Земля України без гриму: основні положення та наслідки закону про вільний ринок

Офіційно вільний ринок землі в Україні стартує з 1 липня 2021 року. Президент Володимир Зеленський підписав закон 552-IX (реєстраційний 2178-10) «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення». З моменту публікації закону 552-IX (28 квітня 2020 року) Кабмін протягом шести місяців повинен зробити ще дві речі: запустити доступну земельну іпотеку для фізичних та юридичних осіб (в тому числі фермерів) та створити Фонду розвитку сільських територій (гроші з нього надходитимуть на інфраструктуру, енергозбереження, освіту та медицину у сільській місцевості і держпрограми розвитку малих і середніх сільськогосподарських товаровиробників).

Земельний довідник України 2020 — інфографічний навігатор по ринку землі

Скачайте довідник українською або англійською мовою.

AgroPolit.com пропонує вам пригадати основні положення закону про землю 552-IX та подивитися, що конкретно стоїть за ними. Тобто, які наслідки матиме для аграрного ринку, аграріїв та власників паїв прийнятий закон про землю 552-IX.

 Читати до теми: Закон про вільний ринок землі 2178-10: які питання слід далі вирішити уряду та Раді
 

1. Право власності на землю отримали:

а) громадяни України;

б) юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;

в) територіальні громади;

г) держава.

 Наслідки.

Це означає, що де-юре іноземців на вільному ринку в Україні не буде (до моменту проведення всеукраїнського референдуму). Але де-факто вони будуть через різні схеми, наприклад, зі створення земельних трастів (довірче право власності). Такі фонди залучатимуть кредити від іноземців і самостійно вирішуватимуть, куди інвестувати ці кошти, як от формувати фірми з 10 тис. га за ці кредити. Траст-дідівське право дозволяє таким фондам самостійно розпоряджатися цими коштами, тобто номінально іноземців у таких операціях не буде, але по факту – будуть.

Читати до теми: Довірча власність — це спосіб запуску ринку землі для юридичних компаній, фондів і банків

2. В одні руки:

з 1 липня 2021 року землю зможуть придати тільки фізособи (100 га), а з 1 січня 2024 року до кола покупців додаються юридичні особи, які на рівні з фізичними особами отримають однакову земельну «стелю» – 10 тис. га в одні руки.

Наслідки.

а) Перші два роки ціна на землю буде низькою, бо пропозиція (на ринок вийде близько 10 % усієї с/г землі) істотно перевищуватиме покупців. Тож, за оцінками експертів, ціна землі коливатиметься в межах $1000 -1500 за 1 га. Скільки вона коштує в Європі дивіться у інфографіці.  

б) Через обмежене поле покупців до 1 січня 2024 року ринок земельної іпотеки буде мертвим.

в) Зросте кількість «білого» дрібного фермерства, бо фермери викуповуватимуть ці 100 га землі.

Читати до теми: Олена Коробкова: Реального кредитування на покупку землі можна очікувати з 2024 року

г) Протягом двох наступних років пожвавляться операції з емфітевзису, бо середні та великі агрокомпанії формуватимуть під себе концентровані сітки з юридичних компаній, які утворяться одразу після 1 січня 2024 року. Середній розмір таких компаній – агрохолдинг з 50-60 тис. га, що дорівнює середньостатичній сім’ї: двоє батьків, діти, бабусі і дідусі. Кожен з них номінально зможе бути власником 10 тис.га. Тобто виросте сегмент середніх агрохолдингів в Україні і відбудеться перекроювання всієї системи власників землі

ж) Масової капіталізації агробізнесу не відбудеться. Банки не кредитуватимуть дрібних, а середні та малі агрокомпанії не зможуть закладати весь свій земельний банк в заставу чи показувати його як власність, розміщуючись на біржах.

