Земельна епопея у 25 років, або Як безпечно відкрити ринок землі?

Кабінет Міністрів України постійно обіцяє ознайомити громадськість із новою земельною реформою. Міністр аграрної політики та продовольства України Тарас Кутовий раніше обіцяв, що «чернетка» закону мала бути готова до 10 липня. Втім "уви" і "ах" – її й досі немає. Лише розмови. До сесійної зали парламенту відповідний документ так і  не потрапив. 

Цікаво, що раніше клишній голова аграрного  комітету,  а нині - галузевий міністр, ратував за якнайшвидше зняття земельного  мораторію  і прийняття закону про обіг земель. Тепер же він  все частіше каже про створення стійких земельних відносин, але трохи з  іншим  відтінком. «Ми розуміємо, що це питання буде болючим (скасування мораторію. – Авт.), але ховатися від цього вже немає часу. Я був автором законопроекту щодо продовження мораторію на один рік. Саме я вимагав рік, щоб це питання не заговорювали на 10-15-20 років, не пояснюючи при цьому, на якій підставі мораторій продовжувати. Ми маємо відпрацювати продовження мораторію з громадськістю і перш за все зробити законопроект таким, який здобуде підтримку і не зустріне глобального спротиву з боку гравців ринку, громадян і власників паїв», – пояснював Кутовий у квітні цього року. А вже сьогодні, на його думку, дію мораторію варто продовжити, адже власники паїв зможуть мати від продажу прав оренди значні кошти і водночас зберегти власність. Тобто відкриття ринку землі знову відміняється? Цікаво, чим зумовлена така розбіжність у намірах міністра?

А поки «чернетка» закону пишеться, AgroPolit.com запитав у експертів, чи готова Україна й агробізнесмени до відкриття ринку землі та як його запустити максимально безпечно для галузі.

Ринок землі – бути чи не бути?

Без ринку землі Україна жила дуже довго і ще проживе – переконаний президент асоціації «Земельної спілки України» Андрій Кошиль. Однак, на думку фахівця, його доцільно було б відкрити. «Це дасть змогу розвиватися аграрній галузі й економіці в цілому.Відкриття ринку землі –  бажаний крок, який призведе до того, що у сільському господарстві, нарешті, з’являться кошти. Адже сьогодні земля фактично не перебуває у легальному обігу, банки не беруть її під заставу, а тому у сільськогосподарських виробників та фермерів немає можливості використовувати її як заставу», – пояснює він.

Переконаний, що ніщо не заважає сьогодні запускати ринок землі і член ради Асоціації «Земельна спілка України» Андрій Мартин. «Відкривати ринок землі в Україні можна спокійно. Адже сенс мораторію полягає у тому, що громадянам просто заборонили розпоряджатися своєю власністю. В оренду здавати земельні ділянки вони можуть, а от продати їх можливості поки що не мають. З технічного погляду в Україні все давно готове до того, щоб землі сільгосппризначення можна було продавати», – розповідає експерт.

Приєднується до думки колег і народний депутат із аграрного комітету Леонід Козаченко. «Для того, щоб відкрити ринок землі, треба мати довіру насамперед тих, хто найбільше переймається цим питанням – фермерів та інших представників аграрної спільноти. Усі останні роки кожна спроба була пов’язана з прикриттям якоїсь схеми, яка передбачала монополізацію ринку землі, заробляння грошей, корупцію тощо. А це у свою чергу позбавляло можливості тих, хто працює на цій землі, стати її власником», – пояснює він.

Ринок землі існує у всіх розвинених країнах, і це абсолютно нормальна практика. «Зараз лише 9 країн світу не мають приватної власності на землю. Україна, на жаль, входить до цього списку», – розповідає депутат.

Земельна мозаїка для середнього класу

Дехто вважає, що можливість вільно продавати та купувати землі призведе до масового скуповування територій іноземцями. Однак, якщо заглибитися у суть справи, стає зрозуміло, що ця «місія» неможлива.

«Навіть технічно організувати масову скупку земель дуже важко. В Україні середній пай становить 4 га. Тому для того, щоб викупити, наприклад, 100 га, треба домовитися із 25 особами про умови купівлі та вартість землі. А це зробити дуже непросто», – розповідає Андрій Кошиль.

