Три форпости від «дикого» ринку землі: інвентаризація, кредити та доступ іноземців

Незавершена інвентаризація — головний виклик реформи, бо 30% земель в Україні поза системою.

Всім відомо, що нормального обліку земель в Україні, на жаль, не має. Чудовим прикладом торік слугувала процедура передачі земель за межами населених пунктів громадам. Обіцяли 750 тис. га, а передали 1,5 млн га. Непогано. Це все пояснює.

Відмінили форму 6-зем, натомість нічого не було запроваджено. Через певний час вирішили: а нехай тепер облік здійснюється на підставі відомостей Державного земельного кадастру (ДЗК). Воно б і непогано, але уявіть собі, як ми відкотилися назад. Раніше обліковували 100% земель з сумнівною точністю, тепер лише ту частину, яка є в ДЗК. А скільки там, власне, інформації, яка внесена з помилками, невірною системою координат, просторовими конфігураціями тощо.

У загальній структурі с/г земель пайові становлять 2/3. Наразі право розпоряджатися повністю передано на місця. Адже всіма ділянками, окрім тих, котрі мають власників, розпоряджаються сільські, селищні, міські ради за місцем розташування таких ділянок. Значна частина таких земель не відображена в ДЗК, обробляється «нелегально», трапляються випадки «старих» договорів оренди до 2013 року, коли ще не присвоювалися кадастрові номери земельних ділянкам.

Отже, обліковують лише частково. Здається ж, зрозуміло, що треба зробити: спочатку проінвентаризувати, визначити, що маєш продавати, а тоді вже продавати. Та оскільки це питання колосально заполітизовано, важливий лише результат — зняти мораторій.

Для загального розуміння, я — за зняття мораторію. У МЕРТ зазначали, що мають 35 варіантів запуску ринку. Сподіваюся, що серед них є такий, який передбачає спочатку інвентаризацію, а вже потім можливість продажу.

Читати до теми: Земельне віче — як бачать цивілізований вільний ринок землі в Україні: ризики/можливості, присутність іноземців та доступ до кредитів

2. Щоби був безпечний ринок землі, потрібна норма про неможливість дострокового розірвання укладених договорів оренди.

Що таке оренда землі? Це засноване на договорі строкове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Наразі підставами припинення договору оренди землі є:

1. закінчення строку, на який його було укладено;
2. викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
3. поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
4. смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
5. ліквідації юридичної особи-орендаря;
6. відчуження права оренди земельної ділянки заставотримачем;
7. набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;
8. припинення дії договору, укладеного в межах державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

В односторонньому порядку розірвання договору оренди землі можливе лише в тому випадку, якщо це прямо передбачено в договорі оренди землі. Слід відзначити, що переважна більшість укладених договорів оренди не містять у своєму тексті право розірвання договору в односторонньому порядку.

Важливо, аби з запуском ринку не було хаосу із орендними договорами — йдеться про можливість дострокового їх розірвання. З одного боку, ця норма й так передбачена чинним законодавством, зокрема ЗУ «Про оренду землі». Проте, звісно, після запуску ринку землі, якщо ціна оренди почне зростати, найбільш зацікавленими в розірванні договору будуть орендодавці. Зі свого боку, не певний, що якщо аналогічну норму, яка вже закріплена чинним законодавством, продублювати в ЗУ «Про обіг с/г земель», то вона матиме більше сили.

Паралельно вже зараз простежується тенденція щодо зменшення строку оренди, за оренди зокрема, комунальних земель. Всі намагаються надати землі в оренду на мінімальний строк — 7 років. Адже ніхто не знає, якою буде оренда після запуску ринку, тому орендодавці (переважно комунальних земель) обережно підходять до рішень щодо термінів.

Читати до теми: Тимофій Милованов: Боятися потрібно не юридичних осіб, а «чорних» грошей

 3. Іноземці — лише за умови перехідного періоду щодо допуску їх на ринок, інакше буде біда

Складно придумати запобіжники щодо скупівлі земель іноземцями. Йдеться не лише про пряму, а й опосередковану купівлю. Насправді, коли ми говоримо про іноземців, переважно думаємо про власних фермерів. Адже ми розуміємо, у якому нерівному положенні вони опиняться у випадку, якщо законодавством передбачити для цих категорій однакові умови. Дешеві кредити, наявний капітал у закордонних аграріїв, та ентузіазм і бажання у наших. Тому краще напрацювати ефективний механізм кредитування українських фермерів до початку ринку, провести належну інформаційну компанію, щоб даною інформацією володіли усі охочі працювати на українській землі. Лише після цього можна починати продаж, звісно ж, залишивши й обмеження щодо максимальної площі в одного суб’єкта, компанії.

Дуже важливо створити можливість для розвитку малого та середнього фермерства в Україні. Паралельно потрібно домовлятися з європейськими партнерами щодо збільшення квот для експорту нашої продукції. Докласти максимальних зусиль задля створення доданої вартості для нашої продукції, здійснювати співфінансування таких програм із державного бюджету, застосовувати сучасні технології.