Андрій Кошиль: Для «своїх» оренда може бути під 3% на 50 років, а для «чужих» — по закону: під 12% і на 7 років

Попри мораторій на купівлю-продаж сільгоспземель в Україні, їхній тіньовий продаж іде повним ходом.  Більше того, конкуренція на земельному ринку набуває серйозних рис війни. Тут є свій рекет, мафія і «рішали». Кому вигідний такий стан справ і затягування земельної реформи? Скільки коштує гектар землі в обхід мораторію? Та як відкрити ринок землі, щоб не нашкодити державі та українцям? Про це і не тільки — наша розмова з президентом  Земельної спілки України Андрієм Кошилем.

AgroPolit.com: Андрію Григоровичу, про земельну реформу говорять давно й багато, але мало хто розуміє, що це таке та яка її кінцева мета. Як я розумію, це відкриття ринку земель?

Андрій Кошиль:У нас справді земельна реформа зайшла у глухий кут і  рухається без цілі. У березні їй «стукнуло» 25. Ідея архітекторів реформи була проста — роздати землю працівникам сільгосппідприємств, які її оброблятимуть, зробити з них фермерів і тим самим перетворити Україну на Європу. Землю роздали. Кожен працівник отримав пай, розміром від кількох соток до 12 й більше га, залежно від області, де було господарство, якості ґрунтів та жеребкування. Але не так сталось, як гадалось, і далі цього справа не пішла.

Причин тому кілька. Спочатку люди отримували не землю, а лише  право на її отримання (на зразок приватизаційного сертифікату для промпідприємств). Тобто фактично паї були віртуальними. Лише згодом право конвертувалось у реальні ділянки з поворотними точками. Наразі на  місцевості та по суті виділено близько 96—97% земділянок. Їхніми власниками стали майже сім мільйонів громадян. На сьогодні з 60 млн га біля 32-х передано у приватну власність фіз- і юрсіб, а це половина України. Більшість селян почали здавати їх в оренду фермерам сільгосппідприємствам та великим агрохолдингам — чи то через свій похилий вік, чи то через стан здоров’я, відсутність знань, бажання чи стартового капіталу. Відтак, на сьогодні офіційно укладено близько 4,6 млн договорів оренди.

1 січня 2002-го вступив у дію Земельний кодекс, якій діє до цього часу. Він ввів мораторій на продаж сільгоспземель. Спочатку короткий — для доопрацювання законодавства, але згодом частині «агробізнесменів» сподобалося працювати в умовах мораторію і заборону знову й знову продовжували, зокрема й у 2015-му. Реальної альтернативи передачі ділянки в оренду єдиному фермеру чи сільгосппідприємству, яке працює в цій місцевості, для власника не було. Максимум з’являвся ще один конкурентний орендар, але це рідко призводило до зростання орендної плати — швидше підприємці домовлялися між собою про розподіл сфер впливу. Також із бабусею чи дідусем із села можна не дуже рахуватися — дати на підпис договір оренди з «хитрими» умовами — хто там прочитає та зрозуміє чи буде сперечатися. Можна хоч п’ять років поспіль сіяти соняшник чи ріпак — власник нічого не вдіє, бо не завжди знає свої права і не в змозі протистояти команді юристів з агрохолдингу.

Ідея архітекторів реформи була проста — роздати землю працівникам сільгосппідприємств, які її оброблятимуть, зробити з них фермерів і тим самим перетворити Україну на Європу.

Та наслідки продовження мораторію трагічні для України, як з економічної, так і з екологічної точки зору. Поля дробляться і виснажуються. Наприклад, пай у 4 га, який мав одного власника, ділиться на кількох спадкоємців — дітей, подружжя і виходить кілька дрібних ділянок. Як наслідок, поля стають схожі на клаптеву ковдру. Значна кількість земель використовуються в тіні, а деякі «зависають» через неможливість знайти власника. Люди помирають, так і не встигнувши розпорядитись своєю власністю. Уявіть, лише за роки реформи померло близько 500 тис. власників паїв, які не залишили  спадкоємців, або ж останні не оформили свої права через дорогу процедуру успадкування, чи через проживання в іншій країні. Натомість «підвисло» близько 2 млн га відумерлої спадщини.   

