Примусове відчуження земельних ділянок для суспільних потреб – алгоритм дій

Закон України 1559-VI 17.11.2009 «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності».

Що є примусовим відчуженням земельної ділянки для суспільних потреб?

Примусове відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені із мотивів суспільної необхідності – це перехід права власності на земельні ділянки, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, до держави чи територіальної громади з мотивів суспільної необхідності за рішенням суду (ст. 1 Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності»).

Тобто без рішення суду відібрати в людини земельну ділянку, право власності на яку вона оформила в належний спосіб, ніхто не може.

Примусове відчуження з мотивів суспільної необхідності можливе лише земельних ділянок, які перебувають у приватній власності фізичних чи юридичних осіб. Таке відчуження є підставою припинення права приватної власності на землю та виникнення права комунальної чи державної власності на відчужену земельну ділянку. Підставою для примусового відчуження з мотивів суспільної необхідності є неотримання згоди власника земельної ділянки на її викуп для суспільних потреб.

Що є об'єктами відчуження земельної ділянки?

Згідно до положень ст. 3 Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» об'єктом відчуження є земельна ділянка (її частина), житловий будинок, інші будівлі, споруди, багаторічні насадження, що на ній розміщені, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

У разі, якщо власник (власники) земельної ділянки (її частини), що відчужується, є також власником (власниками) житлового будинку, інших будівель, споруд, багаторічних насаджень, що на ній розміщені, вимога про відчуження земельної ділянки розглядається разом з вимогою про припинення права власності на зазначені об'єкти та розглядається з кожним із власників окремо.

У разі якщо відчужується частина земельної ділянки, а решта її площі не може раціонально використовуватися за цільовим призначенням, за вимогою власника земельної ділянки відчуженню підлягає вся земельна ділянка.

Варто відзначити, що в примусовому порядку забрати в людини земельну ділянку до держави чи територіальної громади з мотивів суспільної необхідності можуть виключно під розміщення на ній:

• об'єктів національної безпеки і оборони;
• лінійних об'єктів та об'єктів транспортної і енергетичної інфраструктури (доріг, мостів, естакад, магістральних трубопроводів, ліній електропередачі, аеропортів, нафтових і газових терміналів, електростанцій) та об'єктів, необхідних для їх експлуатації;
• об'єктів, пов'язаних із видобуванням корисних копалин загальнодержавного значення;
• об'єктів природно-заповідного фонду;
• кладовищ (статтія15 Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності»).

Разом з цим, таке примусове відчуження земельної ділянки, інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, допускається винятково тільки за рішенням суду з мотивів суспільної необхідності і лише у разі, якщо будівництво зазначених вище об'єктів передбачається здійснити із застосуванням оптимального варіанту з урахуванням економічних, технологічних, соціальних, екологічних та інших чинників. Тобто, не може бути такого, що сьогодні в особи через суд вилучили її земельну ділянку для того, щоб на ній збудувати кладовище, а завтра цю ж ділянку просто надали у власність чи користування іншій особі з тим, щоб вона на ній побудувала власний будинок чи займалася садівництвом.

Також доречно зауважити, що примусове відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, з мотивів суспільної необхідності може здійснюватися лише тоді, коли орган виконавчої влади (місцева адміністрація) чи орган місцевого самоврядування (місцева рада) не досяг з власником земельної ділянки чи інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, згоди щодо їх викупу для суспільних потреб. Тобто, вилученню земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності повинен передувати процес отримання згоди на її викуп для суспільних потреб.

Порядок проведення процедури викупу земельної ділянки

Ініціатором щодо викупу земельної ділянки для суспільних потреб може належати лише органам виконавчої влади чи органам місцевого самоврядування, спеціальним адміністраціям щодо управління територіями та об'єктами природно-заповідного фонду. За наслідками розгляду пропозицій суб'єктів, відповідний орган у місячний строк з дня надходження такої пропозиції приймає рішення про викуп земельної ділянки, інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, для суспільних потреб. Орган, який прийняв рішення про викуп земельної ділянки, зобов'язаний письмово повідомити про це їх власника (власників) протягом п'яти днів з дня прийняття такого рішення, але не пізніше як за три місяці до їх викупу. Цю інформацію (письмове повідомлення) надсилається власнику (власникам) земельної ділянки, рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому (їм) особисто під розписку.

