Сім схем використання держземель агрокомпаніями в умовах «тіньового» ринку землі

Цього року Кабмін передасть землі с/г призначення за межами населених пунктів ще 141 об’єднаній громаді. За минулий рік 650 ОТГ уже отримали 1,5 млн га аграрних земель на суму понад $1,5 млрд. Такий крок експерти схвалюють, адже до цього використання державних земель за багатьма параметрами було зі знаком питання, зокрема, постійно лунала критика, що  ці землі «крадуть», вони переходять під контроль своїм людям, використовуються у «тіні».

Читати до теми: Доповідна Кабміну: земельні електронні аукціони та державна земля — чи є контакт?

AgroPolit.com покопався у земельній історії агросектору та з’ясував, що державна земля з 2000-х років «вкрастися» не могла, бо немає закону про продаж права на ці землі. А тому  усі операції з використання агробізнесом цієї землі можуть бути ліквідовані після скасування мораторію та прийняття парламентом закону про обіг земель с/г призначення. Ще одне: через політичні каруселі в питанні «знімати чи ні мораторій, відкривати чи ні ринок землі» і бізнес, і держава лише втрачають! Перші несуть репутаційні ризики через різні схеми використання в рамках законодавчих шпарин цієї землі й неоціненність своїх бізнесів на міжнародних ринках. Друга має земельну корупцію та недоотримування доходів у місцеві бюджети. А тепер давайте подивимося, які ж схеми використовувалися та використовуються сьогодні з держземлями.

Як було

1.Фермерська земля.

Найпоширеніша схема, якою користувався весь агроринок з 2012-го по 2016 рік для формування своїх земельних банків — передача держземель фізичним особами, які брали її під ведення фермерського господарства (ФГ). Який був механізм? До 4 квітня 2016 року діяла стаття 134 (частина друга )

Земельного кодексу України, яка дозволяла громадянам отримувати в оренду  державну землю (без проведення аукціонів) під такі господарства. Було дві умови — наявність у майбутнього фермера диплома про агроосвіту та досвіду роботи в АПК. Така лазівка дозволяла всім учасникам ринку нарощувати свої земельні банки в період буремних 2000-х. За різними оцінками, безаукціонно після 2013 року під контроль фізосіб перейшло близько 2 млн га с/г землі. Яка частка пішла з них у земельні банки агрокомпаній — сказати важко: знайти таку статистику зараз неможливо. Але, за неофіційними оцінками експертів, 1 млн опинився під формуванням зембанків агрокомпаній, решта  — під ФГ.

Раніше Держгеокадастр передавав фермерам землі в оренду без аукціонів і обмеження площ. Цим активно користувалися сільгоспвиробники. Створювали фермерські господарства, які брали землю на 49 років і передавали її собі ж під 3% за суборендою, а фактично працювали на агрохолдинги… «Нарізалися» досить великі шматки землі, по кілька сотень гектарів, під конкретних людей. У цій схемі брали участь обрані. Тобто, «дутих» фермерів було не так багато»,  — розповідав про цю схему в рамках закону в інтерв’ю президент «Земельної спілки України» Андрій Кошіль.

Як це відбувалося на практиці? «Площа ніяк не обмежувалася: людина могла взяти для ведення фермерського господарства  будь-яку площу земель (без проведення аукціону), головне, у неї мала бути аграрна освіта та досвід роботи в агросекторі. Інколи регіональні геокадастри могли вимагати документи на підтвердження затребуваної площі, а також того, що там вирощуватиметься»,  — розповідає AgroPolit.com деталі голова спілки Центр розвитку земельних правовідносин в Україні Леонід Корейба. Ті, хто не обробляв цю землю самостійно, продовжує він, віддавали її в суборенду агропідприємствам через договір про інвестування чи спільне використання цієї землі.

Читати до теми: Земельні електронні аукціони СЕТАМ — державна земля у (не)безпеці?