Ще одна «проблема», яка однозначно стане на заваді умовно можливому скуповуванню земель – це людський фактор. «Насправді люди не хочуть дешево продавати землю або ж не хочуть продавати взагалі чи мають намір передати її у спадок дітям. Для того, щоб був сенс у купівлі землі, треба сформувати масив ділянок – поле чи його частину без вкраплень «чужих» ділянок. Якщо ми візьмемо середнє поле розміром 100 га, то варто розуміти, що воно може мати кілька десятків власників. Частина з них поїхала за кордон або вже померла і не оформила спадщину, частину важко знайти. А дехто взагалі хоче «обміняти» свій пай на квартиру у Києві чи машину, а це робить купівлю економічно недоцільною. Тому звести разом усі окремі шматки і сформувати робоче поле важко, а точніше кажучи – майже неможливо», – коментує Андрій Кошиль.  

Нині найголовніше завдання ринку землі в Україні – забезпечити українських аграріїв землею та створити правильний «клімат» для роботи й розвитку агробізнесу.  «Основна мета ринку землі – створити такі умови, за яких на землю, в аграрний бізнес прийдуть нові, насамперед вітчизняні фермери і підприємства, які сформують середній клас. Сьогодні вони не можуть конкурувати з іноземцями через брак власних коштів і відсутність дешевих кредитів», – підсумовує експерт.

Землю – народу!

Земля у селі має право належати громадам, упевнені наші фахівці. Адже чиновник із кабінету, вікно якого не виходить на поле, не може бачити й розуміти, як саме треба використовувати ту чи іншу земельну ділянку.

«Передача землі у власність громадам – це нормальна європейська практика. Якщо говорити про землі сільськогосподарського призначення, то більшість із них уже перебувають у приватній власності. У нашій країні так повелося, що землями розпоряджалися громади ще за радянських часів. І лише 2002 року керувати ними дозволили чиновникам. Спочатку це були керівники місцевих державних адміністрацій, зараз – очільники територіальних органів Держгеокадастру. Я вважаю, що це ненормальна ситуація. У всьому світі проблема використання земель вважається «питаннями місцевого життя». Люди на певній території обирають собі місцеву раду, яка має вирішувати, як розпоряджатися землею. Неправильно, що чиновник із Києва, який не спілкується із громадою і сидить в області, може розпоряджатися сотнями гектарів землі на території якогось села», – коментує Андрій Мартин.

Не бачить нічого поганого у тому, що земельними наділами розпоряджатимуться громади, і Андрій Кошиль. На його думку, така практика допоможе покращити роботу галузі, але за умови, якщо процесу «оновлення» не перешкоджатимуть чиновники.

«До 2002 року землями за межами населених пунктів розпоряджалися місцеві громади, із 2002 до 2013 – районні адміністрації, нині – Держгеокадастр. До роботи всіх структур є певні претензії. Передача прав розпорядження землею громадам допоможе оптимізувати роботу у сільських місцевостях, залучити кошти до місцевих бюджетів. Але якщо буде суттєво обмежено «безкоштовну» приватизацію, то вона стане джерелом більшості проявів корупції.  Поки чиновник чи депутат місцевої ради матиме змогу законно і «безкоштовно» передавати землю будь якому громадянину, будуть спроби на цьому заробити. Так бути не повинно. Безкоштовна приватизація повинна залишитись для пільговиків та під існуючими приватними будинками», – вважає він.

А от на думку Козаченка, потрібно щоб земля завжди перебувала під контролем, навіть тоді, коли нею опікатимуться громади. «Чим ближче до людей ухвалюється рішення, тим воно прозоріше. Але додатковий контроль повинен бути завжди. Цим повинна займатися як мінімум районна рада», – пояснює експерт.

В яку ціну земля?

Земля приносить гроші – це давно відома істина. Тому правильно було б розраховувати її вартість з урахуванням того, який прибуток вона дає, вважає Андрій Мартин. «Земля сільгосппризначення коштує рівно стільки, скільки доходу вона приносить власнику. Є певний дохід, який вона здатна генерувати. Сьогодні реальна вартість землі, умовно кажучи, – 1000 грн за га на рік – це більш-менш реальна орендна плата. Також варто розуміти, що ціна залежить і від регіону», – розповідає він.

