9 відтінків земельного законопроекту: можливості та ризики

Сьогодні Президент України Володимир Зеленський у рамках конференції щодо реформи управління земельними відносинами зустрінеться з фермерами та представить бізнес-омбудсмена у справах землі. За попередніми прогнозами, сам текст законопроекту з'явиться до кінця цього тижня, а вже з понеділка на засіданні Камбіну його мають розглянути і погодити.

На даний момент у Верховній Раді є два основних робочих законопроекти щодо відкриття ринку землі. Перший – той, який розробляє Світовий банк із залученням багатьох експертів. Другий готують депутати. 

Хоча ключові положення законопроекту вже відомі, часу на його дописання залишилося мало, а запитань, які розділяють суспільство, багато. AgroPolit.com проаналізував ризики та можливості основних моментів земельного законодавства та з’ясував, як нововведення вплинуть на аграріїв і власників земельних паїв.

Зазначимо, що згідно із соцопитуванням, близько 50% українців вважають, що власник землі повинен мати право її продати. Решта 45% громадян припускають можливість продажу землі за певних умов: не продавати землю іноземцям (22%), ввести обмеження  на величину площі, яка продається одній людині чи одній фірмі (12%), законодавчо забезпечити гідну ціну, нижче за котру земля продаватися не може (11%).

Днями активіст земельної реформи Олексій Мушак разом із AgroPolit.com, Latifundist.com та Kurkul.com організував земельне віче, на якому обговорили ряд важливих питань: кредити для купівлі землі під 3% річних для фермерів, відкриття ринку для іноземців та громадян Росії, доцільність земельної реформи, ціну на землю, інвестиції у вільний ринок й долю Держгеокадастру. 

Доступ іноземців до ринку землі в Україні

Наболілим питанням для українців у межах земельної реформи залишається відкриття ринку для іноземців. Урядовці запевняють, що згідно із новим законопроектом, який наразі готується фахівцями, громадяни іншої країни, як фізична особа, не зможуть придбати землю. Однак іноземців не обмежуватимуть виступати співзасновниками підприємств, які можуть її викупити. У той самий час Володимир Зеленський закликає міжнародний бізнес інвестувати в земельний ринок України. Чиновники переконані, що відкриття ринку для іноземців надасть залучення неабияких інвестицій та значного зниження курсу долара.

Прем'єр же сказав, що іноземцям просто потрібно буде зареєструватися як юрособа й вони зможуть її купувати. Відповідно, уявіть собі ситуацію, що в країну буде одноразово закачано $15-18 млрд, які будуть знову обміняні на гривню для угод по землі. Відповідно, я не здивуюся тоді курсу у 24 грн, а може, й нижче від 20 грн за один долар. Але що буде далі? Це зовсім інше питання. Країна не готова сьогодні до такої маси валюти. І якщо її не реінвестують у великі промислові та інфраструктурні проекти — її розтратять, прогуляють і розкрадуть», — зазначає міжнародний економічний експерт, голова ГО «Національний інтерес України» Ігор Гарбарук. 

У свою чергу аграрії вимагають у Зеленського заборонити продаж землі іноземцям. Деякі з них навіть вбачають у цьому загрозу національній безпеці держави.

«В Україні досі триває війна, значна частина території контролюється Російською Федерацією. Дозвіл купувати с/г землю іноземцям може призвести до ще більшої окупації країни, адже російські олігархи давно мають паспорти країн ЄС, США, Великої Британії та інших. І заволодіння іноземцями українських с/г земель може стати цілком реальним, адже досвід наших сусідів — країн Прибалтики — показав: вітчизняні аграрії просто не зможуть конкурувати з іноземним капіталом», — переконані аграрії.

Фермери також побоюються, що відкриття ринку землі знизить їхні шанси бути активними учасниками ринку. 

Голова комітету Верховної Ради України з питань аграрної та земельної політики Микола Сольський говорить, що у більш ніж у 90% договорах оренди є право на переважний викуп землі для того, хто обробляє цю землю. Це право прописане згідно з чинним законодавством, воно дійсне, і я практично впевнений, що воно буде підтверджене. Можливо, обговорюватиметься варіант розвинути його в законодавстві, пов’язаному з земельною реформою. 

