Закон про вільний ринок землі 2178-10: які питання слід далі вирішити уряду та Раді

Законопроєкт про ринок  №2178-10 передано на підпис президенту України Володимиру Зеленському. Тож закон вже майже є, але питань до земельних відносин та, власне, моделі подальшої земельної реформи в Україні залишилося чимало. AgroPolit.com з’ясував в ексклюзивному опитуванні аграріїв, представників ринку та фахівців про те, які невирішені питання автоматично постали перед урядом та парламентом після голосування за цей закон.

Земельний довідник України 2020 — інфографічний навігатор по ринку землі

Скачайте довідник українською або англійською мовою.

Основні положення 

Нагадаємо, фінальний варіант прийнятого у другому читанні земельного закону виглядає так (враховані поправки президента Володимира Зеленського від 28 березня 2020 року):

     1. Запуск ринку землі – з липня 2021 року (у порівнянні з попередніми варіантами відкладається на рік);

     2. Право придбання землі одразу після відкриття ринку отримують українці, а через два роки, з 2024 року, юридичні особи.

     3. Комунальні та державні землі не дозволяється продавати. Державні землі передадуть у розпорядження громад і вони зможуть лише здавати їх в оренду, але не продавати. Аналогічно буде з тими землями, які залишаться у держави.

     4. Граничні розміри володіння землею для фізичних осіб – до 100 га, для юридичних осіб (з 2024 року) – 10 тис. га.

ПРИ ЦЬОМУ: Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина не може перевищувати 10 тис. га. Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи (окрім банків) не може перевищувати загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності усіх її учасників (членів, акціонерів), але не більше 10 тис. га. До того ж, якщо громадянину належить право власності на частку у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді юридичної особи або на лише окремі акції, паї, для цілей цієї статті вважається, що такому громадянину, крім земельних ділянок, що належать йому на праві власності, також належить право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею, що дорівнює площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи, учасником (членом, акціонером) якої він є, помноженої на розмір частки такого громадянина, вираженої у відсотках, у статутному (складеному) капіталі, пайовому фонді цієї юридичної особи.

     5. Право власності на земельні ділянки можуть набувати банки в порядку звернення стягнення на них як предмет застави. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на торгах протягом 2 років із дня набуття права власності. 

     6. Юрособи, засновниками або кінцевими бенефіціарами яких є особи, які не є громадянами України, можуть набувати право власності на землю сільгосппризначення з дня та за умови схвалення цього на референдумі.

     7. Взагалі забороняється право власності на земельні ділянки (навіть у випадку схвалення допуску іноземців на референдумі):

     8. Розрахунки, пов’язані зі сплатою ціни земельних ділянок, проводяться у безготівковій формі.

     9. Не допускатиметься набуття права власності за відплатними договорами у разі відсутності документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право.

Коментарі

Потрібно ввести поняття пов’язаних осіб, щоб запобігти скуповуванню землі через родичів і підставні компанії

Ольга Трофімцева, екс- т.в.о. міністра аграрної політики та продовольства України:

Потрібно ввести поняття пов’язаних осіб, щоб запобігти скуповуванню землі через родичів і підставні компанії. В іншому випадку, заявлене обмеження в 100 га буде фікцією.

Право банків на купівлю землі теж необхідно врегулювати і встановити також певні обмеження, тому що саме в цій частині, як на мене, криється досить серйозний ризик «схем».

Читайте до теми: Буремний шлях до земельного ринку: необхідність, безвихідь чи авантюра?

Неврегульованим залишається питання державних і комунальних земель, на продаж яких встановлена заборона, та залишається можливість «схем» із орендою земель аграрних ДП.

Ну і все ж, відповідно до заяв президента України, було б логічним дати доручення КМУ (через прикінцеві положення ЗУ) щодо розробки відповідного закону України про всеукраїнський референдум.

І ще один важливий аспект, який потребує врегулювання, – реальне забезпечення переважного права орендаря щодо купівлі землі, яку він орендує та обробляє.

