Ринок землі в Україні — модель від голови аграрного комітету Миколи Сольського

AgroPolit.com пропонує повний виступ голови парламентського комітету з питань аграрної та земельної політики Миколи Сольського й про модель ринку землі та земельний законопроект 2178-10 під час земельних слуханнях. Онлайн-трансляцію слухань дивіться та читайте у матеріалі за посиланням.

 Обговорення земельної реформи слід розпочати із аналізу ситуації, яку ми вже маємо на сьогодні у цій сфері

В Україні близько 41,3 млн га земель сільськогосподарського призначення, з них у власності держави — 7,46 млн га, у приватній власності — 33,14 млн га.

З тих земель, що у приватній власності, 25,7 млн га — це пайові землі, які передали колишнім працівникам колгоспів і частині працівників соцсфери. Таких пайовиків є 7 млн га. На цих людей і їхні земельні ділянки поширюється мораторій, тобто вони не можуть їх продати, обміняти, заставити під отримання кредиту.

3,7 млн га приватних земель сільськогосподарського призначення — земельні ділянки, які виділяли для ведення особистого селянського господарства. На ці земельні ділянки мораторій не поширюється. Їхні власники можуть вільно продавати таку землю.

Основне, на чому я хочу наголосити на початку нашої розмови, це те, що ринок землі вже фактично існує та діє!

На цьому ринку продаються та купуються не лише земельні ділянки під ОСГ, які не підпадають під дію мораторію, а й підмораторні пайові землі.

Зараз поясню, що я маю на увазі.

Формально зараз не можна укласти договір купівлі-продажу підмораторної земельної ділянки. Але можна укласти довгостроковий договір оренди до 50 років чи договір емфітевзису (хто не знає: емфітевзис — це право користуватися ділянкою, яке може бути взагалі безстроковим). Разом з орендою чи емфітевзисом покупець для підстрахування також оформить довіреність на розпорядження земельною ділянкою або заповіт.

І власник паю, який отримав гроші за оформлення таких документів, і людина, яка ці гроші заплатила, сприймають це саме як купівлю-продаж.

Таким чином, ми вже станом на сьогодні маємо ринок, котрий працює через «сірі схеми» обходу мораторію. Такий тіньовий ринок є викривленим, що має свої наслідки.

Читати до теми: Вільний ринок землі від «А» до «Я» — енциклопедія реформи

По-перше, люди, які купують землю через схеми, розуміють ризики, які з цим пов’язані. За необхідності, юристи конкурентів або рейдерів можуть знайти масу зачіпок, щоби попсувати нерви такому землевласникові. І тому ціна землі за такими схемами не є справедливою. У програші, фактично, залишаються дві сторони: продавець, який отримав занижену вартість ділянки, і покупець, який не захищений юридично.

Другий негативний момент — на такому напівлегальному ринку отримати кредит під заставу земельної ділянки неможливо.

І третій аспект. Відсутність прозорого ринку землі занижує розмір орендної плати для власників ділянок. Тобто, за відсутності легального варіанту продажу ділянки у власника залишається лише один вибір — це оренда. Відсутність альтернативи у вигляді можливості продати ділянку знижує вартість оренди. Отже, через відсутність прозорого ринку втрачають не лише ті, хто хоче продати чи купити земельні ділянки, а й ті, хто просто хоче здати землю в оренду, але не може отримати справедливу орендну плату.

Цю ситуацію необхідно виправляти.

Це та картина землекористувачів, яка вже склалася в Україні за умов дії мораторію.

Що повинна мати на меті земельна реформа, яку ми зараз обговорюємо?

Метою земельної реформи має бути забезпечення найефективнішого використання основного природного багатства українського народу — землі.

Що це означає:

По-перше, земельна реформа має бути про те, щоби кожен, хто вміє і хоче обробляти землю, але її не має, міг землю придбати або взяти в оренду, та кожен, хто з якихось причин не може чи не хоче працювати на землі, але має її у власності, міг її продати чи здати в оренду за справедливу ринкову ціну!

По-друге, від земельної реформи мають отримати користь територіальні громади сіл та селищ. Для цього територіальним громадам (наголошую, не лише об’єднаним) має бути повернуто право самостійно розпоряджатися землями. Саме місцевим громадам видніше, що краще із землею робити та як із найбільшою користю спрямувати отримані від цього кошти.

Читати до теми: Сім схем використання держземель агрокомпаніями в умовах «тіньового» ринку землі

По-третє, держава має отримувати прибуток за рахунок сплачених сільськогосподарськими підприємствами податків. Тому держава зацікавлена в тому, щоб землю обробляв ефективний господар.

Інструментом для досягнення цієї мети є створення прозорої законодавчої бази для обігу земель, тобто переведення наявного «сірого» ринку у зрозуміле правове поле.

Що вже зроблено для впровадження реформи?