Це право — дуже ефективний спосіб для тих, хто господарює на землі, викуповувати її. В будь-якому селі люди будуть продавати землю передусім тому, кого вони знають, з ким вони працювали раніше. Від кого вони щороку отримують орендну плату, де вони знають працівників, де вони часто знають орендарів», — зазначив Сольський.

Також він говорить, що паралельно із законом про обіг земель, готується законопроект про фінансові інструменти на покупку землі саме для дрібних агровиробників та фермерів. 

Колишня в. о. міністра аграрної політики Ольга Трофімцева переконана, що відкриття ринку для іноземців значно вплине на ціну землі.

Якщо ми обмежимо кількість охочих або коло охочих за рахунок іноземних юридичних осіб, які можуть купувати землю сільськогосподарського призначення в Україні — це вплине на формування ціни. Бо що більша конкуренція — то вищою буде, швидше за все, ціна, яка формуватиметься на земельну ділянку. Тому тут теж потрібно рахувати й дивитися на реакцію ринку», — зазначила Трофімцева.

Доступ юридичних осіб до ринку землі в Україні

На думку фахівців, є декілька ризиків відкриття ринку землі для юридичних осіб, зокрема, її масове скуповування великими агрохолдингами та падіння інвестиційної привабливості України.

Раніше зазначалося, що у межах реформи землю зможуть купувати юридичні та фізичні особи, право купівлі земельних ділянок сільгосппризначення буде надано громадянам України, територіальним громадам, державі та юридичним особам, зареєстрованим в Україні. Нині обговорюється варіант відкриття ринку для фізичних осіб та юридичних компаній, зареєстрованих в Україні (зокрема з іноземним капіталом), які працюють в Україні 3-5 років. 

Такий сценарій підтвердив Денис Малюська, який раніше опікувався земельною темою у команді президента. Це питання особливих дискусій: якщо його не вирішити — посипляться українські агрохолдинги, багато з яких уже присутні на міжнародних майданчиках, тож це потенційний удар по інвестиційній репутації країни. 

«Всі пам’ятають присмак можливого падіння агрохолдингу «Мрія»? А тут йдеться про компанії, які обробляють близько 6 млн га землі. За оцінками АМКУ, 20% усіх заявок на концентрацію за рік — від агробізнесу, а якщо відсіяти з них іноземні, то й усі 50%», — повідомлялося раніше на AgroPolit.com. 

Головний редактор AgroPolit.com Наталія Білоусова пропонує створити державну іпотечну установу для викупу с/г земель у громадян (власників паїв), або у юросіб у разі їх виходу з України/бізнесу чи – банкротства компанії.

Потрібно подумати над створенням в Україні іпотечної установу для викупу сільськогосподарської землі у громадян (власників паїв), якщо вони не хочуть її продавати діючим орендарям, громадам. Ця установа має також викуповувати с/г землю у юросіб, які брали у іноземних банків кредити для покупки землі, і вони або виходять з українського бізнесу, або компанія (власник землі) стала банкротом. Який механізм викупу цих земель – наразі питання відкрите. А воно кричуще. Нагадаю, що у підготовленому аграрним комітетом законопроекті купувати українську землю паралельно з фізичними особами громадянами України зможуть юрособи-резиденти України (зареєстровані згідно із чинним законодавством), тобто в тому числі ті, які виступатимуть співзасновниками агропідприємств. Інвестфонди та пенсійні фонди зможуть також жити в такій моделі ринку, якщо стануть співзасновниками українських підприємств», – наголосила редактор AgroPolit.com.

«Швидкий старт» чи поетапне відкриття ринку землі

Раніше в офісі президента повідомляли, що перехідний період умовно триватиме до серпня-вересня 2020 року. 

А згодом Володимир Зеленський заявив, що земельна реформа буде реалізована у середині наступного року, а закон про обіг с/г земель та скасування мораторію повинні подати в Раду до 1 жовтня. 

З одного боку питання земельної реформи висіло у повітрі багато років, тому поспіх урядовці зрозумілий. Особливо, якщо зважати на те, що близько 1,2 млн га с/г земель в Україні продано в обхід мораторію, що підтверджує тіньовий ринок землі та її значне знецінення. 

