Невирішені питання ринку землі: іпотека, фонд гарантування кредитів, антимонопольне законодавство та контроль за землями

Необхідність відкриття в Україні ринку сільськогосподарських земель уже не заперечується ніким — навіть політиками-популістами, які роками будували на «захисті селян» свою риторику. Про переваги (як економічні, так і просто цивілізаційні)  скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення, написано і сказано вже достатньо, адже земельний ринок — це, без сумніву, перемога, а у перемоги, як відомо, багато батьків.

Набагато менше уваги приділяється недолікам і досі незакритим суперечностям та/або лазівкам в законодавстві, які після 1 липня 2021 року можуть перетворитися в проблему для органів місцевого самоврядування, громадян і як наслідок — всієї держави.

Такі «вузькі місця» можна виправити і попередити, але для цього потрібно їх визнати і проаналізувати. Як людина з майже двадцятирічним досвідом у сфері земельних відносин (і як практика, і як представника регулятора) я бачу кілька положень, які можуть оптимізувати і поліпшити інфраструктуру майбутнього ринку землі.

Державне фінансування угод і фонд гарантування кредитів

Ринок на те і ринок, щоб обходитися без держструктур на ньому або хоча б звести їх участь до мінімуму. Але коли ми маємо справу з новим активом, та ще й таким специфічним і соціально значущим, як земля, то продавцям (а це можуть бути люди похилого віку, у яких на руках тільки держакт) необхідний доступ до верифікованої інформації та консультацій, а покупцям — до недорогих фінансових ресурсів.

І те, і інше зобов'язане надати держава, запустивши програму кредитування з лояльними умовами, а також налагодивши роботу консультаційних центрів в регіонах.

Плодити додаткові держхолдинги під кожну нову задачу — не дуже вдала ідея, але в Україні вже існує цілий ряд держструктур в сфері АПК, які могли б виконати цю задачу. За нинішнім профілем діяльності найбільш оптимальною виглядає НАК «Украгролізинг», яка:

• має в своєму розпорядженні філії в областя 
•  має широкий досвід допомоги сільгоспвиробникам в придбанні техніки і ця практика може бути розширена і на земельні ділянки.

Малоймовірно, що вдасться скоригувати бюджетне фінансування і наповнити компанію ресурсами вже в цьому році, але з 2022 року цілком реально запустити механізм такої земельної іпотеки через НАК.

Стимули для розвитку фермерства та невеликих сільськогосподарських товаровиробників

Хоча на словах представники влади постійно декларують, що ринок землі відкривається, зокрема, і для стимулювання розвитку фермерства, в нинішній архітектурі реформи це ніяк не відображено.

Ця категорія сільгоспвиробників не має ніяких преференцій і послаблень і після 1 липня буде змушена діяти на загальних підставах, перебуваючи на рівних як з умовним агрохолдингом, так і з інвестором, який купує землю не для ведення сільського господарства, а для перепродажу.

Підтримка фермерства — питання не стільки економічне, скільки світоглядне. Відповідь на нього показує, який аграрний уклад ми хочемо бачити в країні: невеликі сімейні фермерські господарства з власниками, які живуть у селах і дбають про них, або превалювання великих і надвеликих структур, для яких земля — ​​лише засіб виробництва, а сільське населення — не сусіди, а дошкульний тягар.

Обидві моделі мають право на існування.

Але в Україні, де до 30% людей проживають в селах і де фермери є одночасно і роботодавцями, і інвесторами в інфраструктуру, а також розвивають соціальну сферу, було б безвідповідально ніяк не відобразити цю роль і не підтримати фермерські господарства при запуску ринку землі.

 Принцип «Вирощуй або втратиш» 

Пункт, тісно пов'язаний з попереднім, що також несе в собі етичну дилему — як збалансувати свободу дій приватного бізнесу і інтереси держави.

Безумовно, не всі земельні операції будуть здійснюватися з метою налагодити на куплених ділянках виробництво сільгосппродукції. Більш того, я прогнозую, що в першу хвилю значну частину покупців складуть саме непрофільні інвестори, які шукають, де «припаркувати» гроші.

Ставки по банківських депозитах невисокі, прибуток на дорогоцінних металах з'їдають податки,  курс bitcoin нестабільний, ринок нерухомості вже набрид — інвестиції в землю, вартості якої пророкують стабільне зростання (оцінки від 50% до 100% за п'ять років) виглядають привабливою альтернативою вкладення коштів.