Переважна більшість договорів оренди — короткострокові. Бо власники землі чекають відкриття ринку і бояться укладати угоди довше ніж на 3—5 років. Аграрії ж не бачать сенсу інвестувати у землю чи систему зрошення за такої короткої оренди. Натомість маємо виснаження та занедбаність ґрунтів. Щоб вирішити цю проблему, парламент торік закріпив семирічний мінімальний термін укладання договорів оренди. Але це вирішує  проблему лише частково.

Уряд досі так і не сформулював ціль завершення земельної реформи. Хоча наприкінці 2015-го Мінагрополітики, представники громадських організацій, науковці та низка міжнародних донорів розробили Стратегію розвитку аграрних територій на період 2015—2020 років.  Її схвалила Рада реформ. На сьогодні це єдиний документ, який більш-менш формулює цілі держави не лише в земельній реформі, а й в аграрній сфері та розвитку сільських територій. Розділ 3.1 Стратегії є картою того, як експерти бачать завершення земельної реформи, що треба зробити, щоб вона була успішною. У цьому розділі зазначено, що Україна має рухатись до відкриття ринку землі. По суті особливих альтернатив завершення земельної реформи, крім запуску ринку сільгоспземель, немає. Він є в усіх розвинутих країнах.

AgroPolit.com: То коли очікувати відкриття ринку і яким він буде?

Андрій Кошиль:Шляхом компромісів і узгодження позицій експерти дійшли висновку, що відкривати ринок землі треба поступово. Першим етапом може бути проведення державно-правового експерименту. Наприклад, доцільно було б в окремому законі прописати два варіанта ринку землі — ліберальний і дуже зарегульований —і запустити їх на невеликих територіях. Це можуть бути окремі укрупнені сільради, райони, але, знову ж таки, за бажанням та узгодженням з органами місцевого самоуправління. Протягом якогось часу функціонування таких локальних «ринків» стануть зрозумілі всі недоліки та сильні сторони обраних моделей. І вже за результатами виписуватиметься і прийматиметься Закон «Про обіг земель сільгосппризначення», яким буде запущено ринок землі по всій Україні.

Сьогодні основні баталії відбуваються за двома моментами — скільки гектарів у руки продавати і хто може бути покупцем — юрособи чи лише фізособи-українці.  На мою думку, максимальні площі на одного покупця повинні визначити аграрні науковці з урахуванням багатьох факторів — кліматичної зони, родючості ґрунтів, економічних показників тощо.  Щодо кола покупців, то треба розуміти, що допуск до ринку юридичних осіб, навіть тільки українських, через юридичні схеми може привести до активних вливань іноземного капіталу. Дехто виступає і за те, щоб давати право купувати лише особам з аграрною освітою та які проживають у даній місцевості. Але, на мою думку, це шкідливі обмеження, які спровокують корупцію. Бо разом із землею банально купуватимуть дипломи аграрних вузів і прописку. Треба дати можливість усім українцям можливість легально купити землю.

Шляхом компромісів і узгодження позицій експерти дійшли висновку, що відкривати ринок землі треба поступово.

Звісно, є ще багато інших дискусійних моментів — наявність та черговість права пріоритетної купівлі, оподаткування операцій, можливість зміни цільового призначення, створення державних підприємств — монополістів із проведення земельних торгів і земельних банків.

Коли очікувати…?  За нової влади питання мораторію вперше голосно прозвучало у ЗМІ 31 березня 2015 року, коли Президент «ініціював політичну дискусію з питання введення ринку землі в Україні». Цікаво, що громадськість почула це не від самого Петра Олексійовича, а від заступника голови його адміністрації — Дмитра Шимківа. Чому глава держави сам не заявив це пресі? Чому не висловив своє особисте ставлення, а лише закликав до дискусій, які й без того тривають понад 14 років? Бо питання відкриття ринку сільгоспземель — несе великі політичні ризики для партій і окремих політичних фігур. Український  народ роками залякували «вільним ринком землі». Тому сьогодні найвигідніше —  жорстко критикувати будь-які спроби наблизитись до зняття мораторію. Крім того, як я вже казав, ця заборона є економічно вигідною. Тому швидше за все бачитимемо лише імітацію діяльності, а не реальні кроки. Водночас не виключаю, що може бути запущена якась цікава модель ринку, яка дозволить, наприклад, зробити державу єдиним покупцем, щоб зібрати за невеликими цінами землі у власників. Або парламент буде змушений проголосувати за відміну мораторію задля продовження співробітництва з міжнародними організаціями та залучення інвестицій.