Та з іншого боку, чи варто поспішати, коли йдеться про таку важливу реформу? Більшість фахівців продовжує наголошувати на поетапному відкритті ринку, оскільки в Україні досі відсутній аудит земельних ділянок та відповідна інфраструктура, а також, що не менш важливо, більшість земель досі не інвентаризовані.

Моя позиція полягає у тому, що це має бути поетапний процес, що на початковому етапі, як мінімум, повинні бути певні обмеження та запобіжники встановлені. Якщо за наступні півроку ми не опрацюємо дієві інструменти, аби український фермер мав доступ до довгого й дешевого кредитування на рівні європейської фірми, яка захоче купити тут землі — ми не можемо говорити про рівні конкурентні умови. І це одне із найболючіших питань, яке ми постійно з нашими малими фермерами обговорювали», — зазначила Ольга Трофімцева.

Фінансовий момент

Прем’єр-міністр України Олексій Гончарук повідомив, що ринок землі не відкриють, поки на законодавчому рівні не буде визначено знижену кредитну ставку для українців, які бажають придбати земельну ділянку. Цей крок робиться для того, щоб українці могли конкурувати з іноземними громадянами, сказав він.

Те ж саме нещодавно у інтерв’ю для AgroPolit.com підтвердив очільник аграрного комітету Микола Сольський. 

«У малих виробників проблема з тим, що дуже часто в них немає кредитної історії, вони нецікаві банкам. А це десятки тисяч фермерів. От на них і буде сконцентрована особлива увага уряду та парламенту. Паралельно із законом про обіг земель готується (ми ще його обговорюємо тільки на початковому етапі, але він зайде одночасно або й раніше на обговорення у суспільство) законопроект про фінансові інструменти на покупку землі саме для дрібних агровиробників та фермерів. Ці механізми будуть зрозумілими, чіткими та простими. Це не буде 30 сторінок тексту з 10 ускладнюючими речами.

Крім того, частина держпідтримки з бюджету (а це мільярди гривень) з нового року підуть на забезпечення різних фінансових інструментів, спрямованих на викуп землі, насамперед, невеликими господарствами. Це вже погоджено з Мінекономіки», — повідомляв раніше Сольський.

Нещодавно з’явилася інформація, що для підтримки запуску земельної реформи в бюджеті на 2020 рік передбачено 4,4 млрд грн. У Мінфіні навіть анонсували створення інструменту, який дозволить малим та середнім сільськогосподарським товаровиробникам отримати кредити на купівлю землі.

У свою чергу директор Незалежної асоціації банків України Олена Коробкова зазначає, що наразі українські банки готові видавати кредити для фермерів під покупку землі під 12-15%. 

Для українських банківських систем зараз реально запропонувати кредитну ставку фермерам під 12-15%. Але для цього потрібно провести уряду ряд реформ, підвищити фінансову обізнаність виробників. За умов державної підтримки додатково можемо знизити ставку на 5-8%. Але обіцяти 3% зарано», — зазначила експерт.

Ініціатива непогана, ніби й про дрібних агровиробників не забули, але чи працюватиме це напевне? Та й про виділення дотацій нам добре відомо. Важливим залишається й питання, чи зможе держава надати вигідні умови кредитування?

Емфітевзис і довгострокова оренда землі

Не менш важливе питання земельної реформи — це договори емфітевзису та довгострокової оренди землі. Як бути із ними? Як ми вже повідомляли, таких документів укладено на 1,1-1,2 млн га с/г із 28 млн всієї підмораторної с/г землі в Україні. 

Очільник аграрного комітету Микола Сольський вважає, що більше в людей і ринку інструментів, то краще. 

Емфітевзис — договір, який придуманий не нами, діє енну кількість століть, чи й тисячоліть. Він діяв у різних формах і галузях законодавства. Крім емфітевзису є багато інших речей, яких поки не має Україна, та які, напевно, з часом з'являться. Ми не можемо обмежувати можливості для ринку — це перший момент. Другий — не можна ліквідовувати те, що вже було раніше укладено. Це був би неправильний посил для ринку», — зазначив Сольський. 