Для аграріїв головним питанням буде сама участь чи можливість участі на ринку землі, адже мінятиметься модель роботи агробізнесу

Андрій Мартин,  доктор економічних наук, старший проєктний менеджер із земельної реформи Офісу реформ Кабінету міністрів України

Насправді питання земельної реформи набагато ширше, ніж просто обіг земель і відповідний закон. Я вважаю, для того, щоб його почали регулювати у нас є інші законопроекти, тому в цілому прийняття закону про обіг – це як вишенька на торті, вона вінчає все, що має бути зроблене до цього. Але треба ще сам торт зробити. А сам торт – це ще шість законопроектів, які зараз лежать у Верховній Раді, можливо, деякі з них найближчим часом вдасться прийняти, тоді земельна реформа набуватиме більш чітких обрисів.

Фактично законопроєкт про обіг врегулював лише коло набувачів прав на землю і контроль за економічною концентрацією. Підприємці та пересічні  громадяни отримають вигоди від земельної реформи тоді, коли буде дорегульовано устрій, децентралізація земельна буде проведена, ось уже прийняли закон про інфраструктуру геопросторових даних, він відкриє доступ до кадастрових систем, примусить органи влади робити всі дані. Потім закон про електронні земельні торги треба ухвалювати...

Я хотів би побачити більше інструментів, які захищають у користуванні тих, кого зараз обмежили у правах  придбання землі. Тобто заборонили, наприклад, купувати землю компаніям з іноземними інвестиціями, але не запропонували їм жодних альтернатив, як їм допомогти утримати цей земельний банк.

Я би хотів краще прописати переважні права для покупців земельних ділянок, тому що це також, по суті, в законі про обіг не було достатньо чітко прописано. Але в основному відповіді на ті питання, які ставилися перед цим законопроектом, він дав. Найголовніше у законі №2178-10 те, що він має символічне значення: розблоковує ринок і, в принципі, дуже сподіваюся, що всі подальші дискусії стосовно земельної реформи будуть відбуватися із меншими пристрастями.

Варто зауважити, що зараз громадам доведеться вирішувати проблеми, пов'язані з питаннями про землі державної, комунальної власності. Законопроектом так вони і не включені були. Тобто вони залишаються державними й комунальними, а далі вже питання, як держава і громада вирішать, і хто чим буде розпоряджатися. Варто зазначити, що якогось критичного значення це питання не набуде, тому що державні й комунальні землі все одно залишилися поза ринком.

Читайте до теми: Закон про вільний обіг сільськогосподарської землі – реакція аграрного ринку, експертів та чиновників

Є питання з фінансуванням. Для цього є окремий законопроект про часткове гарантування кредитів, та й взагалі фінансування. Наприклад, що стосується програм прямої підтримки аграріїв, це вирішується навіть не законом, уряд може визначати постанову Кабміну, механізм, яким він буде витрачати кошти на підтримку. Для функціонування спеціалізованої установи, яка буде частково гарантувати кредити, що будуть брати фермери для придбання землі, там потрібен окремий закон. Він лежить в парламенті, його вносив попередній уряд, зараз депутати цей проект перереєстрували. Але його також треба розглядати, приймати.

Завдяки цьому буде створена установа, яка дозволить видавати швидкі кредити для аграріїв, які захочуть кредитуватися під заставу землі. Земельна реформа – це пакет законопроектів і говорити, що прийнявши один лише закон про обіг земель сільськогосподарського призначення – це вирішить питання, звичайно, не можна. Треба приймати усі законопроекти, а потім ще й слідкувати за тим, як вони будуть реалізовуватися.