AgroPolit.com: Експеримент, наскільки я розумію, мав розпочатись уже в цьому році…

Андрій Кошиль:На сьогодні Стратегію схвалено, але за нею особливих рухів держава не вчиняє. Проти виступає багато хто, у тому числі й Держгеокадастр. Це засмучує тих експертів, які брали участь у розробці документу. Хоча Стратегія не передбачає якихось конкретних дат і термінів. Це декларація, бачення на перспективу, під яку повинні розроблятись законопроекти та вчинятись інші дії.

Сьогодні основні баталії відбуваються за двома моментами — скільки гектарів у руки продавати і хто може бути покупцем — юрособи чи лише фізособи-українці.

AgroPolit.com: Держгеокадастр представив свій законопроект із відкриття ринку землі й він кардинально відрізняється від того, що пропонує Стратегія.

Андрій Кошиль:Земельна спілка негативно оцінює цей проект. Фактично  Держгеокадастр хоче створити монополіста у вигляді підприємства, котре проводитиме аукціони, а також посередника, якому люди продаватимуть землю та через якого здійснюватимуться всі продажі. Зрозуміло, що хтось має оплатити існування такого оператора, його програмне забезпечення. Є імовірність повторення історії з виплатою роялті за авторські права, або іншої сумнівної схеми.

До того ж, у проекті прописано чимало спірних регуляторних норм. Зокрема, складний механізм пріоритетного продажу землі. Щоб продати ділянку, власник має отримати підтвердження, що він запропонував її всім. За такі «довідки-підтвердження» можуть братись неофіційні платежі і це однозначно може стати корупційною нішею. Прийняття проекту у тому вигляді, як його бачить Держгеокадастр, побоюється достатньо велика кількість депутатів від агробізнесу. Адже на практиці вони, як і звичайні сільгоспвиробники, теж стикаються зі зловживаннями і не хочуть, щоб їх було ще більше. На відміну від ініціатив Держгеокадастру, Стратегія, прийнята за Мінагрополітики, більш нейтральна та дозволить поступово вести елементи ринку і запустити його без таких ризиків.

AgroPolit.com: Хто в такому випадку на боці Держгеокадастру?

Андрій Кошиль: Насамперед ті, хто тісно співпрацює з цим відомством і очолює його. Також за бажання можна перетягнути на свій бік деяких народних депутатів в обмін на вирішення їхніх земельних проблем чи ще щось інше. Не виключаю, що така ситуація цікава деяким персоналіям в уряді, президентській вертикалі.

AgroPolit.com: Ваші прогнози, як далі розвиватиметься ситуація? У березні до парламенту надійде кілька урядових законопроектів?

Андрій Кошиль: Крім урядових проектів, у парламенті вже є кілька земельних законопроектів із запуску і будуть з’являтися ще. Який із них буде прийнято — це питання. Все впирається у волю  депутатів і курс політичних сил, до яких вони належать. Малоймовірно, що парламентарі сліпо голосуватимуть за земельні законопроекти під диктовку з Банкової чи звідкись ще, бо це безпосередньо впливає на їхні інтереси. Дуже багато депутатів, навіть тих, котрі раніше не були в агробізнесі, у нього заходять. Створення чергової схеми, за якої всі і все буде зав’язано на Держгеокадастрі, мало кому цікаве. Хоча все можливо.

AgroPolit.com: Чи є шанси відміни мораторію у 2017-му, а також відкриття ринку землі?

Андрій Кошиль:У 2017-му ринок може відкритись, а може не відкритись. Є багато факторів, які схиляють країну до ринку. І є багато суб’єктів, яким чудово живеться за нинішньої ситуації. Зокрема, існування величезних супергосподарств — це заслуга мораторію. Бо чим нині займаються потужні агрохолдинги? Переважно рослинництвом і вирощуванням однорічних культур, зернових, соняшнику, сої. Чому? Бо це не вимагає особливих умов вирощування, поливу тощо. До того ж, є можливість використовувати «шахматку», обробляти ділянки без документів. За ринку землі організація мегамонстрів на сотні тисяч гектарів нереальна. За ринку має з’явитися справжній власник, який стежитиме за дотриманням екологічних норм, рахуватиме, скільки коштує земля, будуватиме меліоративні системи й іншу інфраструктуру. Це може призвести до збільшення частки невеликих і середніх господарств, які більш стабільні, ніж агрохолдинги.

