Земельна лавочка відкривається: якою буде ціни продажу й оренди 1 га с/г землі

Запуск ринку землі не за горами — у Мінагро на початку 2020 року обіцяють показати рамковий закон. В якому напрямку гребуть законодавці — можна судити із презентованих нещовно 4-х варіантів земельного законопроекту та земельної концепції. Тож хоч якийсь привид земреформи на горизонті бовваніє — далі дивіться його обриси. А от чого немає, так це розуміння, якою буде загальна й регіональна вартість землі та як зміниться оренда с/г земель. AgroPolit.com розбирався у цій темі.

Читати до теми: Концепція вільного ринку сільськогосподарських земель: 4 варіанти законопроектів від аграрного комітету

Ринок — на горизонті

Є кілька основних концепцій запуску ринку землі в Україні. Концепція, якої дотримується уряд, залишається незмінною. Основним її пунктом є те, що сільськогосподарську землю зможуть придбати виключно громадяни України. Передбачено встановлення граничних розмірів земель сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності однієї особи, та обмеження площі максимальної оренди в межах адміністративних одиниць: ліміт площі земель у власності обговорюється, однак орієнтир — 100-200 га на особу», — розповідає в. о. аграрного міністра Ольга Трофімцева.

Це традиційна публічна мантра Мінагрополітики, яку безупину товчуть у ступі кілька років поспіль, решту її шедевральних положень можна почитати тут.

Читати до теми: 10 завдань від агробізнесу Володимиру Зеленському та новому парламенту

Учасники ринку бачать іншу модель. Нещодавнє опитування показало:

•  28,9 % — Відкритий з обмеженнями (право купувати, зокрема й для юросіб, але лише резидентів України).
• 27,8 % — Відкритий з обмеженнями (право купувати землю має лише фізособа та держава).
• 21,6 % — Повністю відкритий, тобто ліберальна модель.
• 18 % — Закритий (ставка на довгострокову оренду).
• Інші варіанти (менше 1%): 
        — вільний доступ до персональної роботи на землі охочим і створення доданої вартості через виробництво широкого асортименту брендового продукту;
        — право купувати тільки пенсійний фонд із коштів 2 рівня пенсійної реформи; 
        — вирiшити питання надання у реальну власнiсть 2 га всім громадянам України;
        — право купувати землю має виключно держава;

               — відкритий з обмеженнями для фізосіб на рівні громад.

Читати до теми: Противники та прихильники скасування земельного мораторію 

Тож привести до спільного знаменника те, що пропонують уряд, депутати, та чого хочуть самі аграрії, поки не вдається. Тож у всіх учасників процесу тривалий когнітивний дисонанс.

Корпоративні права та позамораторна земля

 Якою буде ціна на с/г землі й орендна плата за ці землі? Опитані експерти кажуть, наразі не можна прогнозувати вартість с/г угідь по областях, адже відкритих торгів немає!

Об’єктивної інформації щодо цін на сільськогосподарські землі сьогодні ні в кого нема. Як, до речі, й на інші ділянки, які не обмежені мораторієм в обігу. На жаль, ані Мін’юст, ані інші державні органи їх не збирають і не публікують. Хоча ринок аграрних земель, попри дію мораторію, існує в двох основних варіантах. Перший — продаж прав корпоративних підприємств з укладеними договорами оренди пайових земель (як правило, 7-10-річна оренда). Другий стосується землі, яка не підпадає під дію мораторію, так зване ОСГ (особисте селянське господарство), фермерське господарство, садівництво тощо. Вона продається і купується без зайвих юридичних схем, оформлених офіційно у нотаріуса. Даних щодо цін тут теж немає. До речі, навіть якщо будуть публікуватися ціни угод, вони можуть не повністю відповідати дійсності, бо часто продавці й покупці занижують ціни в договорах щоб платити менше податків», — пояснює AgroPolit.com президент асоціації «Земельна спілка України» Андрій Кошіль.

Читати до теми: Земельна реформа та сільське господарство: як далі?
 

$20 тис. за 1 га

Втім, каже він, на ринку нині є дві ціни: пропозиції (за яку хочуть продати власники) та реальних угод. Бажання потенційних продавців і готовність покупців платити — величини з різних галактик.

Вони суттєво відрізняються. Перша на с/г землі під мораторієм сягає $20 тис. за 1 га — стільки в середньому просять власники паїв. Це, до відома, дорожче, ніж у Польщі та інших країнах Східної Європи й не надто цікаво для бізнесу. В реальних угодах позамораторні землі міняють власників за $2,5-5 тис. за 1 га. Тобто, різниця між цінами попиту та пропозиції може сягати 10-кратної різниці й більше. За схемою корпоративних прав купують сільськогосподарські підприємства з «підмораторною» землею. Окрім вхідного білета на ці наділи (зона лісостепу — $300-400, у зоні чорноземів (Вінницька, Полтавська, Черкаська, частково — Дніпропетровська обл. до $1600-1800)» — продовжує Кошіль.

Його колега член правління Спілки землевпорядників України Андрій Мартин розповідає про найдорожчі с/г землі. «Наразі вони зосереджені у центральній (лісостеповій) частині України. Це передусім Черкаська, Полтавська, Вінницька, південь Київської та Кіровоградська області. Саме тут сприятливі ґрунтові умови поєднуються із більш-менш достатніми опадами. На півдні нині клімат став занадто посушливим, і без додаткових інвестицій у зрошення гарантоване одержання врожаю є проблематичним. Поліські землі також відзначаються меншою родючістю, аніж лісостепові, тому тут ринкові ціни на землю будуть нижчими», — уточнює він.