При цьому на відміну від фермерів, у яких гроші, як правило, знаходяться в обігу, звідки їх потрібно вилучити, щоб вкластися в земельний банк, такі портфельники мають у своєму розпорядженні достатньо вільних фінансових ресурсів для купівлі ділянок.

Купівля землі з метою перепродажу — це нормальна ринкова практика, ось тільки  виробництво продукції АПК в ній виглядає абсолютно необов'язковим і навіть зайвим елементом. Закон про ринок землі ніяк не регулює питання використання ділянок після продажу. Швидше за все, жорсткі драконівські норми, що діють в деяких країнах ЄС і вимагають проживання власника за місцем знаходження ділянки навряд чи знайшли б відгук в українських реаліях. Але і абсолютна ринкова вольниця не є безумовним благом. У кращому випадку такий новоспечений власник просто здасть ділянку в оренду  першому ж зацікавленому агрохолдингу, тобто для місцевої громади нічого не зміниться в порівнянні з статус-кво, який якраз і мала поліпшити земельна реформа.

А в гіршому випадку ми побачимо практику куплених і залишених до кращої цінової пропозиції ділянок. Навряд чи кількість таких пусток буде критично велика, щоб помітно знизити агровиробництво і похитнути місце України на світовому ринку зерна. Але і розвитку галузі така спекуляційна практика не сприятиме.

Антимонопольні запобіжники на вільному ринку землі 

 Втрата контролю над своєю землею і створення локальних феодалів — один з основних страхів, який озвучують люди в соцопитуваннях напередодні запровадження ринку землі.

Треба визнати, що цей страх небезпідставний, оскільки практику внутрішніх домовленостей на рівні місцевих фермерів, холдингів і окремих представників місцевої влади — депутатів місцевих рад, голів ОТГ, ніхто не відміняв.

Трьом-чотирьом особам завжди легше домовитися між собою, і грати в одні ворота при вирішенні земельних питань, ніж громаді з декількох сотень людей скоординувати свої дії. Надалі це може призвести до формування локальних персональних вотчин і як наслідок — соціальних вибухів. Щоб не допустити цього, на законодавчому рівні повинні бути передбачені безпечні і, головне, реально діючі межі концентрації на рівні районів, області та країни в цілому.

Закон про ринок землі, а також постанова Кабміну про перевірку покупця сільськогосподарської ділянки вводить такі обмеження, але для професійного юриста обійти їх в нинішньому вигляді  не складно.

За відсутності реєстру пов'язаних осіб та символічної вартості послуги «паспорт підставної особи» скупити як завгодно великий масив — питання лише наявності грошей і бажання. Так, на першому етапі з огляду на невеликий ліміт  продажу землі в одні руки на рівні 100 га, адміністративні витрати на оформлення понаднормових угод будуть займати значну частину в загальній сумі купівлі. Але не варто забувати, що вже в короткостроковій перспективі допустимий ліміт  збільшується до 10 тис га і в країні може з'явитися цілий новий ринок «земельних фунтів».

Контроль за використанням сільськогосподарських земель

В Україні практика контролю за дотриманням сівозмін і в цілому екологічного нагляду максимально дискредитована корупцією, яка роками існувала в цій сфері. Також вкрай живуча і безапеляційна мантра про те, що приватний бізнес сам розбереться, що йому вирощувати.

Але свобода підприємницького вибору, коли справа стосується такого ресурсу як земля, передбачає обопільну відповідальність держави і бізнесу, яка в Україні тільки починає формуватися. Досвід зарубіжних країн, найбільш показовим з яких є аргентинський, підтверджує, що держава не може повністю усунутися від питання контролю за коректністю використання земель — навіть і мабуть, що в першу чергу, приватних.

Проблема в тому, що механізм такого контролю хоч і прописаний, але через те, що повноваження дублюються між  ОМС і органами виконавчої влади, ефективно не працює. У семи няньок, як відомо, проконтролювати щось складно, кожен хоче бути головним і звалити відповідальність на іншого.

Держнагляд повинен мати чітку вертикаль, чіткі параметри і межі, а також відповідальність — і за результат, і за спроби будь-яких зловживань. Напередодні запуску ринку і на першому його етапі наявність такого регулятора набуває першочергового значення, якщо ми хочемо, щоб характеристика «кращі в світі чорноземи» не втратила актуальності.