У Львівській області проведено підготовчі роботи, моніторинг земельних ділянок, участь у роз’яснювальній роботі. Участь у цьому проекті створить механізм, який забезпечить захищеність та регіональний розвиток», – вважає заступник Львівської обласної державної адміністрації Ростислав Замлинський.

Діаметрально-протилежної думки дотримується Апостол. «Як мертвому примочки, так Світовий банк допоможе Україні в запуску ринку землі. Тим більше, коли до цього процесу долучилися Банкова та обласні адміністрації. Запам’ятайте мої слова, колись переконаєтеся. Та й узяли для пілотного проекту три найжирніші області: Київську, Миколаївську та Львівську. А чому не Волинь, де піщані та субпіщані ґрунти, болота й мочари? Чому не Одеську, де невідомо хто користується сотнями тисяч гектарів землі державної власності, відумерлої спадщини, невитребуваних паїв, де ніхто не може навести лад? Чи хоча б Тернопільську, де немає межі портів? Слабо, нецікаво...», – говорить  радник міністра МВС. 

Тож що буде на виході? Побачимо уже найближчим  часом.