Ціна на чорноземи буде нижчою, ніж на бідні ґрунти Європи… Як виправляти ситуацію?

В Україні дуже люблять порівнювати наші ціни з європейськими. В умовах відкриття ринку землі зростаєкількість спекуляцій з приводу можливої вартості сільськогосподарських земель. Важливо розібратися, а що ж впливатиме на ціну земель в Україні й коли ми досягнемо європейських маркерів?

 Основні фактори, які впливають на вартість землі

У країнах із ринковою економікою є кілька важливих чинників, котрі впливають на ціну землі. Насамперед, враховуються прогнозовані ціни на продукцію, яка буде вирощена в майбутньому, а ще наявність і розміри державної підтримки аграрного сектору та інші внутрішні фактори. Є й зовнішні, як наприклад, можливість вільної купівлі-продажу землі іноземними юридичними особами.

На другому місці за важливістю йде якість землі, адже що вона вища, то вищі врожаї. Нагадаємо, що Україна  має унікальний масив чорноземних ґрунтів — понад 20% світових ресурсів.

По-третє, враховується банківська ставка за кредитами. Тут що вища банківська норма відсотка, то нижча ціна на землю, і навпаки. Для довідки, станом на 12.09.2019 облікова ставка НБУ становить 18,0%.

Четвертим фактором є прогнозовані витрати на виробництво продукції. Вони складаються з усіх науково обґрунтованих витрат, пов'язаних з одержанням майбутнього врожаю.

Також враховується віддаленість земельних ділянок від комунікацій, адже матеріально-грошові витрати на виробництво і збут майбутньої продукції теж впливають на її ціну.

Стратегічно враховується і майбутня вартість землі з урахуванням глобальних тенденцій зростання кількості населення, зміни клімату тощо.

Ще є соціально-демографічні фактори: структура населення та рівень зайнятості; доходи населення; сприятлива система оподаткування, кредитування аграрних виробників; рівень розвитку сільського сільських територій.

От і подумаймо як нам досягти того, що вже є у ЄС?

 Де найдорожча земля у Європі?

Країна годинників, банків і сирів є однією з найрозвинутіших в аграрному секторі. Тут 100% земельної власності перебуває у приватних руках. Влада Швейцарії жодним чином не регулює ціноутворення й наразі вартість 1 га становить понад $70 тис.

ТОП-10 країн Європи за цінами за 1 га землі (2019 р.) має такий вигляд: Швейцарія – $70 тис., Нідерланди – $63,7 тис.,Австрія – $42 тис., Ірландія – $39,3 тис., Німеччина – $32,3 тис.,Велика Британія – $31,4 тис., Бельгія – $28 тис., Данія – $26,6тис., Італія – $25,7 тис., Іспанія – $16,1 тис.

Нам треба розуміти просту річ, що земля коштуватиме рівно стільки, скільки вона зможе приносити прибутку своєму власнику.

В Європі сільське господарство базується на шалених дотаціях. Майже 60 млрд євро дотацій отримують щорічно сільгоспвиробники від Євросоюзу.

Якщо співставити дані окремих країн світу (за аналізом інформації OECD і державного бюджету України за 2000-2016 рр.), то очевидно, що найвищий рівень державної фінансової підтримки із розрахунку на 1 га ріллі є в країнах ЄС та Туреччині. Це становить відповідно $931,7 та $839,2.

У США такий показник сягає близько $492,4, у Канаді –$121,8, в Україні – $21,8 на 1 га.

Детальніше про дотації  фермерам

Реалії інколи вражають. У питанні дотацій фермерам країн ЄС і українським – теж.

 В Польщі, наприклад, яким би ви не були фермером, чим би ви не займалися, все одно одержите мінімум дотації – €300 на гектар. Тут наданням допомоги аграріям, передусім, розподілом коштів Європейського інвестиційного банку (ЄІБ), займається Агенція реструктуризації і модернізації сільського господарства (ARiMR).

Градація категорій щодо отримання такої допомоги є досить широкою: від доплат за кожен гектар угідь й озеленення земель – до дистрибуції сільськогосподарських товарів та допомоги молодим фермерам на започаткування власного бізнесу.

Наприклад, за один гектар орних угідь польський фермер отримував безпосередню доплату в розмірі 107 євро, за озеленення на площі 1 га – 72 євро, а молодий аграрій за роботу на 1 га землі – 53 євро.

Держава також виплачує європейські кошти фермерам за вирощування окремих видів культур і за утримання поголів'я худоби. Наприклад, за 1 га площі, де вирощувалися помідори, польський фермер може отримати безпосередню допомогу у розмірі понад 700 євро, за картоплю – понад 280 євро, а цукрові буряки – 460 євро. Водночас, за кожну корову він отримуєдопомогу в розмірі 75 євро, за козу – 16 євро. Загалом за рік доплати селянам у Польщі становлять понад 3,2 млрд євро.