Для аграріїв головним питанням буде сама участь чи можливість участі на ринку землі, адже буде мінятися модель роботи агробізнесу. Зараз агробізнес  отримує актив шляхом оренди, шляхом невеличких річних виплат. В майбутньому агробізнес повинен адаптуватися уже в нових умовах: коли хочеш займатись агробізнесом, треба буде купувати ту земельну ділянку, на якій ти захочеш працювати. Це, з одного боку, звичайно буде дорожче але, з іншого боку, це буде вже і прив’язувати агробізнес до ділянки, буде менше ризиків того, що ти ту ділянку втратиш. Буде більше зацікавленості у організації довгострокових проектів. Тому у перші роки можливо звичайно у агробізнесу буде стрес, тому що йому треба буде вчитися працювати по новому, але у перспективі, це безумовно буде благо, тому що нарешті українські аграрії почнуть уже будувати свої господарства не на тимчасовій оренді, а на власності, з'явиться інше ставлення до землі, можна буде довгострокові проекти реалізовувати і тут свої вигоди Україна отримає, але, звичайно, у більш довгостроковій перспективі. Ну і знов ж таки, зважаючи на те, що Україна обрала дуже консервативну модель ринку, то я, взагалі не очікую якихось кардинальних змін у найближчі декілька років.

Надалі поодинокі земельні ділянки будуть викуповуватися тими самими людьми, які зараз ці земельні ділянки обробляють. І якихось серйозних пертурбацій я не бачу. У нас переважає орендна модель ринку, при цій консервативній моделі ринку, тенденція збережеться і поки буде заборонено купувати землю юридичним особам, а у нас агробізнес український – це юридичні особи, це компанії, фермерські господарства – це також юридичні особи, тому землю купувати не можна буде, крім виключення, яке стосується придбання державних земель, що були у постійному користуванні, тому агробізнес буде і надалі відрізаний від ринку, а ринок поки що буде іти в такому контексті, що одні орендодавці будуть мінятися на інших. Але вже коли юридичні особи після 2024 року будуть допущені на ринок, от тоді, гіпотетично, земля стане повноцінним об’єктом купівлі-продажу.

Добре, що там не написано – передати землю у власність громад, бо деякі громади вже були готові продати ту землю за три копійки

Леонід Козаченко, президент Української аграрної конфедерації

Фінансування – це питання номер один, його треба було б комплексно вирішувати з прийняттям цього закону. У цьому законі передбачено створення земельного іпотечного банку, отримання фінансових ресурсів за рахунок земель державних, які передаються в управління, не у власність. Оце був би інструмент фінансування, реальний і дешевий, і доступний всім. Це перше.

Друге питання – все таки, хто має право першої руки? Написано хто орендує, той першим купує. Наприклад, якщо орендує хтось, хто має молочну ферму, той хто вклав кошти і посадив сад чи ще щось. Тобто інвестував і має якісь підстави претендувати на ці землі. Тоді, дійсно, такий орендар, безумовно, має право першої руки. Але той орендар, а таких більшість, хто 10, або і більше років забирав цю землю і сіяв, якщо не кожен рік, то через рік соняшник. Знищив родючість цих ґрунтів, нічого не робив, не допомагав відновленню місцевості в якій він крім того, що платив орендну плату власнику паю, більш нічого не робив – і вони отримали зараз право першої руки. Це не можна дозволяти, тобто треба було прописати, що отримає той, хто інвестував, далі – хто живе там (місцевий фермер), далі – інші громадяни України, а далі вже будь-хто інший. Тому це друге питання не вирішене і воно не буде сприяти тому, щоб ринок був активним і плідним, і користь приносив власникам землі і тим, хто її купує.

Третє питання, яке залишається теж складним і до кінця не вирішеним – це концентрація земель. Якщо говорити про 100 гектарів, навіть для маленького фермера, ми ділимо малих взагалі на мікро- і малого. Мікро – це той хто до 50 га має, а малий, той хто до 200 га. У цьому сегменті тільки мікро- отримує те, що він хоче, малий фермер цього позбавлений, адже в нього 200 га мало бути, а він 100 тільки купить.

