Олександр Герега та Андрій Шинькович пропонують узаконити рейдерство через договори оренди

Нещодавно наші народні депутати вкотре проявили свою турботу до інтересів українських селян. В цей раз Олександр Герега, який досить відомий в широких колах аграрного бізнесу та Андрій Шинькович спільно подали до Верховної Ради України законопроект №8581 від 9 липня 2018 року «Про внесення змін до Закону України «Про оренду землі» (щодо забезпечення інтересів українських селян – правовласників земельних ділянок)». З назви законопроекту можна зрозуміти чиї інтереси захищають шановні народні депутати. Але ціна їх інтересів коштуватиме, м’яко кажучи, не дешево. Пропоную дізнатися, хто заплатить за інтереси селян. Можливо, у цьому списку опинитесь саме ви.

Якщо відкрити сам законопроект, то можна одразу зрозуміти, що виявляється для забезпечення інтересів селян потрібно не так вже й багато. У законопроекті №8581 депутати пропонують лише доповнити один пункт Закону України «Про оренду землі» трьома абзацами. Їх досить легко зрозуміти, щоб кожен селянин міг запам’ятати і тицяти кожному орендарю землі на ці три абзаци, коли захоче розірвати договір оренди землі.

Читати до теми: Гереги купили агроактивів на $150 млн

Як багатьом відомо, наразі у нас діє заборона на продаж земель сільськогосподарського призначення, які отримали селяни після розпаювання колгоспів. А це переважна більшість сільськогосподарських земель. Не довго думаючи (скоріш за все так і було), депутати у законопроекті №8581 пропонують надати власникам сільськогосподарської землі, які передали її в оренду фермерам, аграрним підприємствам або ще комусь цікаву можливість.

Так, власнику земельної ділянки надають безапеляційне право на звернення до орендаря з вимогою переглянути розмір орендної плати. Якщо ж, не дай Бог, орендар виявиться жмикрутом і не матиме бажання підвищувати розмір орендної плати, власник землі може в односторонньому порядку розірвати договір оренди землі, відправивши орендарю лист з повідомленням про припинення договору.

Причиною такої турботи за наших селян стало те, що зі слів депутатів (у пояснювальній записці до законопроекту) велика кількість договорів оренди між селянами та орендарями укладено не на один десяток років. Що у разі скасування заборони на продаж сільськогосподарської землі не дасть їм можливість отримати більшу орендну плату або продати без обмежень свою земельну ділянку.

І що тут поганого, спитаєте ви?! Нарешті народні депутати подумали про важку долю українських селян і турбуються за їх доходи. Проте, напевно, що випадково (насправді ні) депутати забули про чинне законодавство України, яке дещо не співпадає з пропозицією пана Гереги та пана Шиньковича. На жаль, є така незручна штука, як обов’язковість договору, яка прописана у Цивільному кодексі України (ст. 629). Тобто, якщо, в даному випадку, власник землі уклав договір оренди землі, то він повинен його виконувати, навіть, якщо він його не сильно читав і взагалі там все не справедливо. А цей законопроект вирішує таку «проблему» і виходить, що договір оренди вже й не такий обов’язковий, а так, укладений виключно для пристойності.

Читати до теми: Герега зламав долі фермерів на Хмельниччині

До речі, щодо пристойності. Укладаючи договір оренди землі, власник землі та її орендар погоджуються на всі умови, які там передбачені і повинні відповідати за порушення таких умов зі своєї сторони. Це каже, знову ж таки, той самий незручний Цивільний кодекс України. Крім того, особа, яка порушила свої зобов’язання за договором повинна відшкодувати завдані потерпілій стороні збитки. В даному випадку, такою потерпілою стороною стане фермер або аграрне підприємство, яке, в свою чергу, розраховувало на можливість користуватися земельною ділянкою декілька років підрахувавши всі можливі доходи і витрати. А згаданий законопроект обіцяє звільнити власника земельної ділянки від відшкодування будь-яких збитків завданих достроковим розірванням договору оренди землі в односторонньому порядку. Доволі зручно придумано!

Фото взято з: sharij.net

Більше того, навіть в тому законі, в якій пропонують вносити зміни чорним по білому написано: «Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором». Напевно, от це «інше» і зачепило наших народних депутатів і вони вирішили це «інше» заповнити от таким от турботливим законопроектом.