3. Іноземці та іноземні компанії

Офіційно не можуть бути власниками землі і лише після проведення всеукраїнського референдуму їх доля вирішиться – допускати/ні і як. Якщо іноземець успадковує земельну ділянку, то протягом року він має її продати, інакше – конфіскація.

Наслідки.

Не вирішеною, тобто законсервованою є доля 20% аграрного ринку. У багатьох агрокомпаній в структурі акціонерного капіталу є частка іноземних інвестицій. Багато публічних агрохолдингів, тобто їх акції щоденно можуть змінювати своїх іноземних власників. Чи буде це проблема? Для тих агрохолдингів, які вирощують на продаж, це не проблема: їм вигідніше 5-7 років працювати на умовах договорів оренди землі. Якщо ж компанія будується під конкретного власника на довго, то їй вигідніше придбати землю, але в такому разі йдеться про інвестиції на 12-15 років.

 Читати до теми: Денис Башлик: Ціна на землю становитиме $1,5–3 тис. за га і вона не падатиме

4. Банки не мають обмежень по обсягах зосередження землі у своїй власності

Але є норма закону, яка зобов’язує їх продати на торгах сільськогосподарську землю протягом двох років з моменту її отримання (якщо позичальник не повертає кредит і земля із застави переходить у власність банку).  

Наслідки.

Відсутній державний банк чи земельна агенція для викупу с/г земель. За логікою ця установа мала б концентрувати землі і здавати в оренду/випускати земельні бонди/продавати (за потреби) аграріям. Є ще оди варіант її роботи: іпотечна установа другого рівня в партнерстві з міжнародними банками, яка б дозволяла залучати інвестиції та кредитувати агросектор.

 5. Табу на землю для:

1) для всіх, якщо земля в 50-км зоні по всій лінії кордону України;

2) для фіз- та юросіб з країн, які визнані агресором (наприклад, Росія);

3) терористам, підсанкційним особам та тим, хто включений FATF у список з відмивання доходи злочинним шляхом;

4) юрособам, бенефіціарами яких є іноземні держави;

5) юркомпаніям, якщо не можна встановити кінцевого власника

 (контролера);

Порушення одного з цих пунктів призводитиме до конфіскації земельної ділянки. Порядок проведення перевірки покупців визначатиме КМУ.

 Наслідки.

 Наразі відсутній зрозумілий механізм, як відстежувати ці виключення. Тож варто очікувати зловживань.

6. Продаж землі тільки за безнал.

Наслідки.

 Відкрите питання про те, яким буде законодавство про фінмоніторинг, як відстежуватимуться всі операції з отримання грошей та капіталів для купівлі землі. Знову ж таки – поле для зловживань. Потрібно «просіяти» через «сито» і список офшорних країн.

7.Державні та комунальні землі

Не продаються, а можуть здаватися лише в оренду.

Наслідки.

За таким «плюсом» ховається велика частка розбазарених сільськогосподарських земель у держпідприємствах. Якщо копнути історію земельної реформи України, то у 2019 році йшлося лише про продаж саме державних земель. Коли стало зрозуміло, що масштаби земельного дерибану в державному секторові виходять далеко за 30%, з’явилась ідея змістити фокус «продажів» землі саме у сектор паїв українців. Тож нікому і діла не було до паїв на початку, всім хотілося заробити на державній землі. Також ніхто із реформаторів не захотів бути крайнім в багаторічному розбазарюванні земельного державного добра. Оскільки на земельну амністію ніхто у владі не погодився, відтак то вирішили «зам’яти» тему з державними землями шляхом продовження земельної децентралізації. А тут головне передавати землі громадам, а хто і скільки тієї землі отримав по факту – питання відкрите. Доки немає закону про передачу землі ОТГ – це питання не зрушити з місця, хіба на папері. Але навіть якщо і зрушити, то всі земельні афери в такому форматі навряд чи проявляться.

