Як ефективно розпорядитися державними землями: п'ять схем капіталізації с/г угідь

Україна володіє близько 10,4 млн га (мінус 1,5 млн га переданих ОТГ). Із них 3,2 млн га — в постійному користуванні державних підприємств, 2,5 млн га земель запасу, а решта 4,7 млн га земель мало би бути орендованих. Нещодавно Конституційний суд України визнав неконституційною державну стратегію з управління землями. Тож наразі в уряду немає офіційного документа поводження зі своїми угіддями. В таких умовах держава підходить до вільного ринку землі! А він уже не за горами: президент Володимир Зеленський пообіцяв земельний закон восени. За нашими даними, є велика вірогідність виставлення на продаж у разі вільного ринку саме державних земель. Які є варіанти розпорядження держземлями в умовах ринку й без нього? AgroPolit.com вивчив тему і знайшов аж п’ять варіантів.

Читати до теми: 1/3 проінвентаризованих земельних ділянок відсутні у Держземкадастрі

Довідка:

Загалом Україна має 60,3 млн га, або близько 6% території Європи. Сільськогосподарські угіддя в Україні становлять близько 19% від загальноєвропейських, зокрема рілля — близько 27%. Показник у перерахунку на одну особу є найвищим серед європейських країн — 0,9 га, тоді як у ЄС — 0,44 га. Загалом площа сільськогосподарських земель — 42,7 млн га (70%території України), а ріллі — 32,5 млн га (78,4% усіх сільськогосподарських угідь). Частка чорноземів оцінюється у 15,6–17,4 млн га (8% світових запасів).

Читати до теми: Уряд передав об’єднаним громадам лише половину з 1,5 млн га державних земель

 Перший — довгострокова оренда

З одного боку, постійні нарікання на неефективність використання земель державними с/г. А з іншого — є приклади успішного управляння цими угіддями. Так, у 2018 році державні землі здавалися в оренду більш ніж удвічі дорожче від приватних. На думку опитаних виданням експертів, найдоцільніше державі в умовах незавершеності низки питань (інвентаризація, дорогі кредити тощо) використовувати механізм оренди. В такому разі держава залишається власником земель, задовольняє попит іноземців та агрохолдингів, які хочуть працювати всередині країни, а також постійно систематично отримує орендну плату.

Ключове питання ефективності їхньої здачі: умови орендного договору та прозорість самого процесу отримання права оренди. Наразі є два варіанти, які тестує Кабмін.

Читати до теми: Рейтинг областей України за нормативно-грошовою оцінкою та орендною ставкою с/г земель
 

Перший — продаж права оренди через СЕТАМ (ця схема поки що містить багато запитань, зокрема, як і чому земельний блокчейн зареєстровано Вінницькою міськрадою (більше у журналістському розслідуванні — Земельні електронні аукціони СЕТАМ — державна земля у (не)безпеці?).

Другий — земельні аукціони на базі «ПроЗорро» наразі блокує Держгеокадастр (уряд продовжив терміни реалізації пілотного проекту з їхнього використання на базі МЕРТ до 1 жовтня 2019 року).

Другий — земельні бонди

Під залучені за бонди кошти на 10,4 млн га держземель можна створити фонд для фінансування агропроектів. На думку нардепа Івана Мірошніченка, такі папери матимуть низькі кредитні ризики і їх можна розмістити на зовнішніх ринках, отримавши дешеве фінансування. «У цьому немає нічого страшного, оскільки держава може залишити за собою право власності на землю… Краще випускати під них міжнародні земельні облігації на 10-13 років і паралельно здавати її в оренду аграріям, отримуючи таким чином: а) кредити для фінансування цільових проектів в АПК; б) орендну плату; в) податки у бюджет», — підсумував він.

Читати до теми: «Як вирахувати вартість 1 га землі за новою нормативною грошовою оцінкою?»

Третій — земельний іпотечний банк

Такий механізм запропонував народний депутат Леонід Козаченко. На його думку, потрібно створити Державний земельний іпотечний банк (іпотечна установа другого рівня) і запросити до його управління один із ТОП-20 світових банків. Держава буде мажоритарним акціонером, іноземний банк — міноритарним (пакет — 40%). Аналогічний досвід був у німецького іпотечного банку, який має частку в угорському.

Україна дасть у заставу під формування капіталу цього банку 4 млн га землі сільськогосподарського призначення, залучивши близько $5 млрд. Від міноритарного акціонера в такому разі вдасться отримати ще $4 млрд. Тож Державний земельний іпотечний банк зможе сформувати кредитний капітал у $9 млрд. Це будуть дешеві кошти за рахунок високоліквідної застави — землі — та її щорічної капіталізації мінімум на 25%. $9 млрд — це вдвічі більше, ніж потрібно для приватизації с/г землі, що дозволить не тільки фінансувати придбання аграріями землі, а й вирішити інші стратегічні проекти. Таке запозичення можна зробити на 10 років. Зараз, через політичні та економічні ризики, міжнародні інвестори готові кредитувати нас під 10% річних. Державний земельний іпотечний банк із міжнародним міноритарним акціонером кредитуватиме аграріїв під 3% річних на 5-10 років. Водночас у законі про обіг земель с/г призначення слід прописати, що орендар такої землі матиме право першочергового її викупу, наприклад, через ті ж 10 років», — вважає він.

Читати до теми: Земельна лавочка відкривається: якою буде ціни продажу й оренди 1 га с/г землі

Четвертий — продаж земель.

На думку експертів, державні землі сформовані в більш-менш великі масиви, тому це вже одиниця, яку можна розглядати як об’єкт для купівлі. «В такому разі покупець не мати справу з 10-20 власниками паїв, а з однією особою — державою. Гроші під землю будуть давати, якщо її можна буде продати на ринку і буде прогнозована вартість. Будь-який банкір скаже, що немає сенсу брати як заставу об’єкт, який неможливо продати або щодо якого ціна не визначена. Тому повинні сформуватися ринкові ціни на с/г землі й механізм, щоб у короткий термін реалізувати її. Цього поки що немає», — говорить президент Земельної спілки України Андрій Кошиль.

Читати до теми: Портрет земельного власника й очікувані ціни на землю

П’ятий — передати у розпорядження ОТГ

Оскільки в країні децентралізація, то варто спеціальним законом віддати спочатку ці держземлі за межами населених пунктів громадам, а вони самі вирішують, який варіант обрати.

Читати до теми: «Fata Morgana — марево про землю. Результати «референдуму» серед громад про зняття мораторію»

«Щодо державних земель, то «бонди» та інші фінансові «інструменти» особливого сенсу не мають. Кому вони будуть потрібні? Якщо держава хоче отримати гроші під заставу своїх земель, то кредит взяти можна. От тільки хто і як буде його віддавати? Чи боргодавцеві віддамо землю? Може, тоді не гратися із фінансовими папірцями, а просто поступово розпродувати земельний банк? Ну, а якщо серйозно, то оптимальна модель на сьогодні — частину земель державних підприємств віддати місцевому населенню під безоплатну приватизацію, бо їхні колишні працівники не отримали паїв, і це буде соціально справедливо. Основна частина земель має бути передана в оренду із наступним поступовим продажем. Але масовий продаж державних земель недоцільний — це сильно «зіб'є» ціну, підприємства просто не матимуть достатніх фінансових ресурсів, щоби придбати такі площі, а державна земельна політика у середньостроковій перспективі втратить гнучкість», — вважає доктор економічних наук, заступник голови ради Асоціації «Земельна спілка України» Андрій Мартин.

Наталія Білоусова, головний редактор AgroPolit.com