У письмовому повідомленні, що надсилається власнику (власникам) земельної ділянки, які підлягають викупу для суспільних потреб, зазначається наступна інформація щодо:

• площі, кадастрового номера (за наявності), категорії земель;
• мети викупу;
• умов викупу (орієнтовна викупна ціна, строк викупу, джерело фінансування витрат, пов'язаних з викупом), а також відомостей про земельну ділянку, інші об'єкти нерухомого майна, що можуть бути надані замість викуплених;
• прав і обов'язків власника (власників) земельної ділянки, іншого нерухомого майна, що на ній розміщено, які виникли у зв'язку з їх викупом відповідно до закону; відомостей про житловий будинок, жиле приміщення (місцезнаходження, площа), що надається замість викуплених.

До інформації (письмового повідомлення) додається план земельної ділянки (її частини), що підлягає викупу, і посвідчена в установленому законом порядку копія рішення про її викуп. Власник (власники) земельної ділянки протягом одного місяця з дня отримання інформації (письмового повідомлення) відповідний орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування про надання згоди на проведення переговорів щодо умов викупу або відмову від такого викупу.

У разі надання власником (власниками) земельної ділянки, згоди на проведення переговорів щодо умов їх викупу представники органу, який прийняв рішення про їх викуп, після отримання власником (власниками) цих об'єктів інформації (письмового повідомлення) проводять переговори з власником (власниками) земельної ділянки, інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, щодо викупної ціни, строків та інших умов викупу. Викуп земельної ділянки здійснюється шляхом укладення договору купівлі-продажу, що підлягає нотаріальному посвідченню.

У разі досягнення згоди щодо викупу земельної ділянки, інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, сторони укладають договір купівлі-продажу (іншого правочину, що передбачає передачу права власності). У випадку, якщо сторони не дійшли згоди, орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування, що прийняв рішення про відчуження земельної ділянки вправі звернутися до адміністративного суду із відповідним позовом.

Порядок примусового відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності

Відповідно до ст. 16 Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» порядок примусового відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності наступний:

1. Звернення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування, що прийняв рішення про відчуження земельної ділянки, до адміністративного суду із позовом про примусове відчуження земельної ділянки, у разі недосягнення згоди з власником такої ділянки щодо її викупу для суспільних потреб;
2. Прийняття рішення адміністративним судом про примусове відчуження земельної ділянки. Задоволення позову є можливим у разі, якщо позивач доведе, що будівництво, капітальний ремонт, реконструкція об'єктів, під розміщення яких відчужується відповідне майно, є неможливим без припинення права власності на таке майно попереднього власника;
3. Державна реєстрація права власності держави чи територіальної громади на земельну ділянку, яка здійснюється на підставі рішення суду про примусове відчуження земельної ділянки, а також документів, що підтверджують попередню та повну сплату колишньому власнику викупної ціни або державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, надане замість відчуженого.

Відповідно до положень Кодексу адміністративного судочинства, адміністративні справи про примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності розглядаються та вирішуються апеляційним адміністративним судом за місцем її розташування.

Суд вирішує зазначені адміністративні справи протягом двох місяців з дня надходження позовної заяви. У разі задоволення позовних вимог рішенням суду визначається викупна ціна та порядок її виплати, а також перелік та порядок надання майна замість відчуженого. Одночасно із задоволенням позовних вимог щодо примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності суд може задовольнити вимоги щодо знесення житлового будинку.

У постанові адміністративного суду про задоволення позову зазначається інформація про:

• об'єкт примусового відчуження;
• його місцезнаходження;
• площу;
• кадастровий номер;
• цільове призначення;
• категорію земель;
• умови попереднього повного відшкодування вартості земельної ділянки, збитків, завданих власнику внаслідок примусового відчуження, та їх розмір, визначений відповідно до закону;
• строк, протягом якого власник має звільнити земельну ділянку;
• інші об'єкти нерухомого майна, що на ній розміщені;
• джерело фінансування витрат, пов'язаних із примусовим відчуженням.

У випадку надання власнику іншої земельної ділянки замість відчуженої у викупну ціну включається вартість виготовлення документації із землеустрою, розроблення якої необхідне для отримання у власність такої земельної ділянки, а також витрати, пов'язані з державною реєстрацією прав на неї. Вартість земельної ділянки, що відчужується або передається у власність замість відчуженої, визначається за договором на підставі її експертної грошової оцінки, проведеної відповідно до закону. Суб'єкти оціночної діяльності для проведення такої оцінки визначаються органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування у порядку, визначеному законом, а вартість надання послуг із рецензування або проведення державної експертизи звітів з експертної грошової оцінки сплачується за рахунок коштів відповідних бюджетів (ст. 5 Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності»).