Однак із цим не погоджуються експерти. Кандидат наук з державного управління Роман Головін переконаний, відкривачам так званого ринку земель необхідно законодавчо створити опцію ринку — надати власнику землі право в односторонньому порядку припиняти договори користування землею. Інакше задумка з вільного розпродажу земель не спрацює і не дасть жодного ефекту як з точки зору лихварського заробітку, так і з точки зору удаваного економічного зростання.

«Я не думаю, що відкривачі ринку так обмежені в розумінні ситуації, що без такої опції, як «припинення договорів оренди землі за бажанням власників» випустять законодавчі зміни про так званий ринок земель. Інакше вони легалізують минулі чорно-сірі оборудки латифундистів та орендарів-фермерів з викупу земель у збіднілих селян та наперед узаконять рейдерство з «віджиму» земель у селян-власників землі, які ще не схилися до продажу чи проти нього», - написав у своєму блозі Головін.

Якщо так хочеться лібералізації продажності землі, то необхідно почати з самого необхідного для цього — надати право власнику землі в односторонньому порядку «розривати» договори користування (оренди) землею», — додав він.  

Ціна землі — як її рахуватимуть 

Чиновники зазначають, що після відкриття ринку землі її вартість буде залежати  від нормативної грошової оцінки. Цікаво, адже половина с/г земель залишилася без нормативної грошової оцінки. З цього випливає, що розуміння, якою буде загальна й регіональна вартість землі та як зміниться оренда с/г земель, у парламентарів поки немає. 

Рейтинг областей України за нормативною грошовою оцінкою та орендною ставкою с/г земель дивіться за посиланням.

«Об’єктивної інформації щодо цін на сільськогосподарські землі сьогодні ні в кого немає. Як, до речі, й на інші ділянки, які не обмежені мораторієм в обігу. На жаль, ані Мін’юст, ані інші державні органи їх не збирають і не публікують. Хоча ринок аграрних земель, попри дію мораторію, є у двох основних варіантах. Перший — продаж прав корпоративних підприємств з укладеними договорами оренди пайових земель (як правило, 7-10-річна оренда). Другий стосується землі, яка не підпадає під дію мораторію, так зване ОСГ (особисте селянське господарство), фермерське господарство, садівництво тощо. Вона продається і купується без зайвих юридичних схем, оформлених офіційно у нотаріуса. Даних щодо цін тут теж немає. До речі, навіть якщо будуть публікуватися ціни угод, вони можуть не повністю відповідати дійсності, бо часто продавці й покупці занижують ціни в договорах, щоб платити менше податків», — пояснює AgroPolit.com президент асоціації «Земельна спілка України» Андрій Кошіль.

Зазначається, що на ринку нині є дві ціни: пропозиції (за яку хочуть продати власники) та реальних угод. Бажання потенційних продавців і готовність покупців платити — величини з різних галактик.

Вони суттєво відрізняються. Перша на с/г землі під мораторієм сягає $20 тис. за 1 га — стільки в середньому просять власники паїв. Це, до відома, дорожче, ніж у Польщі та інших країнах Східної Європи й не надто цікаво для бізнесу. В реальних угодах позамораторні землі міняють власників за $2,5-5 тис. за 1 га. Тобто, різниця між цінами попиту та пропозиції може сягати 10-кратної різниці й більше. За схемою корпоративних прав купують сільськогосподарські підприємства з «підмораторною» землею. Окрім вхідного квитка на ці наділи (зона лісостепу — $300-400, у зоні чорноземів (Вінницька, Полтавська, Черкаська, частково — Дніпропетровська обл. до $1600-1800)» — говорить Кошіль. 

Більше читайте у матеріалі за посиланням.

Активіст земельної реформи, народний депутат VIII скликання Олексій Мушак вважає, що після відкриття ринку землі в Україні 1 га коштуватиме $2 тис./га. 

«Час дешевої землі минув. Останні 18 років мораторій дозволяв дешево використовувати українську землю і не доплачувати земельну оренду. Цей період вичерпав свій потенціал. Зараз українська земля, яка вважається найкращою в світі, коштує дорого. Агробізнес повинен по-іншому будувати свою схему, розуміючи, що українська земля перестала бути дешевою», – сказав Олексій Мушак.