Його слова підтверджує у коментарі AgroPolit.com голова земельного підкомітету аграрного комітету Ради Олег Кулініч. «У більшості випадків фермерські господарства не створювали, а отриману фізособами землю передавали в суборенду якомусь великому підприємству чи невеликому холдингу»,  — пояснює він.

Таким механізмом користувалися тоді всі учасники агроринку (великі, середні, малі), бо  сама держава поставила їх у такі умови.

Свого часу державні адміністрації надавали землі с/г в оренду господарствам, які підпадали під категорію фермерських. Тому, за погодженням із керівництвом агропромхолдингу, ми прийняли рішення про диверсифікацію земельного банку та створення фермерських господарств з працівників «Агрофірми «Добробут». Петро Рибін, який на той час обіймав посаду фінансового директора «Астарти», цю ідею підтримав», — розповідав деталі формування зембанку «Астарта-Київ» в інтерв’ю Latifundist.com екс-директор дочірньої структури холдингу агрофірми «Добробут» Олександр Коваленко.

За його словами, він домовлявся з людьми, що «поки вони працюють у холдингу, то надають свої землі нам в оренду». «А як підуть з підприємства  — можуть розпоряджатися землею на власний розсуд. Тоді люди, які мали фермерські господарства, приходили в агрофірму «Добробут» «під мене», під моє ім'я. Ці фермерські господарства перебували в структурі агрофірми «Добробут» до останнього. Багато з них і сьогодні в структурі «Добробуту», тому що це працівники підприємства»,   — пояснює він.

Хоча програма була абсолютно легальною (що не заборонено законом — те дозволено, і принцип цей ніхто не відміняв), однак не всі компанії так відкрито говорять про цей період своєї земельної історії. Для них це іміджеві ризики. Більшість уже присутні на міжнародних ринках, проводили IPO. Нікому не хочеться пояснювати інвесторам, чому держава свідомо загнала бізнес в такий глухий кут із землями. За нашими даними, такі держземлі були в земельних банках ТОП-10 найбільших агрокомпаній, таких, як Астарта, Кернел, МХП, у «Сварог Вест Груп» у період  попереднього керівництва компанії, «Мрія» мала значний відсоток земельного банку саме таких земель та інші.

Читати до теми: Андрій Мартин: «Фокуси» Держгеокадастру — що не так у «навколоземельному» відомстві?

Події двох майданів прискорили зміну цієї ситуації. І держава, й агрокомпанії розуміли іміджеві ризики подальшого використання такої схеми для агроринку, тому, завдяки потеплінню політичної ситуації в країні, агролобі в парламенті змогли закрити цю лазівку. Хоча Держгеокадастр і пручався. Так,  18 лютого 2016 року депутати увалюють закон 1012 — VIII (реєстраційний —  2279) «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо проведення земельних торгів». Серед  його авторів — Давиденко В.М., Юрчишин П. В., Лунченко В.В, Кучер М.І., Кулініч О.І., Лабазюк С.П., Козаченко Л.П., Бакуменко О. Б. І після цього із ЗКУ (закон №2768 — III) зникає пункт про фермерську землю. А вже 3 квітня 2016 року всі державні землі починають здавати через оренду лише на аукціонах.

2. Схема «Украгропром». Її прописав сам уряд. Як  уже писав AgroPolit.com, 6 лютого 2012 року Кабмін Миколи  Азарова прийняв розпорядження №113-р —  про відчуження 111, 26 тис. га  землі з господств НААН на користь приватної компанії «Украгропром» (тоді її пов’язували з нинішнім нардепом Сергієм Тарутою) з метою покращення фінансово-господарських показників. Однак таке покращення призвело до мільйонних збитків, які розбирають навіть зараз, тож уже 18 червня 2014 року №583-р скасовано попереднє розпорядження і держава зберегла  в землекористуванні НААН 111 тис. га земель державних підприємств дослідних господарств.

Як зараз

Вищеназвані дві програми уже «померли». Тож який вигляд має ситуація нині?