Читати до теми: 20% всього земельного фонду України слід залишити у державній власності

 Що варто було б зробити з державними землями – так це запустити пілотний проект по детінізації с/г земель. Ось тут ми б і побачили обсяги земельної тіні та масштаби недобору податків від сільськогосподарських державних земель. Натомість уряд вирішив злупити додаткові гроші з усього агросектору, запровадивши схему ТОВ «Менора-Агро».

Читати до теми: Плати долар контролеру за тонну – і «проїжджай»: Кабмін підготував IT-схему детінізації сільськогосподарських земель

8.Переважне право

По факту це закріпачення власника землі діючим орендарем. Це право дозволяє орендарю перепродавати його право первинного викупу с/г землі у власника третій особі 

Наслідки.

Але не все так страшно, як виглядає на перший погляд. В принципі власник паю може відмовитися продавати свою землю орендарю чи третьому «зайвому», якого йому свататиме орендар… за умови, що власник паю знайде покупця, який дасть йому більше коштів за його пай. А скільки це більше – на гривню, на 100 доларів – питання другорядне. Головне попередити орендаря, що пай продається і отримати пропозицію по ціні.

9.Конфіскацію та продаж землі

Здійснює державний орган, який контролює використання та охорону земель.

Наслідки.

За логікою букви закону ці повноваження будуть за Держгеокадастром. Якщо реформа Держгеокадастру не завершиться, то це буде зручна «дубина» для вирішування земельних питань. А те, що можна знайти привід в рамках діючих повноважень Держгеокадастру і прийнятого закону – навіть не сумнівайтесь. Окреме питання – не завершена судова реформа та корумпованість судів.

Читати до теми: Як ефективно розпорядитися державними землями: п'ять схем капіталізації с/г угідь
 

10.Власники землі для фермерського господарювання

На підставі права постійного користування, довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності та оренди землі (на підставі права постійного користування) до 2010 року, можуть викупити ці землі з розстрочкою в 10 років за вартістю НГО без проведення земельних торгів. Право власності переходить до покупця після сплати першого платежу.

 Наслідки.

  Питання з доступом до дешевих кредитів. Наразі його у фермерів немає.

11. На окупованих РФ землях

Всі операції з землею визначаються недійсними, окрім права спадкування. 

12. Ціна продажу землі

До 1 січня 2030 року не менше НГО. За оцінками експертів, зміна НГО у 2019 році призвела до істотного заниження вартості паїв у різних регіонах України, що порушило загальну логіку розпаювання. Тобто коли одна людина отримувала при розпаюванні 2-3 га, а інша 4-5 га на пай. Зміна розрахунків НГО призвела до того, що власники паїв програли від цього двічі: спочатку по кількості отриманої землі, а тепер ще й отримали зниження НГО, від якої відштовхуватиметься ціна продажу. Тож потрібно внести зміни до Земельного кодексу та всіх супровідних законів про те, щоб відправною точкою на торгах була ринкова, або оціночна вартість с/г землі.

Читати до теми: У Держгеокадастрі повідомили про три суттєві зміни у методиці нормативної грошової оцінки землі

13. Програмне забезпечення Держгеокадастру

Забезпечує інформаційну взаємодію між Державним земельним кадастром, Державним реєстром речових прав на нерухоме майно, Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань (дає бачення хто з фізосіб і юросіб чим володіє).

 Наслідки.

Незавершеність реформи Держгеокадастру та розрізненість реєстрів речових прав на нерухоме майно та на землю може призвести до зловживань та збоїв системи.  

 Що взагалі не вирішується цим законом?

Зник пункт про обмеження володіння сільськогосподарською землею на рівні районів та областей. Тобто сьогодні повністю відкрите поле для утворення земельних монополій по всій країні. Якщо найближчим часом парламент не виправить цю помилку, прийнявши антимонопольне земельне законодавство, Україну очікує сплеск земельного рейдерства «в законі».

 Наталія Білоусова головний редактор AgroPolit.com