Якщо власник виступає проти відчуження своєї ділянки за оцінкою, проведеною суб'єктом оціночної діяльності, визначеним органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, він може залучити іншого суб'єкта оціночної діяльності для визначення вартості нерухомого майна чи проведення рецензування звіту з оцінки такого майна. У цьому разі витрати на виконання таких послуг несе власник земельної ділянки.

Одночасно із задоволенням позовних вимог щодо примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності суд може задовольнити вимоги щодо знесення житлового будинку, інших будівель, споруд, багаторічних насаджень, розміщених на земельній ділянці, що підлягають примусовому відчуженню.

Попереднє повне відшкодування вартості земельної ділянки у грошовій формі здійснюється шляхом внесення органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування, що прийняв рішення про відчуження земельної ділянки, коштів на депозит нотаріальної контори в порядку, встановленому законом, за місцем розташування земельної ділянки або перерахування коштів на зазначений власником цих об'єктів банківський рахунок.

У разі примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності припиняється дія обмежень (обтяжень) прав на такі об'єкти, що унеможливлюють їх використання для таких потреб. Особи, на користь яких були встановлені обмеження (обтяження) прав на відчужену земельну ділянку, мають право вимагати відшкодування збитків або встановлення обмежень (обтяжень) прав для користувача відчуженого об'єкта у встановленому законом порядку.

Якщо ж потреба у використанні земельної ділянки, примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності, відпала, орган, який прийняв рішення про викуп цих об'єктів, протягом місяця із дня, коли йому стало відомо чи повинно було стати відомо про це, приймає відповідне рішення. Примусово відчужена земельна ділянка (її частина) може бути викуплена попереднім власником згідно з його заявою (клопотанням) та за ціною, встановленою на час повернення таких об'єктів у власність, у порядку, визначеному законом. Судом апеляційної інстанції у справах про примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності є Вищий адміністративний суд України, який розглядає справу у двомісячний строк із дня надходження апеляційної скарги.

 Крім того, аналізуючи ст. 11 та ст. 12 Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» можемо дійти висновку, що закон передбачає два можливі варіанти викупу земельної ділянки для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності:

• шляхом визначення викупної ціни або
• шляхом передання у власність іншої рівноцінної земельної ділянки, якщо інше не погоджено із власником відчужуваної земельної ділянки.

Судова практика у справах з мотивів суспільної необхідності

Показовою у цьому відношенні є постанова Львівського апеляційного адміністративного суду від 30 липня 2012 р.у справі № 2а-2/12/9104. Суд, виходячи з того факту, що Кабінетом Міністрів України 17 березня 2011 р. прийняте розпорядження № 195-р «Про викуп земельних ділянок з мотиву суспільної необхідності», тобто прийняте рішення про викуп, дійшов висновку, що саме Кабінет Міністрів України має виключне право на звернення із адміністративним позовом про примусове відчуження таких земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності. Крім того, обґрунтовуючи своє рішення, суд послався на частину четверту ст. 8 Закону України «Про організацію та проведення фінальної частини чемпіонату Європи 2012 року з футболу в Україні», згідно з якою зверненню із адміністративним позовом про примусове відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності має передувати прийняття органом, що прийняв рішення про викуп земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності, рішення про примусове відчуження об’єкта права приватної власності з мотиву суспільної необхідності. Відтак у разі відмови власника об’єкта права приватної власності від укладення договору купівлі-продажу або іншого правочину щодо відчуження такого об’єкта орган, що прийняв рішення про його викуп, зобов’язаний прийняти рішення про примусове відчуження об’єкта права приватної власності з мотиву суспільної необхідності. Однак, як видно із матеріалів справи, таке рішення органом, що прийняв рішення про викуп у відповідачів спірних земельних ділянок, не приймалось, а тому суд дійшов висновку, що звернення до суду Львівської обласної державної адміністрації із даним позов здійснено з порушенням встановленої Законом процедури та є передчасним.
Прикладом такої судової справи є Постанова Вищого адміністративного суду України від 12 січня 2016 року за № 872/2а-7/15 

Стаття 149. Порядок примусового відчуження земельних ділянок для суспільних потреб (Земельний Кодекс)

1. Земельні ділянки, надані у постійне користування із земель державної та комунальної власності, можуть вилучатися для суспільних та інших потреб за рішенням органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування на підставі та в порядку, передбачених цим Кодексом.