Однак зараз від багатьох можна почути тезу, що вартість землі в Україні занадто низька. У цьому, звісно, є логіка, але сьогоднішня вартість залежить від багатьох важливих факторів. Тому не можна просити за землю космічні суми, це, як мінімум, нерозумно.

«У нас часто розказують, що українська земля повинна коштувати десятки тисяч доларів, наводячи як приклад східноєвропейські чи західноєвропейські країни. Варто розуміти, що вартість у цих країнах формується за рахунок величезних обсягів бюджетної підтримки. У Європі виплачуються пристойні дотації – близько 400 євро за 1 га на рік. У нас такої системи підтримки немає. Тому прибутки агробізнесу значно менші, і цінність землі відповідно нижча», –наголошує експерт.  

На думку Андрія Кошеля, вартість землі залежить від кількох факторів. «Ціну на землю можна встановлювати адміністративними важелями, але суб’єкти ринку все одно знайдуть обхідні шляхи, щоб придбати на своїх умовах.  Нормальна ринкова ціна формується попитом і пропозицією, бажано з доступом усіх бажаючих до результатів угод й іншої аналітики. Нині прозорого і легального ринку землі сільськогосподарського призначення немає, і, відповідно, ринкової ціни теж. Поки не запуститься ринок, ніхто чітко не дасть відповіді на це запитання. На першому етапі після запуску ринку, як показує досвід багатьох країн, можуть скластися досить помірні ціни, але хочу наголосити, що досягнення високої вартості землі – це не основна мета для України. Адже отримані від продажу наділів кошти будуть інвестовані. Вони підуть на споживчий ринок – люди придбають машини, квартири, техніку тощо», – роз’яснює фахівець.

Вартість землі – «гостра» проблема сьогодення, визначити її фактично неможливо, вважає і Леонід Козаченко. «Ми зможемо розрахувати вартість землі тільки тоді, коли буде існувати її вільний продаж. Зараз говорити про якісь сталі цифри неможна», – підсумовує він.

«Обмеження» прав покупців – головні запобіжники

Відкриваючи ринок землі, необхідно подбати й про те, щоб на ньому не було зайвих «гравців». Правила купівлі-продажу мають бути чіткими й зрозумілими, пояснюють наші експерти. На думку Андрія Кошиля, запобіжники нового законопроекту дуже прості й очевидні. «По-перше, потрібно обмежити коло покупців,які зможуть придбати землю сільськогосподарського призначення. На першому етапі це мають бути громадяни України, фізичні особи, але в жодному разі не юридичні. Це не дозволить масово увійти в Україну великим іноземним капіталам. Якщо тільки фізичні особи зможуть  купувати землю, то це призведе до перерозподілу земель серед українців. Сьогодні власник паю – це людина, якій далеко за 60. Вона не має ані фізичних можливостей обробляти свою землю, ані економічних, ані головне – бажання. З іншого боку, у містах і селах є багато людей, які хочуть працювати на землі, але не мають змоги придбати її легально. Треба дати можливість українцям легально купувати землю і на ній працювати. По-друге, можна обмежити максимальну кількість землі в одних руках. Це може бути 200, 300 га чи інша «планка», яка обмежить надмірну концентрацію», – пояснює експерт.

Леонід Козаченко вважає, що наразі існує низка завдань, які треба вирішити, щоб уберегти землю від іноземного загарбництва. Однак кілька із них потребують першочергово розгляду. Тому він пропонує свою трирівневу модель «запобіжної системи».

«1.Обмежити участь іноземців та юридичних осіб у процесі приватизації на першому етапі.

Українські фермери не можуть скуповувати землі, адже, по-перше, у них немає грошей, а по-друге, вони не можуть узяти кредит у банку. Це обмежує їхні права. Чому важливо «заборонити» купувати землю юридичній особі? Тому що за нею може стояти будь-хто, зокрема й іноземців.

2. Ввести обмеження на кількість землі, яку можна «віддавати» в одні руки.

Лише фізична особа може купувати земельний наділ із тим чи іншим обмеженням у кількості гектарів. Це дуже важливо. Наприклад, у ЄС основним критерієм того, скільки може бути землі у фермера, є кілька показників: чи належить він до середнього класу, чи буде працювати на землі, яку придбає, чи здасть фермеру в оренду і все життя отримуватиме з неї кошти, не працюючи самостійно. Для нас украй важливо, щоб той, хто буде купувати землю, працював на ній, а не заробляв гроші.