...питання відкриття ринку сільгоспземель — несе великі політичні ризики для партій і окремих політичних фігур.

AgroPolit.com: Хочете сказати, що агрохолдингам не вигідне зняття мораторію?

Андрій Кошиль: Більше не вигідно, ніж вигідно. Холдинги не збираються купувати землю. Вони працюють на позичених грошах. Навіщо їм вкладатись у землю, яку вони можуть недорого, правдами і неправдами орендувати в умовної бабусі з паєм? Тоді як сьогодні є цілий прошарок людей із грошима з фінансових ринків, ІТ-сфери, готових інвестувати в агробізнес, щойно лише ринок відкриється. Сьогодні є значний попит на землю і серед іноземців, і серед українців. Переважно на середні земельні ділянки — від 10 до кілька сотень гектарів. Але задовольнити його нині проблематично, насамперед, через відсутність ринку.

AgroPolit.com: Голова Держгеокадастру Максим Мартинюк заявляє, що від нього мало що залежить у плані відкриття ринку земель. Це так?

Андрій Кошиль: Ми б дуже хотіли, щоб від Держгеокадастру залежало якомога менше. Що менше у земельного органу буде повноважень, то краще. Ідеально, щоб він виконував лише статистичні функції та обслуговував систему Державного земельного кадастру. Це б задовольнило усіх гравців ринку і позбавило орган від звинувачень у корупції тощо. До речі, початок цьому вже закладено прийняттям закону №2279, у розробці якого ми брали участь. Раніше Держгеокадастр передавав фермерам землі в оренду без аукціонів і обмеження площ. Цим активно користувались сільгоспвиробники. Створювали фермерські господарства, які брали землю на 49 років і передавали її собі ж під 3% за суборендою, а по суті працювали на агрохолдинги. Під тиском громадськості Держгеокадастр напередодні прийняття закону погодився з тим, що цю схему треба припиняти.

Фактично  Держгеокадастр хоче створити монополіста у вигляді підприємства, котре проводитиме аукціони, а також посередника, якому люди продаватимуть землю та через якого здійснюватимуться всі продажі.

AgroPolit.com: Тобто «фермерів» в Україні може поменшати?

Андрій Кошиль: Не думаю. Бо «нарізались» достатньо великі шматки землі, по кілька сотень гектарів, під конкретних людей.  У цій схемі брали участь обрані. Тобто «дутих» фермерів було не так багато. А от побільшати фермерів може, коли держава веде прозорі правила купівлі-продажу землі. Як я вже казав, наразі є чимало людей з грошима із інших бізнесів, які згорнулись внаслідок кризи, готових інвестувати в агробізнес: садівництво, виноградарство, вирощування овочів, тепличне господарство тощо.

AgroPolit.com: А як же оренда? Якби хотіли, то вже б зайшли...

Андрій Кошиль: Оренда — не вихід, хоча частково заходять і через неї.  Як я вже казав, власники землі не хочуть здавати паї у довгострокову оренду. А інвестори — вкладати гроші в землю, яка їм не належить і яку не сьогодні-завтра може бути продано.  До того ж оренда сьогодні досить дорога. Нормативна оцінка зросла у 2011 році на 75,6%. А індексація лише за 2015 рік склала 43,3%. Не кажучи вже про те, що договори оренди постійно переглядаються державою.

Із 90-х років кількість фермерів коливається у межах 40—43 тис. Хто на початку земельної реформи оформив землю у постійне користування чи уклав довгострокову оренду із фізособами на 49 років, той і господарює. До речі, такі фермери теж проти ведення ринку, бо хочуть, щоб ці люди нікуди не ділись. Їм цікавий статус-кво.

AgroPolit.com: Як вважаєте, чи варто сьогодні відкривати ринок для іноземців та юросіб?

Андрій Кошиль: На першому етапі —точно ні. Можливо з часом, коли ринок себе покаже, якісь елементи можуть бути. Якщо дозволимо купувати юрособам, то однозначно зайде  іноземний капітал. Створити ланцюжок підприємств, а з іноземної особи-резидента, —не важко. Сьогодні і юрособи, й іноземці без проблем можуть використовувати механізми тієї ж оренди чи емфітевзису, якщо хочуть легально інвестувати в агробізнес України.