Електронні аукціони

Електронні аукціони після відкриття ринку стануть інструментом продажу землі. Зазначається, що ця процедура буде обов’язковою, коли йтиметься про державні землі й землі сільрад. Для власників паїв — один із варіантів.

Більше про позицію Сольського щодо електронних аукціонів читайте тут.

Ще один вдалий досвід, який критично потребує допомоги для подальшого розвитку. Хоча вже на початку 2019 року площа земель, право на оренду яких було продане, становила  42,5 тис. га, а середня ціна склала 18% від нормативної оцінки, досі є питання, чи це законно. Невідповідність Земельному кодексу, Постанова, яка передбачає проведення електронних аукціонів лише для державних земель (не зачіпаючи комунальні), все це потребує змін. Здорова конкуренція і ріст ставок зміцнюють віру в те, що аграрна сфера України розвивається, вона тепер ще популярніша та прибутковіша. Але найбільше тішить те, що молодь охоче займається аграрним бізнесом, вбачаючи тут великі перспективи. Проте конкуренція має бути не лише між учасниками торгів, а й серед виконавців — вже зараз спостерігається монополізація даного напряму ДП «СЕТАМ», яке успішно співпрацює з Держгеокадастром. Чомусь ДП «ПроЗорро» обділене такою можливістю, хоча визнане у всьому світі як надійний електронний майданчик», — пише у блозі на AgroPolit.com голова спілки Центр розвитку земельних правовідносин Леонід Корейба.

Читайте до теми: Земельні електронні аукціони СЕТАМ — державна земля у (не)безпеці? 

Також учасники електронних земельних аукціонів неодноразово натякали на корупційний фактор у боротьбі за державні землі. Що буде після відкриття ринку, залишається тільки здогадуватися. 

Землі громадам

У рамках нового земельного законопроекту, державні землі с/г призначення за межами населених пунктів передадуть об’єднаним громадам і сільрадам. Повноваження від Держгеокадастру з розпорядження землями, які поза межами населених пунктів, повинні відійти місцевим громадам. 

Умовно є село, в якого 3 тис. гектарів і 200 га земель запасу. Сільрада чи громада ОТГ сама вирішує, що зробити з 200 га землі: продати, здати в оренду, розбити на лоти (частину продає, частину здає в оренду). Але це має робитися у публічній сфері через майданчик ProZorro», – зазначив у інтерв’ю для AgroPolit.com голова аграрного комітету Микола Сольський. 

І все б нічого, але 90% населених пунктів України не мають офіційно встановлених меж. Про це свідчать результати перевірки Держгеокадастру.

Читати до теми: Онлайн-карта громад — результати мініреферендуму на тему, як громади ставляться  до зняття земельного мораторію

Таким чином децентралізація в Україні ще не завершена.  Вже зараз ми бачимо, що, попри розмови про передачу ОТГ 1,5 млн га державних земель, уряд фактично передав (не на папері) лише половину з них. Загальна ж кількість земель — 10,5 млн га. Тому логічно було б закрити питання їхнього утворення, передати землю, а потім дозволяти щось продавати.

Питання запобіжників від спекуляцій на перепродажу землі дискутується, та якогось єдиного знаменника наразі немає.

Є ще моменти, на які радять звернути представники ОТГ та місцевих рад.

Перший заступник керівника Всеукраїнської асоціації сільських і селищних рад Іван Фурсенко назвав 6 завдань, як безпечно переставити на рейки вільного ринку місцеве самоврядування.

Вже зараз почати збирати та аналізувати інформацію про свої території. Спільно із жителями та бізнесом напрацювати схеми перспективного використання земельних ресурсів, впроваджувати новітні геоінформаційні технології та підбирати кваліфікований персонал. Місцевим органам слід з’ясувати, які земельні ділянки використовуються, а які – ні, ким вони обробляються, які ліси наявні та чи оформлені вони. Окрема тема – сміттєзвалища, запаси боєприпасів та інше. Все це слід перевести в електронний вигляд, щоби бачили місцева спільнота та бізнес. Це своєрідна інвентаризація, але набагато швидша, ефективніша та значно дешевша, аніж та, яку проводить Держгеокадастр. Чому це важливо? Наразі є 2,5 млн га безгосподарних земель запасу сільськогосподарського призначення, які випали з легального поля. Їх потрібно залучити в господарську діяльність через аукціони оренди чи передачу у власність», — каже він.