3.Розставити покупців землі у пріоритетному порядку.

Потрібно розуміти, кому ми будемо надавати право купувати землю: тому, хто живе в регіоні, де продається земля, чи взагалі жителю України, чи тому, хто орендував її», – коментує Козаченко.

Андрій Мартин також вважає, що, відкриваючи ринок землі, важливо обмежити «права» осіб, які матимуть бажання придбати землю. Адже саме від цієї категорії людей залежить, як вона буде використовуватися і ким.

«Насправді обмежувати треба не стільки тих, хто продає, скільки тих, хто купує. Продавці проблеми не становлять. Усі розуміють, що близько 70% нинішніх власників паїв – це пенсіонери, які на цій землі вже просто не можуть працювати. І немає абсолютно ніякого логічного пояснення, чому ми, наприклад, забороняємо продавати пай бабусі, якій 70 років. Якщо вона продасть свою землю, то отримає за неї плюс-мінус 100 тис. грн. Ця сума – її пенсія за 5 років. Просто потрібно регулювати діяльність тих, хто цю землю буде купувати. Наприклад, установлювати обмеження щодо максимальної площі в одних руках. На першому етапі не треба допускати до землі юридичних осіб, щоб не впустити в Україну іноземний капітал», – пояснює Мартин.

Правила земельного руху

Бажання відкрити ринок землі – похвальне і, здавалося б, правильне. Однак у прийнятті цього рішення все ж потрібно бути дуже обережними. «Відкриття ринку землі – дуже специфічне питання. Не треба думати, що землею можна торгувати так вільно, як і овочами з неї. Щоб відкрити ринок безпечно і без серйозних наслідків, треба розробити систему заходів, які «змусять» власників використовувати землю цілеспрямовано і за призначенням», – вважає президент Центру ринкових реформ, колишній міністр економіки Володимир Лановий.

Також треба подбати про те, щоб земля фінансувалася і контролювалася. Адже працювати на ній можуть не лише аграрні бізнесмени, а й селяни. Неправильно обмежувати права других.

«Не можна давати землю у приватну власність і не надавати селянам кредит. Це абсурд. Тоді земля знецінюється, власники не мають змоги її обробляти, вона нічого не коштує, а тому вони прагнуть скоріше її позбутися. На мою думку, треба започаткувати специфічну форму власності під контролем держави. Тобто щоб вона могла забрати землю у власника, якщо він буде використовувати її не за призначенням», – пояснює експерт.

Однак після відкриття ринку землі є великий ризик залишитися без тої ж таки землі. Адже вільна торгівля земельними наділами розв’яже декому руки. І «зав’язати» їх буде дуже складно.

«Небезпека втратити землю є, і вона цілком реальна. Безконтрольно пускати земельні угіддя в обіг не можна. На мою думку, треба вводити суворі обмеження, які допоможуть викорінити олігополію у сільському господарстві й перекрити вхід на землю олігархам і латифундистам», – наголошує Лановий.

Проте водночас експерт зазначає, що не всі мріють про відкриття ринку землі. «Заміна мораторію на довгострокову оренду вигідна великим агрохолдингам, які не мають коштів на придбання великої кількості землі».

З одного боку, зараз скуповування земель здається чимось нереальним, а з іншого – насторожує, адже корупцію все ж таки ніхто не відміняв. «На місцевому рівні корупція процвітає», – наголошує наш експерт. Тому якщо не встановити суворі правила «земельного руху», можна втратити й те, що маємо. А не хотілося б.

Довідка

В Україні 7 млн людей мають приватизовану землю. Понад 1 мільйон власників земельних паїв уже померли.

За даними дослідження USAID «Проект АгроІнвест», власники паїв – люди старші за 50 років (79%) та 60 років (43%).

Власники паїв: пенсіонер – 60%, безробітний – 10%, підприємець або зайнятий поза сільськогосподарською сферою – 2%, службовець, працівник соціальної сфери – 9,8%, сільський голова – 0,6%. Лише 13,8% – власники паїв, які працюють у сільськогосподарській сфері: головний спеціаліст, самозайнятий у с/г, працівник у с/г.

Здача землі в оренду за місяць у середньому становить 100 грн за 1 га.