На відміну від ініціатив Держгеокадастру, Стратегія,  прийнята за Мінагрополітики, більш нейтральна та дозволить поступово вести елементи ринку і запустити його без таких ризиків.

Земельна спілка України виступає за те, щоб першими покупцями землі виступили громадяни України. Треба дати українцям можливість розпочати агробізнес. Перерозподіл землі має відбутись усередині країни. Метою відкриття ринку має бути не досягнення максимальних цін на землю, а пошук ефективних власників, які займатимуться агробізнесом на невеликих ділянках і розвиватимуть сільські території.  Надрукувати гроші досить легко, і втратити землю — теж. Питання в тім, щоб в Україні господарювали по-європейськи, дбаючи про високі екологічні стандарти, а не методом китайських виробників чи диких капіталістів «вижиму» із землі максимальних прибутків будь-якою ціною.

AgroPolit.com: За якими схемами продаються нині паї в обхід мораторію?

Андрій Кошиль: Найбільш розповсюджена схема — укладення договорів оренди з підприємством і продаж корпоративних прав. Вона в принципі легальна, і жодних обмежень тут немає. Але є багато випадків, коли підприємства створюються посередниками, які обіцяють людям «золоті гори», а потім судомно шукають покупця на землю у вигляді корпоративних прав. Натомість страждають усі внаслідок завищених цін на землі та простоїв полів. Ще одна легальна схема — емфітевзис. Але через незнання і нерозповсюдженість цього інструменту багато хто його боїться.  До того ж, часто проблематичним є визначення ціни, яку поки що не сформовано.

Напівлегальних і нелегальних схем більше. Бізнес шукає і знаходить варіанти обходу мораторію, але нічим добрим це не закінчується через можливі проблеми із законом.  Популярною є міна, коли укладають всі можливі угоди з відкладеними умовами чи довіреностями. Але, за Земельним кодексом, будь-які угоди з відкладеною  умовою недійсні з моменту укладення. Розповсюдженою є  й схема створення «фіктивного» боргу у людини, за який через суд у неї забирають пай. Хоча останнім часом вона потроху відмирає. 

Сьогодні і юрособи, й іноземці без проблем можуть використовувати механізми тієї ж оренди чи емфітевзису, якщо хочуть легально інвестувати в агробізнес України.

AgroPolit.com: За скільки бізнес сьогодні купує землю?

Андрій Кошиль: Готові купувати гектар за тисячу, три, рідше —за п’ять тисяч доларів. Це залежить від місця розташування ділянки, якості ґрунтів, правового статусу землі, маржинальності агробізнесу тощо. Приміром, болота на Житомирщині, які навіть в оренду не здаються, можна купити дешевше тисячі доларів, а землі в Черкаській, Київській областях, оренда гектара яких становить $100, і за кілька тисяч важко придбати. Та й сформувати наразі якісний і суттєвий масив теж не всім під силу. Бо люди переважно не готові продавати землю, або правлять за свої паї економічно недоцільні ціни — $20—50 тис. за пай, чи  $7—8 тис. за га. Це нормальна ціна для європейських країн, де фермери та власники землі отримують дотації — 200—300 євро на га на рік і де можна взяти кредит під 2% річних, але не для України з її умовами кредитування та її  фінансовим станом.

AgroPolit.com: Після відкриття ринку — наскільки зміниться цінова ситуація? Ми всі бачили приклад Польщі, Угорщини, де теж починали з 1—2 тисяч доларів за гектар, а за 5—10 років мали 10 тисяч і більше.

Андрій Кошиль: Після  відкриття ринку ціну визначить ринок — баланс, попит, пропозиція і  державне регулювання, якщо таке буде. Якщо тенденція стійкого попиту збережеться, то безумовно земля дорожчатиме. Але це довгострокова перспектива.

AgroPolit.com:А чи не буде так, як свого часу було з ринком нерухомості, —коли ті, в кого були гроші, скупили дешево квартири, «накрутили» ціни на нерухомість, а потім почали здавали їх в оренду та з цього жити?

Андрій Кошиль: Рантьє для економіки — погано. Бо, по суті, вони забиратимуть гроші у сільгоспвиробника, якому держава не зможе допомогти. Я не думаю, що явище буде масовим. Оскільки, як уже казав, люди не готові свою землю віддавати дешево. Якщо така тенденція все ж буде,і ринок не зможе самостійно її відрегулювати, має включитись держава і зробити так, щоб землю купували лише ті, хто буде на ній реально господарювати.

