Що нам дасть запровадження ринку землі

Мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення з’явився у жовтні 2001 року.

Спочатку Закон України «Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)» тимчасово забороняв укладати угоди щодо купівлі-продажу, дарування паю, окрім передачі їх у спадщину та при викупі земельних ділянок для державних і громадських потреб. Земельний кодекс визначив термін такої заборони – до 1 січня 2005 року.

Але немає нічого більш постійного, ніж тимчасове! Цей «тимчасовий» захід був продовжений Верховною Радою 9 разів.

Зараз власники сільськогосподарських земель (паїв) всупереч гарантованому Конституцією України праву на землю не можуть на власний розсуд розпоряджатися землями, що їм належать. Можуть лише самостійно обробляти або здати в оренду.

Під дію мораторію підпадають 96 % сільськогосподарських земель, з них 68 % (27,7 млн га) у власності селян — власників паїв. Загалом це 66 % території України.

22 травня 2018 року Європейський суд з прав людини оприлюднив рішення у справі «Зеленчук і Цицюра проти України». Суд визнав земельний мораторій порушенням права людини розпоряджатися своєю власністю, гарантованого статтею 1 Протоколу до Європейської конвенції про захист прав людини, а також статтею 41 Конституції України, за відсутності дієвого ринку землі сільськогосподарського призначення.

Чому ринок землі має запрацювати

Як показує досвід, більшість власників земельних ділянок станом на 2021 рік – це відносно молоді люди, які успадкували ці землі від своїх батьків або їхніх батьків. Темп життя цих людей насичений та динамічний, і лише невелика частина з них має бажання обробляти землі самостійно та має фінансову та технічну можливості для цього. Решта воліє передати землю в оренду.

Оренда паїв, в свою чергу, здійснюється за заниженими ставками у зв’язку з відсутністю конкуренції та чіткої вартості землі.

Таким чином, порушується головний принцип непорушності права власності та вільного володіння, користування і розпорядження своєю власністю, гарантований основним законом України.

Відсутність ринку землі призводить до неможливості повноцінно вести бізнес, оскільки не можна вносити землі сільськогосподарського призначення до статутних капіталів підприємств. Крім того, оскільки законом заборонено купувати і продавати землю, то банки також не беруть її у заставу, а значить, і отримати кредит «під землю» не можна.

Існування мораторію насправді призвело до виникнення в Україні різноманітних доволі законних схем, за якими можна стати власником землі. Ними користуються як звичайні фермери, так і аграрні підприємства.

Тобто ринок землі в Україні давно існує, але перебуває в тіні та реалізовується за допомогою удаваних правочинів, які ставлять у вкрай невигідне положення власників земель.

Серед «тіньових» способів можна виділити: довгострокова оренда, договір емфітевзису. Вони позбавляють власника землі можливості продати земельну ділянку, що йому належить, за адекватною ринковою ціною, тому що вона просто не сформована.

В результаті таких удаваних правочинів особа, яка бажає «продати» землю, часто погоджується підписати абсурдні документи, зокрема, розписки та договори позики, часто не розуміючи істинного значення цих документів та не передбачаючи ризиків для себе.

Орендатор не має права (та чіткої перспективи) стати власником орендованої землі та позбавлений гарантій збереження інвестицій. Тому він не зацікавлений в збереженні родючості ґрунтів. Як наслідок маємо недбайливе ставлення до землі та погіршення її якості.

Аграрії зацікавлені в швидкому поверненні своїх інвестицій. Агропідприємства, фермери інвестують у виробництво культур, які дають швидкий оборот вкладеного капіталу – пшениця, ячмінь, кукурудза, соняшник та соя. Найбільші доходи агросектору – від експорту зернових та соняшникової олії.

Це експортна сировина з мінімальною доданою вартістю. Ціни на неї залежать від котирувань на міжнародних біржах із прив'язкою до нафти. Відтак мораторій негативно впливає на стабільність гривні.

Таким чином, запровадження ринку землі має збільшити конкуренцію, забезпечити рівні умови на ринку земель та збільшити вартість землі як активу власників паїв.

Купівля-продаж земельних ділянок надасть можливість власникам на вигідних для себе умовах розпорядитись своєю власністю: кредит, застава, придбання рухомого або нерухомого майна.

Також це може позитивно вплинути на розвиток фермерського господарства, тому що фермери матимуть можливість придбати землю або взяти кредит на придбання техніки та в подальшому здійснювати господарську діяльність.

Особисто я раджу власникам земельних ділянок не поспішати продавати власні наділи, і навіть якщо виникатиме така необхідність, то обов’язково радитись із фахівцями, аби не потрапити у неприємну ситуацію.

Земельний Фонд України підтримує запровадження ринку землі, тому що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності є непорушним.

Фахівці ЗФУ мають потрібні ресурси та завжди готові надати консультацію або допомогти в складанні будь-яких необхідних документів.