Читати до теми: Віртуальні кордони об’єднаних громад. Без зміни законів децентралізація провалиться

Орендна плата — двократне зростання

Мартин також пояснив ситуацію з орендною платою на с/г угіддя. «Плата за державні землі залежить від НГО, а змінюється лише у порядку передбаченої податковим законодавством індексації. Водночас після законодавчих змін останніх років до 2024 року індексація фактично не проводитиметься. Тому орендна плата за державні землі особливих змін не зазнаватиме. Що ж до приватних, то тут збільшення переважно пов'язане зі зростанням конкуренції серед місцевих с/г підприємств за доступ до землі. І логіка дуже проста: якщо місцевий агробізнес не бореться між собою за землю, то ставки орендної плати утримуються стабільні. Якщо ж декілька підприємств починають «змагання» за прихильність місцевих селян, тоді орендна плата може зростати досить суттєво. Сьогодні затрати на виплату орендної плати становлять від 15-40 % від доходу підприємств. Тому за значного зростання конкуренції за доступ до землі можна очікувати максимально двократного зростання орендної плати», — пояснює він. 

Читати до теми: Стратегія уряду управління державними землями: ключові тези

Запуск ринку земель у найближчі роки, прогнозує експерт, знизить рентабельність агробізнесу, бо дрібні та середні підприємства й фермери почнуть процес поступового скуповування орендованих земель.

Читати до теми: Оренда сільськогосподарських земель (державних і приватних) за 2018-й – аналіз по областях

«Проте вони найчастіше використовуватимуть своє переважне право землекористувача на придбання ділянок у разі їхнього продажу власником, тому на швидке зростання цін на землю очікувати не слід — занадто багато вільних грошей на придбання землі у підприємців поки не буде. Гіпотетично можна очікувати різкого зростання цін за умови ліберального ринку, проте цей сценарій є малоймовірним», — каже Мартин.

Читати до теми: Портрет земельного власника й очікувані ціни на землю

У перспективі — $800-1500 за 1 га

Якою ж далі буде ціна у разі відкриття ринку? «На це питання коректної відповіді немає: ціна залежить від формату майбутнього закону про обіг земель с/г призначення, якого ще немає і яким він буде — невідомо. Ціни можуть різнитися також залежно від кола можливих покупців: чи будуть допущені до купівлі юридичні особи, іноземці, які очікуються обмеження щодо максимальній площі. Запит є на ділянки мінімум від 10 га, на яких можна розпочинати якийсь аграрний бізнес. Краще — від 100-200 га (замкнені земельні масиви), але в них зараз фактично десятки власників. Середня площа паю по Україні становить 4 га, тому вартість однієї ділянки не буде високою. Цілі масиви можуть бути дорожчими, одиничні ділянки — дешевшими, але сказати конкретну ціну дуже важко, — прогнозує Кошіль. — Уже сьогодні очевидно, що «великих обсягів землі у разі відкриття не варто очікувати, бо люди за безцінь продавати землю не будуть».

Читати до теми: Андрій Мартин: «Фокуси» Держгеокадастру — що не так у «навколоземельному» відомстві?» 

За розрахунками Андрія Мартина, цінова ситуація буде такою: «У 2020 році, за умови відкриття ринку в доволі консервативному варіанті (який є найбільш імовірним), основними покупцями земель стануть їхні нинішні орендарі, а тому за умови обмеженої конкуренції ціни не будуть значно зростати, середня ціна варіюватиметься у діапазоні $800-1500 за 1 га. Слід також відзначити, що спроби законодавчого регулювання цін на землю матимуть наслідком «тінізацію» ринку — у договорі продавець і покупець писатимуть «правильну» ціну, а фактичний розрахунок готівкою здійснюватиметься за домовленою ціною».

Дивитися до теми інфографіку: Розмір нормативної грошової оцінки 1 га с/г землі в усіх областях України на 2019 рік

Перерозподіл: упав — відтиснувся!

Є ще один тренд земельної епопеї. Вільних земель у країні не так і багато!

Казати про наявність в Україні «вільних» с/г земель можна було ще у 2000-х або на початку 2010-х років. Наразі ж практично всі доступні землі використовуються у той або інший спосіб. Розпорядники державних та комунальних земель за останні роки «підчистили» практично усі залишки земель запасу та резервного фонду: вони або знайшли орендарів, або пройшли через безоплатну приватизацію. Тому гіпотетично можливі земельні «переділи» в Україні — це приватизація земель державних підприємств Мінагрополітики та НААН. Інших «резервів» уже немає», — пояснює Мартин.

Читати до теми: 1/3 проінвентаризованих земельних ділянок відсутні у Держземкадастрі

Звісно, можна згадати про держземлі — 10,4 млн га. Вони ще лишилися і передаються урядом ОТГ, та наразі цей процес зупинився. Як чиновники продають право оренди на землі — читайте у нашому розслідуванні тут (Земельні електронні аукціони СЕТАМ — державна земля у (не)безпеці?) — питань до механізмів більше, ніж відповідей.

Наталія Білоусова головний редактор AgroPolit.com, Інна Ткаченко