2020: повноцінний ринок чи мутація мораторію? 

Стаття жодним чином не ставить перед собою мети обговорення політичних питань, вона лише аналізує наявні проблеми у земельних відносинах

2020: повноцінний ринок чи мутація мораторію? 

Ми не повинні соромитися визнавати свої помилки, що означає тільки те, що сьогодні ми мудріші, ніж були вчора (Олександр Поуп, англійський поет)

Передмова

Отже, новообрані Президент і Верховна Рада розпочали роботу. Очікувань від них багато, як і довіри до них. Ще до виборів В. Зеленський і «Слуга народу» анонсували безлічі змін у законодавчій базі, а після сформування Уряду було заявлено, що треба буде ухвалити близько 500 законів, в тому числі закони «Про обіг земель» і «Про земельний ринок». Напевно, під час роботи депутатів кількість законопроектів буде оптимізовано, як і вищезгадані «земельні» законопроекти: по-моєму, немає потреби в роздробленості цих законів. Маленька примітка: експрем'єр В. Гройсман в інтерв'ю Financial Times заявив, що ВРУ VIII скликання відхилила 60% законопроектів.

Яких при пустилися помилок, і хто має їх визнати?

Сьогоднішня невирішена проблема мораторію вказує на те, що під час проведення реформи припустилися помилок, які не були виправлені в наступний період. З активізацією ідеї скасування мораторію активізувалися і противники вільного земельного ринку, які наполегливо висувають ідею про проведення референдуму. Коли керівництво країни для вирішення проблемного питання запитує думку у власного народу, це демократично, але не в цьому разі: такою дією держава сама ставить під сумнів майже 30 років тому нею же проведену земельну реформу.

У тезах мого проекту «Комплексна земельна реформа» в першому ж пункті я зазначив «Визнання урядом помилок і прорахунків в процесі проведення земельної реформи». В одному з коментарів до мого проекту автор зазначив (М. А.), що не цей уряд припустився помилки і не йому їх визнавати. Це справді так, і в цьому ніхто не звинувачує нинішнє керівництво країни, але світова історія знає чимало фактів, коли уряди визнавали і не вибачалися за свої помилки, тому що вони були правонаступники. Не буде зовсім адекватним порівнянням, але ось наочний приклад: першого вересня поточного року президент Німеччини Вальтер Штайнмаєр попросив вибачення у Польщі за події Другої світової війни. Але ж після цього минуло аж 80 років.

Отже, земельний ринок чи мутація мораторію?  

Мораторій створює безліч «незручностей» всьому українському суспільству, але насамперед власникам пайових земель, які позбавлені можливості за своїм бажанням розпорядитися своєю власністю і які покірно чекають на вирішення проблеми. Нове керівництво країни пообіцяло скасувати мораторій вже цьогоріч, а ринок землі запустити з 1 жовтня майбутнього року. 

Але чи буде кінцевий підсумок відповідати громадянським стандартам?

Аналізуючи позиції різних посадових осіб України, можна висловити думку: може статися так, що навіть після запуску ринку власники не відчують себе повноцінними власниками. Причина того – неготовність уряду повністю «відмовитися» від 28 млн га підмораторних земель. Особисто у мене склалася думка, що на ці землі протягом років сформувалося якесь "двовладдя" — пайовики / держава.

Серед деяких умов, які, на думку авторів, можуть сприяти розвитку ринку землі, дві мені здаються суперечливими.   

• Мінімальні ринкові ціни (МРЦ)

Автори, які намагаються захистити селян від продажу земель за безцінь, висловлюють пропозицію  – встановити мінімальну ринкову ціну, менше за яку вони не зможуть продати свою власність.

Мій коментар: таке бажання, звісно, благородне, але суперечливе і важко здійсненне. Адже у самому Земельному кодексі України у статті 138 (пункти 5а та 6) враховано повторне проведення аукціону у разі, якщо «жоден з них (учасників аукціону. — Прим. авт.) не запропонував ціну, вищу за стартову ціну лота", що означає, що на земельну ділянку не було попиту. Але якщо у держави є можливість на заміну винести інші ділянки, то власники земель позбавлені такої розкоші, і їм нічого не залишається робити, як піти проти закону і знизити ціну.

Намір визначення МРЦ породжує чимало запитань: хто їх встановлюватиме та затверджуватиме; у разі, якщо роботу виконуватимуть аудитори, хто оплачуватиме їхню роботу; наскільки оперативними будуть сторони у разі змін цін на ринку; на якій площі встановлюватиметься єдина МРЦ?  

• Переважне право орендаря на закупівлю

Ідея авторів проста: орендарі "звикли" до земельної ділянки, яку обробляють роками. 

Мій коментар: таке формулювання питання може спровокувати конфлікт між власником і орендарем. Експрезидент України Леонід Кучма висловив таку думку: «Договори (оренди. — Прим. авт.) з власниками земельних сертифікатів складені так, щоб не віддавати землю взагалі. Тобто закріпили право першої ночі при знятті мораторію на продаж землі» (, 25.05.2009).

У разі наявності такого закону орендарі будуть всіляко намагатися ділянку закупити за заниженою ціною, а у власника повинна бути можливість з кількох варіантів обрати найбільш вдалий для нього. Я не виключаю можливості навіть шантажу / рекету з боку орендарів. Для повної демократії процесу ніхто (в тому числі держава) не повинен мати можливості впливу на свободу розпорядження майном та втручання у ділові відносини сторін.

Я думаю, обидві наведені думки не сприятимуть роботі та оперативності земельного ринку, навпаки, можуть ще поглибити тіньові відносини. Вони можуть бути застосовані лише по відношенню до державних і комунальних земель і в жодному разі – до власних земель. В такому разі вийде, що після запуску повноцінного земельного ринку власники так і будуть залежати від держави, як і при дії мораторію, не можна допустити обмеження прав власників видозміненим мораторієм. 

Післямова

Нинішній уряд знайшов сміливість рішуче взятися за виведення земельного ринку з тіні і тим самим звести нанівець корупцію в земельних відносинах. Враховуючи всі українські реалії, йому буде дуже нелегко, для виходу з багаторічного глухого кута треба буде намітити правильний і обережний план. Я думаю, спочатку треба б проаналізувати і помилки і, що найголовніше — наслідки скасування мораторію. Але перше, що Уряду слід було б зробити – визнати нехай і чужі помилки: це сприяло б початку відвертого діалогу. Тільки взаєморозуміння і довіра може бути гарантом отримання того результату, на який заслуговує Україна і її громадяни, і якого від неї очікує світова цивілізована спільнота.

P. S. дякую адвокату Яну Білоголовому за консультацію.