Надрукувати гроші досить легко, і втратити землю — теж. Питання в тім, щоб в Україні господарювали по-європейськи, дбаючи про високі екологічні стандарти, а не методом китайських виробників чи диких капіталістів «вижиму» із землі максимальних прибутків будь-якою ціною.

AgroPolit.com: Ваші прогнози ій очікування від ринку?

Андрій Кошиль: Виходячи з простої демографії та скорочення посівних площ у світі, попит на землю ростиме й надалі, а конкуренція на ринку — суворішатиме. Подивіться, що вже нині коїться на Хмельниччині, Черкащині. Фермери воюють із агрохолдингами, доганяють орендну плату до 20% від нормативної оцінки. Землю перекуповують рейдери, поля «перекушують», домовляючись із фізособами про високу премію за підписання з ними договорів оренди. А потім шантажують сільгоспвиробників. У цій ситуації програють усі: й агрохолдинги, і фермери, і фізособи. У підсумку заробляє той, хто вирішує питання. Завдання держави — визначити правила гри та почати виводити все з тіні, щоб призупинити це згубне явище.

AgroPolit.com: Де та які землі скуповуватимуть насамперед?

Андрій Кошиль: Попит на землю є насправді всюди, навіть у західних областях, де дуже маленькі паї (в деяких районах —до гектара). Ідея державно-правового експерименту якраз у тому й полягає, щоб взяти кілька різних природно-кліматичних економічних зон, а не проводити все на Західній Україні. На Закарпатті люди ще пам’ятають як володіли цією землею, ще до приходу СРСР. Там 70 соток може бути пай, а може —до 1,5 га. На Херсонщині по 13 га є паї. Там зовсім інша ситуація. Тому треба брати кілька різних зон — Полісся, лісостеп, західні регіони, центральні, — і проводити там експеримент. Якщо відверто, то є два крила експертів і два бачення. Консервативне каже, що треба спочатку провести експеримент і за його наслідками обережно запускати ринок. Натомість радикальне — за  якнайшвидше відкриття ринку з мінімальними обмеженнями, або зовсім без них. Бо, образно кажучи «що довше відривати пластир, то болючіше».

AgroPolit.com: Все ж, які наділи купуватимуть?

Андрій Кошиль: Усе, що з'явиться на ринку. Зараз багато іноземних компаній заходять в Україну і кажуть, що із задоволенням придбають 10—12 тис. га. Питання в тому, як і де знайти такі землі. Сьогодні сформувати навіть тисячу чи дві гектарів вкрай важко. Інвестори купують зараз підприємства у вигляді корпоративних прав, а там угоди оформлені на 3—5 років, і чи захочуть люди їх продовжувати — під питанням. Зараз зустрічаються пропозиції від власників, які хочуть продати окремі паї посеред поля — по  $1—2 тис. за гектар. Це переважно, коли людині треба швидко продати для вирішення життєвих проблем. Але точно не можна сказати, що це носить масовий характер — загалом ціни пропозиції значно вищі.

AgroPolit.com:Ви вже інвестували в землю?

Андрій Кошиль: Так.

Популярною є міна, коли укладають всі можливі угоди з відкладеними умовами чи довіреностями. Але, за Земельним кодексом, будь-які угоди з відкладеною  умовою недійсні з моменту укладення. Розповсюдженою є  й схема створення «фіктивного» боргу у людини, за який через суд у неї забирають пай. Хоча останнім часом вона потроху відмирає. 

AgroPolit.com:Сформували великий земельний банк?

Андрій Кошиль: У нас можливості скромні, тим більше — це капіталоємна справа.

AgroPolit.com: Але ви ж розумієте перспективу?

Андрій Кошиль: Так, вільні гроші я інвестую у землю. Знаю багато людей, які діють так само. Усі кинулись у агробізнес, навіть ті, хто «пиляв» гроші на Євро-2012, чи митниці. Бо великої альтернативи інвестування в Україні нині немає.

AgroPolit.com:На своїй землі щось вирощуєте чи ще думаєте?

Андрій Кошиль:Думаю закласти сад. Щось здаю в оренду.

AgroPolit.com: Держгеокадастр сьогодні хоче отримати контроль над  використанням земель. Як  оцінюєте цю ініціативу?

