Земельний мораторій – 4 «за» і «проти»

Питання мораторію є найбільш актуальним і водночас заполітизованим. Неодноразово до мене, як голови спілки «Центр розвитку земельних правовідносин в Україні», звертаються із проханням надати коментарі щодо даного питання. Так що ж робити з мораторієм?

На мою думку, зняття мораторію однозначно потрібне. Та сьогодні є чимало загроз, про які варто знати й розуміти їхній контекст. Багато питань, які прямо впливають на дану проблему, залишаються без відповіді. 7 млн українців мають у власності розпайовану землю. Але їхні конституційні права порушені, бо вони не можуть продати свою землю, змінити цільове призначення. Водночас річна сплата за оренду паїв в Україні становить в середньому $50-70, тоді як у Європі це $250-300.

Читати до теми: Противники та прихильники скасування земельного мораторію

Висновок №1: відсутність ринку земель зменшує дохід власників земель.

Тепер щодо ринку. Не були б ми українцями, якби не придумали, як обійти мораторій. Так, лише договорів емфітевзису (право користування чужою земельною ділянкою) було укладено на загальну суму $300 млн. Дані договори не обмежені в часі, тому є практики укладання на 100, 200 чи й більше років.

Висновок №2: ринок землі існує, попри чинні законодавчі обмеження.

Декілька слів про с/г землі державної та комунальної власності. Закон №161-ХІV «Про оренду землі» передбачає, що строк дії договору оренди ділянки не перевищує 50 років. Але надати в оренду сільськогосподарську землю на 50 років – це рішення дуже відрізняється від її продажу? Питання риторичне. «Зеленчук та Цицюра проти України». Європейський суд з прав людини вважає, що заборона на купівлю та продаж земель сільськогосподарського призначення порушує Європейську конвенцію з прав людини. Тому її потрібно скасувати. Часу на зміни маємо 2 роки. Про що тут важливо ще розповісти. Рішення Європейського суду з прав людини є обов'язковим до застосування українськими судами. Отже, моделюємо ситуацію. Петро хоче продати свій пай, наприклад, фермерові Миколі. Вони разом вирушають до нотаріуса, але той повідомляє, що не може підписати договір купівлі/продажу й відмовляє їм. Вони, не засмучуючись, просять письмової відмови, звертаються до суду та встановлюють конституційну справедливість. Пай переходить від Петра до Миколи.

Читати до теми: Українська «земельна Санта-Барбара

Висновок №3: заполітизованість і прокрастинація щодо даної проблеми може призвести до неочікуваного вирішення даного питання.

Не все так просто. Популізм щодо цього питання досяг апогею. Певні «експерти» звертають багато уваги саме на зняття та продовження мораторію. Це, насправді, не має критичного значення і носить більше психологічний ефект. Так, відповідно до перехідних положень Земельного кодексу (ст.15), передбачено, що не допускається до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше від 1 січня 2019 року купівля/продаж, відчуження та зміна цільового призначення.

Інфографіка до теми: Структура земельної мапи України 2015-2017 роки – частина 1

Висновок №4: продовження мораторію не важливе саме по собі, важливим є прийняття закону України про обіг земель сільськогосподарського призначення.

Закон «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». У Верховній Раді вже два законопроекти (№5535 від 13.12.2016 та №5535-1 від 28.12.2016) очікують свого розгляду. Принциповою є відповідь на питання у трьох напрямах: 1. Доступність коштів. 2. Хто купуватиме. 3. Обмеження.

Розглянемо детальніше всі питання. Перше – питання доступності коштів. Головна проблема у тому, що українським фермерам недоступні дешеві кредити. Натомість європейські колеги можуть дешево кредитуватися. Відкриття ринку в таких умовах створює недобросовісну конкуренцію. Дану проблему необхідно вирішити до прийняття закону.

Інфографіка до теми: Структура земельної мапи України 2015-2017 роки – частина 2

Стосовно того, хто купуватиме. Наріжним каменем тут є іноземні охочі українських земель. Продавати чи ні, також має відповісти закон. Та не іноземці єдині, важливим є й питання конкуренції фермерів та агрохолдингів, де останні мають суттєві шанси захопити ринок. Ускладнюється все можливими маніпуляціями, адже що заважає іноземцям з дешевими кредитами створити фіктивну фірму в Україні та скупити наші землі? Це питання є найважчим серед інших, і яке б рішення не було прийнято, воно не буде досконалим.

Останнє питання щодо обмежень. Чинне земельне законодавство має чимало обмежень. Так прикінцевими положення ЗКУ ст. 13 передбачає, що набувати право власності на землю можна до 100 га, збільшення площі – лише за рахунок успадкування за законом. Стосовно обігу земель розглянемо проект закону №5535. Ним передбачається, що у приватній власності фізичної особи можуть перебувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею до 500 га, крім набуття таких земельних ділянок у спадщину. А вже за набуття у власність фізичною особою земельних ділянок, загальна площа яких перевищує 200 га за договорами купівлі-продажу, така особа має подати електронну декларацію з документами, які підтверджують доходи такої особи. Думки щодо обмежень по площі різняться, але принципового моменту, на мій погляд, тут немає. Як писалося вище, ми ж українці, тож що заважатиме скупити ту ж землю на різних фізичних осіб, невже це проблема?

Читати до теми: ТОП-10 моделей земельного ринку: США, Польща, Румунія, Нідерланди, Німечиина, Швейцарія, Литва, Великобританія, Росія, Таджикистан

Ще одним важливим питанням, про яке часто не згадують, є проблема інвентаризації с/г земель. Більшість власників не знають, де їхня земля. Державний земельний кадастр переповнений помилками та накладками. Тому наша громадська спілка розпочала соціальний проект з інвентаризації земель ОТГ. Провівши першу безкоштовну інвентаризацію в Чоповицькій ОТГ, ми відкрили для себе багато цікавого, що змушує замислитися. Чи готові ми до ринку земель вже сьогодні? Питання складне.

На завершення. 11 жовтня в Україну завітала робот Софія. На запитання, що вона знає про Україну, вона відповіла: «На території України зосереджено чверть усіх запасів чорнозему на землі. Перший у світі найбільший вантажопідйомний літак «Мрія» був розроблений українським конструкторським бюро «Антонов». Перша у світі конституція з'явилася теж в Україні, ще в 1710 році. Композиторові Миколі Леонтовичу з України належить найкраще впізнаваний і найчастіше запитуваний музичний твір «Щедрик».

Навіть робот Софія знає про особливу українську землю. А я ж закликаю спочатку провести інвентаризацію земель та ухвалити закон «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», адже девіз нашої громадської спілки: «Порядок стимулює розвиток».