{Частина перша ст. 149 в редакції Закону № 3123-VI від 03.03.2011}

2. Вилучення земельних ділянок провадиться за згодою землекористувачів на підставі рішень Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевих державних адміністрацій, сільських, селищних, міських рад відповідно до їх повноважень.

{Додатково див. частину четверту ст. 75 Закону № 1344-IV від 27.11.2003}

3. Сільські, селищні, міські ради вилучають земельні ділянки комунальної власності відповідних територіальних громад, які перебувають у постійному користуванні, для всіх потреб, крім особливо цінних земель, які вилучаються (викупляються) ними з урахуванням вимог ст. 150 цього Кодексу.

4. Верховна Рада Автономної Республіки Крим, обласні, районні ради вилучають земельні ділянки спільної власності відповідних територіальних громад, які перебувають у постійному користуванні, для всіх потреб.

5. Районні державні адміністрації на їх території вилучають земельні ділянки державної власності (крім випадків, визначених частиною дев’ятою цієї статті), які перебувають у постійному користуванні, в межах сіл, селищ, міст районного значення для всіх потреб та за межами населених пунктів для:

{Абзац перший частини п'ятої ст. 149 із змінами, внесеними згідно із Законом № 4539-VI від 15.03.2012}

• сільськогосподарського використання;
• ведення водного господарства;

{Пункт «б» частини п'ятої статті 149 із змінами, внесеними згідно із Законами № 3404-IV від 08.02.2006, № 4539-VI від 15.03.2012}

• будівництва об'єктів, пов'язаних з обслуговуванням жителів територіальної громади району (шкіл, лікарень, підприємств торгівлі, інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції тощо) з урахуванням вимог частини восьмої цієї статті.

{Пункт «в» частини п'ятої ст. 149 із змінами, внесеними згідно із Законами № 3404-IV від 08.02.2006, № 1561-VI від 25.06.2009, № 3123-VI від 03.03.2011, № 4539-VI від 15.03.2012}

6. Обласні державні адміністрації на їх території вилучають земельні ділянки державної власності, які перебувають у постійному користуванні, в межах міст обласного значення та за межами населених пунктів для всіх потреб, крім випадків, визначених частинами п'ятою, дев'ятою цієї статті.

7. Київська, Севастопольська міські державні адміністрації вилучають земельні ділянки державної власності, які перебувають у постійному користуванні, в межах їх територій для всіх потреб, крім випадків, визначених частиною дев'ятою цієї статті.

8. Рада міністрів Автономної Республіки Крим на території Автономної Республіки Крим вилучає земельні ділянки державної власності, які перебувають у постійному користуванні, у межах сіл, селищ, міст та за їх межами для всіх потреб, крім випадків, визначених частинами п'ятою, дев'ятою цієї статті, а також погоджує вилучення таких земель районними державними адміністраціями на їх території для будівництва об'єктів, пов'язаних з обслуговуванням жителів територіальної громади району (шкіл, лікарень, підприємств торгівлі, інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції тощо).

{Частина восьма ст. 149 із змінами, внесеними згідно із Законом № 3123-VI від 03.03.2011}

9. Кабінет Міністрів України вилучає земельні ділянки державної власності, які перебувають у постійному користуванні, — ріллю, багаторічні насадження для несільськогосподарських потреб, ліси для нелісогосподарських потреб, а також земельні ділянки природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного призначення та суб’єктів господарювання залізничного транспорту загального користування у зв’язку з їх реорганізацією шляхом злиття під час утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування відповідно до Закону України «Про особливості утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування" і земельні ділянки, на яких розташовані об’єкти газотранспортної системи, що передаються суб’єкту господарювання у зв’язку з відокремленням діяльності з транспортування природного газу, крім випадків, визначених частинами п'ятою — восьмою цієї статті, та у випадках, визначених статтею 150 цього Кодексу.

{Частина дев'ята ст.149 в редакції Закону № 3404-IV від 08.02.2006; із змінами, внесеними згідно із Законами № 4442-VI від 23.02.2012, № 4539-VI від 15.03.2012, № 264-IX від 31.10.2019}

10. У разі незгоди землекористувача з вилученням земельної ділянки питання вирішується в судовому порядку.