Андрій Кошиль: Контроль над використанням аграрних земель обов’язково має бути. Бо часто-густо аграрії не дотримуються сівозмін, а державну землю самовільно захоплюють і використовують без договорів оренди.  Платять, щоб місцеві органи влади заплющували очі. Такого не має бути. Будь-яка суворість законів нівелюється необов’язковістю їхнього виконання та відсутністю покарання. Тому мають бути виписані правила і має бути орган, який контролюватиме дотримання законодавства.

Але було б неправильно надати функцію контролю Держгеокадастру, органу, який розпоряджається землями будь-якого цільового призначення, надає дозволи на їхнє використання, узгоджує земельні питання. Це буде мегамонстр. Це все одно, що коту доручити дивитись за сметаною.  Самі себе навряд чи контролюватимуть, а на штрафах —точно сидітимуть.

Адже  порушень використання земель дуже багато. Зайдіть на будь-яке поле і знайдете 10—20% ділянок, які не оформлені належним чином (землі відумерлої спадщини тощо). А поле, як відомо, обробляється цільно, не шматками.  Відтак той, хто перевірятиме і каратиме за порушення, матиме навіть вагоміші важелі, ніж розпорядник земель. Тим більше, що переважно всі землі вже роздали. Тому бажання отримати контроль —зрозуміле.

AgroPolit.com: Хто ж у такому разі має бути «контролером»? Треба створювати новий орган, чи екоінспекція, якій передали цю функцію, справиться?

Андрій Кошиль: По суті, сьогодні ніхто не контролює дотримання земельного законодавства. Намагання правоохоронців щось зробити у цій сфері через невеликий штат і маленькі повноваження —марні. До того ж вони переважно банально наживаються на цьому. Мабуть земельна інспекція має бути окремим органом, але  тут не можна перегнути, щоб цей орган не став банальним збирачем грошей чи свого роду рекетом, який зможе за будь-яку провину  закрити агробізнес.

Щодо передачі функцій до екоінспекції, то, на мою думку, контролювати дотримання земельного законодавства не може людина без певних знань і навичок. Геодезія та землеустрій — це високоточні науки і їх знають вузькоспеціалізовані фахівці.  Екоінспектори навряд чи мають такі знання і зможуть контролювати використання земель, або дотримання агротехнологій. Це все одно, що довірити педагогу контролювати роботу атомного реактора. Умовно  проконтролювати можна, але що матимемо на виході?

AgroPolit.com: Як бачите вирішення питання консолідації земель?

Андрій Кошиль: Добровільно консолідувати землю вкрай важко. Вмовити людину, яка не хоче передавати свій пай  у користування (оренду, емфітевзис), розмінятися майже неможливо. До речі, це й гарний інструмент для рейдерів — заплатив на 300 грн більше власникам ділянок, взяв кілька паїв серед поля і можеш йти викручувати руки фермеру. Можливо доцільно продумати механізм, згідно з яким можна було такі «незалежні» паї примусово винести на  край того ж самого поля. Тоді і сільгоспвиробник би не страждав, і власники могли би діяти на свій розсуд.

AgroPolit.com: Ну, люди ж теж не дурні й розуміють, що земля —безцінний ресурс, і він завжди буде в ціні, вони не хочуть продешевити...

Андрій Кошиль: І ніхто їм цього не забороняє. Це прекрасний аргумент у відповідь на заяви, що хтось прийде і скупить землю. Хай той, хто заявляє, спробує. Не вийде скупити! Щоб сформувати одне поле, треба домовитись із кількома десятками власників. Як правило, кілька людей посеред поля казатимуть, що хочуть обміняти свої ділянки на квартири, чи правитимуть за них нереальні ціни. Тут без елемента якоїсь примусової консолідації не обійтись. Ми вивчали досвід Німеччини. Там взагалі все радикально — державний орган на місцевому рівні спочатку визначає зону, де буде проходити консолідація, потім повідомляє всіх власників про свої наміри та про припинення будь-яких транзакцій, окрім короткострокової оренди, а далі самостійно «витирає» старі ділянки й малює нові — об’єднані. Якщо не подобається — іди до суду. Але в Україні не варто йти таким радикальним шляхом, хоча, коли йдеться про економічну та соціальну доцільність, пересунути власника у тому ж самому земельному масиві, без втрати площі, можливо, було б доцільно.