Вам усім відомо, що парламент у першому читанні прийняв за основу альтернативний урядовому законопроект про обіг землі 2178-10.

За цим законопроектом під час підготовки до другого читання найбільш дискусійними є два питання.

Перше питання — це участь іноземців у структурі українських юридичних осіб, які матимуть право придбавати землю.

За результатом широкої дискусії президентом зайняв позицію, відповідно до якої іноземці будуть допущені до участі в українських юридичних особах, котрі зможуть купувати землю, лише за умови, що це буде підтримано на референдумі. Впевнений, що фракція «Слуга народу» підтримає таку позицію президента. Вказані правки були внесені комітетом. 

Друге — це концентрація земель. Сучасна норма про обмеження в 0,5% земель країни піддається справедливій критиці. Цю планку буде в рази зменшено. Так само будуть суворішими обмеження щодо концентрації в межах області та об’єднаної територіальної громади. Багато правок з цього питання також передані на розгляд Комітету.

Законопроект 2178-10 має дуже цікаву норму, яка дозволить фермерам без аукціону викупити надані їм у постійне користування чи на праві довічного успадкованого володіння земельні ділянки з розстрочкою на 5 років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці.

Хочу наголосити, що до пакету земельної реформи входить не лише законопроект про обіг земель, а й законопроекти  2194, 2195, 2280, які містять положення про децентралізацію та дерегуляцію у сфері земельних відносин та мають широку підтримку органів місцевого самоврядування.

Коротко зверну увагу на основні положення.

 Положення стосовно передачі повноважень територіальним громадам (законопроект №2194)

1. Землі державної власності за межами населених пунктів (окрім земель, на яких розташовані об’єкти державної власності) передаються у комунальну власність територіальних громад;
2. Сільські, селищні, міські ради розпоряджатимуться землями через земельні аукціони;
3. На земельних аукціонах одним лотом виставлятимуть права на земельні ділянки площею до 20 га для надання можливості малим і середнім господарствам брати у них участь;
4. Проведення земельних аукціонів здійснюватиметься через систему ProZorro або інші дворівневі системи (законопроект 2195);
5. Держгеокадастр позбавляється повноважень із розпорядження землями та контрольних функцій. Залишається лише адміністрування ведення Державного земельного кадастру;
6.  Здійснюється передача функцій контролю:

• за самовільним зайняттям та нецільовим використанням земельних ділянок — сільським, селищним, міським радам,
• за правопорушеннями, які мають екологічний характер — Державній екологічній інспекції,
• інших контролюючих функцій — обласним державним адміністраціям.

 Хочу зауважити, що до законопроекту про передачу повноважень місцевим громадам вже запропоновані правки, відповідно до яких сільська, селищна, міська рада зможе ухвалити рішення про виставлення землі на продаж не менш як 2/3 голосів від складу ради, та не зможе продавати понад 20% земель громади на рік.

 Положення з дерегуляції (законопроект 2194)

1. Документація із землеустрою перевірятиметься лише один раз, під час внесення до Державного земельного кадастру, замість чинної потрійної перевірки (за погодження документації, за проведення державної землевпорядної експертизи, за внесення відомостей до Державного земельного кадастру);
2. Поняття державної експертизи документації із землеустрою скасовується. Вводиться можливість рецензування документації із землеустрою;
3. Надання можливості подання заяви про внесення відомостей до кадастру в електронній формі. Державний кадастровий реєстратор, який вноситиме відомості, визначається автоматизовано за принципом випадковості;
4. Надання прямого доступу органів місцевого самоврядування до Державного земельного кадастру. Посадові особи органів місцевого самоврядування матимуть можливість надавати будь-які кадастрові відомості;
5. Встановлення спрощеного порядку визначення меж громад без участі будь-яких державних органів шляхом розроблення спрощеної землевпорядної документації. Єдине погодження, яке необхідно буде отримати громаді — погодження суміжної громади.

Положення щодо планування використання земель (законопроект 2280)

1. Органам місцевого самоврядування надається можливість здійснювати просторове планування території громади, як у межах, так і за межами населених пунктів;
2. Запроваджується комплексне просторове планування територій громад, що скасовує необхідність розроблення декількох, споріднених за змістом, видів містобудівної документації, документації із землеустрою, охорони навколишнього природного середовища та об’єктів культурної спадщини — на всю територію громади розробляється єдиний комплексний план просторового розвитку громади.

Це та робота, яка вже проведена експертами, народними депутатами цього та попередніх скликань.

Попереду також багато роботи щодо опрацювання правок до законопроектів, яких подано декілька тисяч.

Від себе я б хотів попросити усіх учасників парламентських слухань відкинути усі надумані «страшилки», якими нас лякають, і конструктивно обговорити ті механізми й запобіжники, які дозволять нам зробити земельну реформу найбільш ефективною!

Дякую за увагу!