Головна відмінність «тоді» й «зараз», кажуть опитані AgroPolit.com експерти, це те, що у держземлях найбільше зацікавлені невеликі компанії та фермерські господарства. Великі не хочуть зайвих репутаційних ризиків, для них головна стаття поповнення зембанків —   оренда земель у власників паїв. А тут є 2 варіанти її отримання. «Перший варіант — емфітевзис із необмеженим терміном оренди, що призводило до появи оренди на 200-300 років. Наразі законом №2498 з 1 січня 2019 року термін емфітевзису обмежили, зрівнявши з довгостроковою орендою — не більше від 50 років.  Другий — проста оренда (укладається максимум на 50 років) з прицілом на право першого викупу в разі відкриття ринку», — пояснює Корейба.

До числа ж «схем» із держземлями, які набули поширення сьогодні, належить ще кілька.

1. Договори спільного  користування.
Як пояснив Олег Кулініч, ці договори перебувають поза юридичною площиною. Але це не головний їх мінус і негатив. «Використання держземель через такі договори абсолютно не наповнює місцеві бюджети. Ці договори поза юридичною площиною, вони — це класична схема, яку сьогодні використовують під час обробітку держземель, які перебувають у розпорядженні НААН, різних ДП, як-от «Конярство України». Втрати  від такого механізму значні. Давайте порахуємо. Загальна кількість таких держземель — орієнтовно 500 тис. га. Приблизно половина з них задіяна під договори спільного обробітку, тож вони не обліковуються в жодному реєстрі. Спільний обробіток означає мінімальну ставку орендної плати з одного га. Приблизно він становить мінімум 3%, а максимум — 7%. Наприклад, у Полтавській області власники паїв отримують від орендаря 10%, тобто різниця в 3%. Тож сума коштів, які йдуть повз місцевий бюджет у такому разі, це щонайменше 200-240 млн грн»,  — пояснює земельну арифметику недосконалого законодавства Кулініч.

Читати до теми: Концепція вільного ринку сільськогосподарських земель: 4 варіанти законопроектів від аграрного комітету

2. Безоплатна приватизація землі. «Процедурою безоплатної приватизації земельних ділянок, яка описана у статті 118 Земельного кодексу України, формально може скористатися будь-який громадянин України. Наприклад, під особисте селянське господарство закон дає право відхопити до двох гектарів, під садівництво — до 12 соток, а для ведення фермерського господарства — взагалі у розмірі середнього паю, а він у деяких регіонах може сягати десятків гектарів»,  — розповідає  заступник голови ради Асоціації «Земельна спілка України» Андрій Мартин. Охочих отримати безкоштовну землю стає все більше, а от вільної «нічийної» землі за 27 років земельної реформи вже майже не лишилося. Тому чиновники Держгеокадастру є реальними розпорядниками державних земель с/г призначення фактично на власний розсуд. Класика цієї схеми з така: зацікавлений у землі «бізнесмен» домовляється з пересічними українцями про отримання такої землі під подальший її перепродаж йому чи підставним особам, а вже тоді — з чиновником, щоби це не помічали. Формально вона перебуває у власності фізичних осіб, але насправді контролюється організатором схеми через договір оренди на 49 років, або й узагалі на підставі неофіційної домовленості.

Втім, нещодавно цю схему «осучаснили». Після затвердження урядом «Стратегії удосконалення механізму управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними», пояснює Мартин, цю лазівку стали використовувати для роздачі земель  учасникам АТО (їм встановили спеціальні квоти, що дискримінує решту українців). Зараз ця схема працює так, пояснює Мартин:

Добрі люди» просять учасників АТО за винагороду у декілька сотень американських доларів написати заяву на безоплатну приватизацію ділянки та доручення на подальше розпорядження одержаною землею, а після отримання ділянки вона одразу перепродається (мораторій, до речі, на такі ділянки не поширюється). Відповідно, мешканці місцевих сіл, котрі проживають на цій території та, цілком природно, хотіли б самі працювати на цій землі або випасати худобу на громадських пасовищах, залишаються «з носом», а спритні ділки де-факто використовують безоплатну приватизацію як прекрасний інструмент задля захоплення значних земельних масивів». На думку експерта, це «законодавче вікно можливостей» теж треба закривати.  