10 тис. га, якби не було, (всі ми кажемо, що агрохолдинги – це не той шлях для країни і так далі) але це самі конкурентоспроможні суб’єкти, які є на ринку України. У перерахунку на гектар у них найбільше робочих місць. Соціальні виплати, які вони виплачують, скрізь по всій території де вони орендують в перерахунку на гектар – найбільші, ніхто їх не може обійти, ні середній, ні малий бізнес, ніхто. По створенню робочих місць, по сплаті податків, по сплаті в бюджет, по сплаті в соціальну сферу. Тому 10 тисяч гектарів… Ну, над нами будуть сміятися, принаймні два десятки країн, де потужне сільське господарство, які зараз йдуть шляхом збільшення цих суб’єктів. Тому – це теж питання, і тут треба було б приймати зважене рішення, але не 10 тис. га.

Багато було дискусій у нас на цю тему, треба було б поставити так: на рівні громади, не більше 30%; на рівні області – не більше 10%, хтось пропонував 8%, могло бути і 8% на рівні держави. Звичайно, ще є інші питання, наприклад, як будуть здійснюватись аукціони.

Читайте до теми: Невитребувані паї – ласий шматок для сільськогосподарських підприємств і не тільки?

Я думаю, якщо прийнятий закон у такому вигляді був потрібен для заспокоєння МВФ, то ми маємо ще більше року на те, щоб під корегувати його, це можна було б зробити. Добре, що там не написано – передати землю у власність громад, бо деякі громади вже були готові продати ту землю за три копійки, і ніхто не контролював землі, які їм передадуть. А потім і землі нема, і толку немає, і в громадах нічого не буде зроблено. Добре, що не передали власність в управління, і погано, що немає заяви про те, що буде коректуватись у процесі консультацій.

Тож зараз я можу назвати чотири питання. які впустили автори законопроекту 2178-10: інструмент фінансування, друге – хто має право першої руки, третє – це концентрація землі, четверте – як будуть продаватися ці земельні паї. А ще є питання про банки, які чомусь мають право два роки користуватись цими паями після того, як отримають їх у власність. Принаймні у двох законопроектах, які були створені ще в попередньому скликанні, було запропоновано 6 місяців, у одному було рік. Рік – більш ніж достатньо.

Проблема законопроекту 2178-10 в тому, що він не спрямований на створення середнього класу під час перехідного періоду

Іван Слободяник, голова об'єднання «Агро-Продовольча Рада»

Невирішеним залишається питання фінансового ресурсу на купівлю землі для фермерів. До того ж, перехідний період досить короткий (два роки для фізичних осіб, а потім вже для всіх). Теоретично, мало бути 5 років і більше, адже потрібен час на пошук та розбудову фінансових структур. Тобто наявність фінансового ресурсу – це зараз буде ключове питання в рамках запуску ринку.

Проблема законопроекту 2178-10 в тому, що він не спрямований на створення середнього класу під час перехідного періоду. Дуже малий термін для купівлі 100 га. Та й що таке 100 га, теж не дуже зрозуміло, хоча, в принципі, на одну родину до 100 га можна купити, але чимало питань до цих норм та правил залишається без відповіді.

Як би там не було – закон такий, який є: кращий ніж той, який мав би бути, але гірший ніж той, який би ми хотіли б. Зараз головне, щоб ми домагалися свого – інструментів для купівлі землі – це фонд гарантування і компенсація відсоткової ставки.

Виникає питання, чому з цього законопроекту викреслили державні землі?

Богдан Балагура, голова ГО «Кріпак», власник Dengoff AgroFamily 

Залишилося невирішеним питання передачі землі державних підприємств (ДП) громадам. Наприклад, на території громади існує ДП, то кому має передаватися земля цього підприємства – територіальній громаді чи сільській раді? Проблема полягає в тому, що до моменту запуску ринку землі територіальна реформа мала б бути закінчена. Сьогодні на це питання відповіді немає.

Не зрозуміло коли будуть проведені вибори, як буде проведено об'єднання громад (примусово чи в якийсь інший спосіб), яким чином вони будуть існувати? Тож, по-перше, без відповідей на ці та низку інших запитань, пов'язаних із закінченням територіальної реформи, неможливо спрогнозувати, що буде із земельним ринком в найближчому майбутньому.