Ще довго можна перераховувати норми нашого законодавства, які не співпадають з пропозиціями законопроекту №8581, але ми не будемо цього робити. Адже, як показує практика, такі креативні законопроекти можна натягнути на наше законодавства, було б бажання депутатів. Зовсім інше питання натягнути норми цього законопроекту на аграрний бізнес після скасування мораторію.

Давайте трохи пофантазуємо і уявимо, що цей законопроект все-таки приймуть. Подумаємо про інтереси орендарів. Основою аграрного бізнесу є земля, яка орендується відповідним підприємством. Сюди входять не тільки агрохолдинги, але й середній та малий аграрний бізнес, фермерські господарства. І от декілька років працює той фермер чи аграрне підприємство, дай Бог платить податки і все таке інше. Раптом приходить конкурент нізвідки або з сусіднього району і пропонує всім власникам земельних ділянок трохи більшу орендну плату з чим не може змагатися попередній орендар.

Читати до теми: Темні води емфітевзису. Плюси та мінуси довгострокової «оренди по-новому»

Таким чином, сильніший або багатший поглинув слабшого. Виживає сильніший, нічого не поробиш. І більшість, звісно ж, скаже, що це ринкова економіка, здорова конкуренція і таке інше. З цим важко не погодитись. Але таке відбувалося і раніше, без таких нововведень. А цей законопроект просто дає агрохолдингам «зжирати» будь-кого, хто менший за них. Тобто, «забезпечуючи» інтереси селян депутати забули про інтереси малого і середнього бізнесу. Ну, в даному випадку, можна зрозуміти одного з авторів цього законопроекту – пана Герегу, який останнім часом масово скуповує аграрні підприємства. І тут, як кажуть: «Не підмажеш – не поїдеш». Тому, положення цього законопроекту більше схоже не на турботу про селян, а на початок підготовки пана Гереги свого аграрного бізнесу до скасування мораторію. Не варто за це осуджувати.

Тепер давайте зазирнемо в минуле, згадаємо останні три роки аграрного бізнесу. Однією з явних загроз за ці роки було рейдерство, яке доволі швидко розповсюдилось, націлившись, в першу чергу, на аграрний бізнес. Методи рейдерів ніколи не були повністю законними, навіть коли використовувались певні недоліки нашого законодавства. Проте, коли приймуть цей законопроект, рейдерам не потрібно буде порушувати закон, а лише слідувати цим новим трьом абзацам. А як показує практика, після рейдерських захоплень аграрних підприємств селяни залишаються без можливості комусь іншому віддати свою землю в оренду, без орендної плати та без можливості самостійного обробітку. І, знову ж таки, це все можливі наслідки у разі прийняття згаданого законопроекту.

Як ми вже зазначали, автори законопроекту чомусь вважають, що після скасування мораторію договір оренди землі сам по собі якимось чином обмежить можливість власникам землі продавати її. Тому необхідно обов’язково надати можливість власникам розривати договори оренди в односторонньому порядку. Насправді, у разі скасування мораторію на продаж сільськогосподарської землі, власники зможуть спокійно продавати свої земельні ділянки іншим особам. Звісно закон передбачає переважне право орендаря на купівлю відповідної ділянки, якщо власник має намір її продати. Іншими словами, у випадку, якщо власник хоче продати свою ділянку він має, в першу чергу, запропонувати її орендарю, а якщо той не погодиться на запропоновану ціну, потім власник має право продати її будь-кому. Хіба це обмеження?! Це скоріше запобіжник. Так навіть простіше, адже не потрібно шукати потенційного покупця, якщо є орендар, який найбільше зацікавлений у купівлі саме цієї ділянки.

Не дивлячись на всі недоліки законопроекту селяни повинні бути в шоколаді, але це не точно. Можливо отримають більше орендної плати на одну-дві тисячі гривень, а може й більше. А може й нічого не отримають і залишаться без своєї землі, як інколи буває. Тому можна зробити висновок, що законопроект №8581, м’яко кажучи, суперечливий та не тільки забезпечує інтереси селян, а й узаконить певні амбіційні плани деяких представників аграрного бізнесу.

Ігор Мельник керуючий партнер IMG Partners та Антон Лівак помічник адвоката IMG Partners