Також, на його думку, слід скласти схему перспективного використання земельних ресурсів (не генплан або план просторового використання). «Наразі площа середньої громади становить 28 тис. га. Щоб успішно розвивалися громади, вони мають бачити вектор свого розвитку та кінцевий результат. Для цього слід зрозуміти, які підприємства вони бачать на території своєї громади (малі, середні чи великі). Виробивши це бачення, слід винести його на громадські слухання та обговорення, прийняти – і потім побачимо надлишки землі. Ось їх і можна продати чи здати в оренду, або ж віддати під соціальну сферу», — пояснює він. Решту 4 завдання для органів влади дивіться тут.

Референдум щодо зняття мораторію на продаж землі 

В Україні активно обговорюють можливість проведення земельного референдуму щодо відкриття ринку землі в Україні, у Раді навіть зареєстрували відповідний законопроект.

Також було поновлено загальнодержавне опитування серед місцевих рад про необхідність зняття мораторію на продаж земель с/г призначення. Про це повідомив ініціатор опитування голова ГО «Кріпак», власник Dengoff AgroFamily Богдан Балагура. 

Він нагадав, що земельний міні-референдум проводиться у межах проекту «Земля: голос громад» спільно з AgroPolit.com. «Кріпак» розіслав запити до місцевих рад (різних рівнів — сільських, міських, районних і селищних), щоби з’ясувати їхнє ставлення до мораторію. Зокрема, їм пропонувалося визначитися і  дати один із 4-х варіантів відповіді (проти відкриття ринку, розглядаємо це питання, не хочемо розглядати та за зняття мораторію). 

Наразі ми поновили даний проект і вже розіслали загалом 4 тис. запитів, отримали 3,5 тис. листів від місцевих рад… Що ми побачили? 1200 рад різних рівнів говорять, що не визначилися щодо зняття мораторію. Великі міста взагалі говорять, що їх питання це не стосується, бо не мають такої землі.  І лише 10 рад з усіх опитаних в Україні виступили за зняття мораторію. Тобто це статистика, яка не зобов’язує залишати мораторій, але вона дуже показова. Вона говорить про те, що уряду, в першу чергу, слід іти на місця і говорити з людьми про земельну реформу, бо завтра ці ж ради отримають ще 9 млн га державної землі. Їм потрібно показати варіанти поводження цією землею в умовах ринку, — каже Балагура.

Ініціатива проведення всеукраїнського референдуму на перший погляд здається чесною, принаймні, українці самі вирішать, чи потрібен їм ринок. Але з іншого боку, власники паїв нарікають, як ті, хто немає землі, може вирішувати їхню долю. Також проблеми є й на законодавчому рівні.

Виносити це питання на референдум поки не вважаю за доцільне, адже немає самого законодавства щодо референдумів, інший нюанс — питання ринку землі потрібно ще обговорити й узгодити», — повідомляв голова ВРУ Дмитро Разумков.

Щодо некомпетентності населення висловив думку доктор економічний наук, експерт із земельних питань Грузія/Україна Кахабер Карелі: 

«Звісно, ухвалюючи різного роду життєво важливі для держави рішення, уряд в праві запитати думку у власних громадян, це загальноприйнятий і демократичний процес. АЛЕ, перепрошую: коли уряд проводив приватизацію житлового фонду країни, хтось запитав думку у пайовиків? Постає чисто людське запитання: чи в праві мешканець приватизованої квартири в Києві, з видом на пам'ятник св. Михаїла, вирішити долю пайової ділянки в селі Доброводи Уманського району? Таке формулювання питання, крім аморальності, також і небезпечне, тому що уряд, прикриваючи власне невміння/небажання вирішення багаторічної проблеми мораторієм, може спровокувати протистояння 17 і 60% власного населення».

Ілона Олексюк для AgroPolit.com