По-друге, виникає питання, чому з цього законопроекту викреслили державні землі? Скоротили пайовий фонд: раніше говорили про 60 % для працівників, 20 % для громади і 20% для соцсфери, то зараз ця формула змінилася і не зрозуміло, чому працівників, які працювали на підприємстві довгі роки, залишилися на «пташиних правах». Тобто ДП взагалі повирізали. Також існує проблема аудиту земель цих підприємств – в Україні їх чимало, але ніхто не володіє інформацією про якість земель цих підприємств.

На мою думку, остання редакція закону 2178-10 – дуже невдала. Законопроект, який пройшов перше читання, був набагато кращим. Адже і обсяги землі в одні руки, і деякі інші обмеження нівелюють прогнози на побудову міцної економіки. Звісно, десятки тисяч га не мають бути сконцентровані в одних руках, але обмеження до 1–2 тис. га було б цілком нормальне. Для обробки таких обсягів землі фермер може купити техніку, а на маленьких ділянках це досить проблематично робити. До речі, я вважаю, що цей пункт про обмеження – не допоможе боротьбі з корупціонерами. Він лише створить додаткові бюрократичні перепони.

Читайте до теми: Feodal.online – захистити свій земельний банк та підготуватися до відкриття ринку землі

Закон не дає чіткої відповіді на яких умовах будуть заходити юридичні особи, щоб відрегулювати ринок, адже саме вони будуть найбільшими покупцями і будуть мати найбільший вплив. По-друге, наприклад, я не можу продавати ліки в аптеці, адже у мене немає відповідної освіти, але я можу купити землю і хазяйнувати на ній, не маючи аграрної освіти.  Чому в інших країнах, які відкрили ринок і мають досвід керування цими процесами, ти не можеш купити землю якоїсь громади, якщо не прожив там певний час, на відміну від нашого закону, який це дозволяє? Там існує така умова, щоб кошти залишалися в бюджетах громад.

Також залишається питанням пріоритетне право викупу землі, коли юридична особа орендує пай у фізичної особи і «фізик» вирішить продати цю землю – там у законі існує купа невизначених моментів, які потрібно вирішувати.

Сьогодні найголовніше, щоб держава надалі не заважала агробізнесу працювати і розвиватися

Катерина Рибаченко, генеральный директор холдингу «Агро-Регіон»

Серед ключових недоліків цього закону – норма, яка передбачає мінімальну кількість землі в одних руках і жорстко обмежує коло покупців. Сьогодні найголовніше, щоб держава надалі не заважала агробізнесу працювати і розвиватися: не вводила додаткові квоти або мита, які не збільшували б податковий тягар, щоб ці обмеження не демонізували існуючий бізнес, не працювали в інтересах окремих особливо великих бізнес груп, субсидуючи їх великими обсягами. Потрібно навпаки, підтримувати дрібних фермерів і гарантувати верховенство права  для всіх.

Через велику кількість «дірок» цей закон відкриває необмежені можливості для рейдерства

Микола Стрижак, президент Асоціації фермерів та приватних землевласників України

1. Концентрація земель 100 га в одних руках. У законі відсутня норма, яка б дозволяла концентрацію цієї землі тією особою, яка живе і працює в межах громади, де знаходиться земля, а не просто має кошти на її придбання.
2. Фінансові інструменти, а точніше їх відсутність, адже сьогодні більшість селян не мають коштів на придбання землі.
3. Не до кінця прописане питання з іноземцями, що відкриває можливість для маніпуляцій. Так, в законі є заборона на придбання землі іноземцями та компаніями з іноземним капіталом. Але як бути з банками, де бенефіціарами виступають іноземці? Адже для банків обмежень немає. Також виникає питання до терміну утримання банками землі. Зазначені 2 роки це лукавство.
4. Залишилось неврегульованим питання з жителями Криму та ОРДЛО. Це громадяни України чи ні, вони мають право купувати землю чи ні? В законі дуже багато пробілів, а це неприпустимо для документа такого рівня. Все має бути чітко та ясно прописано.
5. Через велику кількість «дірок» цей закон відкриває необмежені можливості для рейдерства.

 Віталій Хворостяний, журналіст AgroPolit.com.