Фермери воюють із агрохолдингами, доганяють орендну плату до 20% від нормативної оцінки. Землю перекуповують рейдери, поля «перекушують», домовляючись із фізособами про високу премію за підписання з ними договорів оренди. А потім шантажують сільгоспвиробників. У цій ситуації програють усі: й агрохолдинги, і фермери, і фізособи. У підсумку заробляє той, хто вирішує питання. Завдання держави — визначити правила гри та почати виводити все з тіні, щоб призупинити це згубне явище.

AgroPolit.com: Чи є інший вихід?

Андрій Кошиль: Якщо запуститься ринок землі, можна обійтись без примусової консолідації. Хай цим займається бізнес — купує і формує більші масиви. У нас весь час негативно відгукуються про спекулянтів. Тоді як у Європі, зокрема, в Румунії та Угорщині, останні відіграли важливу роль у становленні ринку та консолідації земель.

Та й Україні не варто прагнути до дуже великих площ. Навіщо? У тій же Польщі  фермерські господарства зовсім невеликі — в середньому до 10 га. І навіть із вікна літака видно, як територія Польщі розбита на маленькі шматочки. Водночас агробізнес у Польщі достатньо прибутковий і ефективний. Звісно, цьому допомагають дотації Євросоюзу, а отже для українських фермерів наділи повинні бути більшими для забезпечення вищої рентабельності.

AgroPolit.com: Наскільки зараз Держгеокадастр корупційний? Працювати важче чи легше стало за останній рік?

Андрій Кошиль: Зважаючи на публікування Держгеокадастром даних реєстру, інформації про накази безкоштовної видачі землі чи фермерам в оренду, підтримку законопроекту №2279, можна сказати, що рівень корупції поступово знижується. Багато хто помилково думає, що питання у персоналіях і якщо поставити чесну людину, то в Держгеокадастрі не буде корупції. Хоч які б люди сиділи в Держгеокадастрі, система працюватиме на викачку грошей. Щойно вона зміниться і чиновник перестане щось визначати та за це отримувати гроші, все налагодиться. Бо дивіться, якщо чиновник визначає передати землю в оренду  на 7 чи на 49 років, під 3 чи під 12%, — корупція неминуча. Хоч як мотивуй чиновника, —за такої системи він все одно братиме хабарі. Треба змінювати систему.

AgroPolit.com: Скільки на сьогодні землі в тіні? Зокрема, державної.

Андрій Кошиль: Вся земля держпідприємств, яка нібито не передана в оренду, фактично обробляється. Часто за нею взагалі немає жодних угод і чиновники просто заплющують очі в обмін на гроші. Скільки землі є у розпорядженні держпідприємств, повинні знати у Держгеокадастрі, а ось які з них незаконно обробляються, мабуть, не знає ніхто. Це мільйони гектарів.

AgroPolit.com: Зараз активно обговорюється тема приватизації держземель, що з ними робити — розпайовувати між працівниками чи продавати?

Зараз багато іноземних компаній заходять в Україну і кажуть, що із задоволенням придбають 10—12 тис. га. Питання в тому, як і де знайти такі землі.

Андрій Кошиль:Зрозуміло, працівники держпідприємств хотіли б розпаювати землі, на яких працювали і, мабуть, із частиною земель треба так зробити. Це було б справедливо. Інше — продавати на аукціонах, за прозорих умов. Ціна на них має бути дорожчою, аніж ціни за паї. До речі, сьогодні Держгеокадастр пропонує запускати ринок виключно із земель держвласності, нібито це встановить ціни на землю. Але водночас Держгеокадастр не враховує, що одна справа вийти і купити на аукціоні готове поле 50 гектарів, що вже є готовою одиницею і на якому можна одразу заробляти гроші, а інша — взяти і купити 50 га у 12—13 осіб (середній пай — 4 га). Робота з людьми, оформлення усієї необхідної документації потребує величезних транзакційних витрат. Тому ціни на приватні та державні землі будуть різними. Собівартість державних  земель буде нижчою, а ціна дорожчою через цільність масиву та упевненість, що публічні торги навряд чи хтось оспорить. І це добре розуміють ті, хто вже накинув  око та хоче прибрати контроль за такими землями.

AgroPolit.com: Дякую за цікаву розмову.

Галина Радіонова, AgroPolit.com