А у нас? Із загального фонду держбюджету Законом України «Про Державний бюджет України на 2019 рік» Міністерством аграрної політики та продовольства передбачені видатки в обсязі 5909,0 млн грн (тобто 218 млн євро). Вони підуть за програмами підтримки розвитку АПК, зокрема:

«Фінансова підтримка заходів в агропромисловому комплексі шляхом здешевлення кредитів» – 127,2 млн грн;

«Фінансова підтримка розвитку фермерських господарств» –800,0 млн грн;

«Державна підтримка розвитку, закладання молодих садів, виноградників та ягідників і нагляд за ними» – 400,0 млн грн;

«Надання кредитів фермерським господарствам» – 200,0 млн грн;

«Державна підтримка галузі тваринництва» – 3500,0 млн грн;

«Фінансова підтримка сільгосптоваровиробників» – 881,8 млн гривень.

Отже, ми бачимо суттєву різницю у дотаціях. До того ж, є значні питання до розподілу цих коштів та ймовірності доходженням їх до кінцевих виробників.

Звідси висновок, що у країнах ЄС земля буде дорожча, ніж у нас, хоч вона й гірша за якістю, але прибутку з неї власник одержить більше саме завдяки державній підтримці.

Де можна дізнатися ціну на землю в Україні наразі?

Попри законодавчу заборону, в Україні жваво торгують сільськогосподарською землею. Аналіз онлайн-оголошень про продаж паїв на OLX дозволяє стверджувати, що найбільше за гектар просять на Львівщині – 53 824 грн, Київщині – 52 261 грн та Вінниччині – 51 377 грн. Найменше – на Донеччині – 22 539 грн, Чернігівщині – 26 079 грн та Луганщині – 26 126 грн. Низька вартість земельних паїв на сході може пояснюватися близькістю до зони ООС. Водночас, якщо середня ринкова ціна в Україні відрізняється від нормативної на 40-50%, то в деяких областях вона може відрізнятися удвічі.

 Щодо пропозиції на землю, то її особливістю є те, що земля просторово обмежена. Тобто на ринку пропонується лише певна обмежена її кількість, що не перевищує максимально можливої площі, яку потенційні продавці зможуть продати, позаяк площу землі понад можливу не можна збільшити навіть в умовах значного підвищення цін на землю.

У нашому випадку встановляться достовірні ціни на землю лише за умови функціонування повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення.

Що робитимуть власники паїв після відміни мораторію?

За час мораторію на продаж землі накопичено досить великий нереалізований потенціал пропозиції, адже дуже багато первинних власників землі померли, їхню землю успадкували діти, які живуть у великих містах чи за кордоном. Їм не потрібні ті ділянки. Відповідно до соціологічних досліджень, 5-10% людей хотіли б продати свої паї після скасування мораторію.

Інші, очевидно, будуть і надалі здавати землю в оренду (орендна плата зростатиме). А ще певна частка населення чекатиме, поки підвищиться ціна.

Нагадаю, що у багатьох укладені довгострокові договори оренди, що теж суттєво впливає на можливість транзакцій із земельними ділянками.

Отже, відповідь на питання: чи буде у нас ціна на землю як у ЄС  відразу після відміни мораторію? – Ні. У нас уже є сформований ринок на частину земель, є відповідна ціна, і суттєвих змін відразу очікувати не варто. Загалом можна припустити, що ціна землі поступово зростатиме щороку в середньому на 5-7%.

 Що буде впливати на ціну у майбутньому?

Глобальна потреба у продовольстві вже призводить до зростання ціни на землю у світовому масштабі. Food and Agriculture Organization (FAO) наводить дані, що до 2050 р. кількість населення збільшиться приблизно до 9 млрд осіб. До цього часу з метою вирішення продовольчих проблем буде необхідно щорічно виробляти додатково 1 млрд т зернових і 200 млн т продукції тваринництва.

Також ціна буде залежати від умов ведення бізнесу. В міру створення кращих умов для агробізнесу в Україні (а це залежить від податкової системи, відкриття нових ринків для експорту, збільшення обсягів виробництва сільгосппродукції з вищою доданою вартістю) – зростатиме й ціна землі.

А ще, коли у нас будуть такі дотації як у ЄС, тоді й земля коштуватиме по €20-30 тис./га. Поки серйозної підтримки нема, ціна землі прямо залежатиме від одержуваного прибутку. Не забуваймо, що не буває поганих чи хороших цін – будь-яка ціна є відображенням певних економічних умов.