3. Договір про  соціальну допомогу з  сільською радою.

Негласно держава знає про таку приховану оренду своїх земель, але офіційно її не бачить, бо узаконити весь  цей процес вона не може. Адже де-юре гроші за користування такими землями надходять до міського бюджету», — говорить Леонід  Корейба.

Читати до теми: «Битва титанів»: що обіцяють агробізнесу Зеленський та Порошенко

4. У рамках  ЗКУ є ще одна схема (для фермерів). Корейба пояснив її суть: ст. 31 пункт 2 дозволяє членам  фермерського господарства отримати безоплатно у власність орендовані у держави землі для ведення господарювання у розмірі середньої частки паю по району (в середньому 3 і 5 га на 1 людину).

5. Самозахоплення (тут зайве щось розписувати, бо прикладів рейдерства та інших  фактів з цієї серії уже було чимало).

Куди далі?

Як  я уже написала, парламент закрив одну з основних земельних схем 2000-х років законом 2279, який зобов’язав продавати право оренди на держземлі лише через  аукціони.

Є ще один позитивний момент відбілювання земельного ринку, який є результатом запровадження земельної децентралізації. З 1 січня 2019 року, всі державні землі с/г за межами населених пунктів (близько 10 млн га) призначення, розпорядником яких є  Держгеокадастр, відповідно до постанови №60-р не можуть бути передані в оренду на аукціонах або у власність третім особам без згоди ОТГ. Якщо раніше Держгеокадастр міг  самостійно визначати, які землі здавати, то тепер він зобов’язані питати громади, щоб здати в оренду. Громади у відповідь на звернення Держгеокадастру надають свої зауваження і приймають рішення про погодження чи відмову передачі землі виключно на сесіях громад. Якщо такого рішення немає, значить не передають. Виключення становлять ті землі, які вже до 1 січня 2019 року включили до списку на оренду. Тобто, за прозорістю цього процесу стали спостерігати громади, тому «по-своєму» видавати землю «під когось» держчиновникам стало  набагато складніше.

Читати до теми: Оренда сільськогосподарських земель (державних і приватних) за 2018-й – аналіз по областях

Отже, що ми маємо наразі?

Ситуація така: низи (бізнес) категорично не хоче культивувати  і розвивати далі стару систему, а верхи (парламент, уряд і президент) не можуть і не хочуть її  змінити. Хоча спроби уже є. Як розірвати це порочне коло? Вихід один: прийняття закон про обіг с/г земель  і запустити цивілізований ринок землі, де кожен гравець розумітиме й знатиме своє місце. Пайовики отримають набір механізмів розпорядження своєю власністю (зокрема за рахунок кредитів від держави починати власну справу). Бізнес — повністю законні механізми нарощення зембанку (шляхом оренди чи купівлі землі) та, як наслідок, капіталізацію компаній. А держава позбудеться головного болю (земельної корупції) й дасть поштовх  розвитку сектору і притоку інвестицій.

Як скоро це може відбутися?

Аграрний комітет напрацював основні положення земельної концепції, яка ляже в основу законопроекту про обіг земель сільськогосподарського призначення. Більше про це читайте у матеріалі AgroPolit.com тут. Скажу коротко: депутати представили базові положення майбутнього земельного закону і запропонували громадськості та профільним асоціаціям їх обговорити та підредагувати. Крім того, паралельно існує 4 варіанти проекту про обіг с/г земель авторства агрокомітету, Держгеокадастру, Мінагрополітики та окремих депутатів — дивіться їх  у інфографіці тут.

Цілком очевидно, що рішення щодо земельного закону буде після президентських виборів. Обидва кандидати на цю посаду уже заявили, що вони — за вільний ринок. А от формат — питання дискусій. Швидше за все, формат затверджуватиме Рада нового скликання, адже більшість за це питання у чинному парламенті немає.

Як сьогодні виглядає земельний банк ТОП-100 найбільших агрокомпаній — дивіться у рейтингу на Latifundist.com.