Ринок сільськогосподарської землі в Україні: що має знати власник паю, покупець/продавець землі та орендар

Відкриття ринку обігу земель сільськогосподарського призначення ознаменувало новий етап історії України. Однак повна поінформованість учасників про умови земельного ринку залишається досі незакритим питанням. AgroPolit.com зібрав найповнішу інформацію про стан ринку землі в Україні, умови купівлі/продажу землі, ціни на пай в різних регіонах країни, умови оренди та перелік необхідної документації, яка знадобиться власникам земельних ділянок, а також потенційним покупцям чи аграріям, які хочуть розширити власний земельний банк.

Умови земельного ринку

1. Право придбання землі одразу після відкриття ринку отримують фізичні особи-українці, а через два роки – з 2024 року – юридичні особи.

2. Комунальні та державні землі не дозволяється продавати. Державні землі передадуть у розпорядження громад і вони зможуть лише здавати їх в оренду, але не продавати. Аналогічно буде з тими землями, які залишаться у держави.

3. Граничні розміри володіння землею для фізичних осіб – до 100 га, для юридичних осіб (з 2024 року) – 10 тис. га.

ПРИ ЦЬОМУ: Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина не може перевищувати десяти тисяч гектарів. Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи (крім банків) не може перевищувати загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності усіх її учасників (членів, акціонерів), але не більше десяти тисяч гектарів. При цьому, якщо громадянину належить право власності на частку у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді юридичної особи або на лише окремі акції, паї, для цілей цієї статті вважається, що такому громадянину, крім земельних ділянок, що належать йому на праві власності, також належить право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею, що дорівнює площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи, учасником (членом, акціонером) якої він є, помноженої на розмір частки такого громадянина, вираженої у відсотках, у статутному (складеному) капіталі, пайовому фонді цієї юридичної особи.

4. Право власності на земельні ділянки можуть набувати банки в порядку звернення стягнення на них як предмет застави. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на торгах протягом 2 років з дня набуття права власності. 

5. Юрособи, засновниками або кінцевими бенефіціарами яких є особи, які не є громадянами України, можуть набувати право власності на землю сільгосппризначення з дня, та за умови схвалення цього на референдумі.

6. Взагалі забороняється право власності на земельні ділянки (навіть у випадку схвалення допуску іноземців на референдумі):

• юрособам, учасниками або бенефіціарами яких є іноземці — на землі державної та комунальної власності, а також — на землі, виділенівласникам паїв, і які розташовані ближче 50 км. від держкордону України (крім держкордону, який проходить морем);
• юрособам, учасниками або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни РФ;
• особам, які належали або належать до терористичних організацій;
• юрособам, учасниками або бенефіціарами яких є іноземні держави;
• юрособам, де неможливо встановити кінцевого бенефіціара;
• юрособам, бенефіціари яких зареєстровані в офшорних зонах;
• фізичним та юр особам, щодо яких застосовані санкції;
• юрособам, зареєстрованим у державах, включених до списку тих, які не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.

8. Розрахунки, пов’язані зі сплатою ціни земельних ділянок, проводяться у безготівковій формі.

9. Не допускатиметься набуття права власності за відплатними договорами у разі відсутності документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право.

Читайте до теми: Ринок землі — правила продажу та купівлі сільськогосподарської землі в Україні

Хто може викупити землю?

Відповідно до законодавства викупити землю можуть громадяни України, яким належить право:

• постійного користування;
• довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, призначеними для ведення фермерського господарства;
• орендарі ділянок, які набули право оренди через переоформлення права постійного користування до 2010 року.

Ці категорії громадян можуть викупити земельні ділянки з розстрочкою до 10 років. Ціна землі буде дорівнювати нормативній грошовій оцінці, без проведення земельних торгів.

У разі купівлі ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після першої сплати. Нагадаємо, Міністерство юстиції розробило процедуру перевірки законності походження коштів особи, яка укладає договір про купівлю земельної ділянки. 

Варто зауважити, що за результатами опитування лише 10% українців готові продавати земельні паї (за ціною від $6 тис. до $12 тис.), а купувати – майже половина ($1 – 2,5 тис.). Це  ключові точки результатів опитування готовності населення до земельної реформи, проведеного вченими «Інституту аграрної економіки» Національної академії аграрних наук України (НААН) серед 3 тис. власників паїв. На запитання «Яким би ви хотіли бачити у майбутньому обіг земель сільськогосподарського призначення в Україні?» 24,5% опитаних відповіли, що земля взагалі не повинна продаватися і купуватися, 23,1% – за оренду, 10,7% хочуть залишити все як є, 3,9% – прихильники націоналізації усіх чорноземів. 

Ще 5,6% переконані, що землю мають викупити громади. Майже третина (31%) вважає, що потрібно запроваджувати ринковий обіг земель, але лише 3,3% із них виступають за «вільний» ринок. Приблизно 9,4% згодні з купівлею/продажем тільки за умови викупу земельних угідь громадянами України, фермерськими господарствами або бюджетоутворюючими підприємствами за згодою місцевих громад. Для 10,9% власників купівля – продаж земель можливий лише між громадянами України (як фізособами). Ще 7,4% господарів сільгоспугідь згодні на викуп земельних ділянок українцями та фермерськими господарствами.

Читайте до теми: Анатолій Мірошниченко: На всіх землі не вистачить

Як розрахувати вартість землi (НГО)?

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (№ 552-IX), який набрав чинності з 1 липня 2021 року, передбачені зміни до розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України, а саме: «Доповнити пунктом 22 такого змісту: до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку».

Враховуючи, що станом на 01.01.2021 року в Україні середня нормативно-грошова вартість 1 га земель сільськогосподарського призначення (ріллі) становить 27,5 тис. грн (менше ніж $1 тис.), нескладно дійти висновку, що цей показник абсолютно «відірваний» навіть від теоретично можливої ринкової вартості.

Нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється за формулою:

Гзд = Σ (Пагр × Гагр) + Пнсг × Гнсг

де Гзд — нормативна грошова оцінка земельної ділянки сільськогосподарського призначення, гривень;

Гагр — нормативна грошова оцінка агровиробничої групи ґрунтів відповідного сільськогосподарського угіддя природно-сільськогосподарського району, гривень за гектар;

Пагр — площа агровиробничої групи ґрунтів сільськогосподарського угіддя, гектарів;

Пнсг — площа несільськогосподарських угідь (земель під господарськими шляхами і прогонами, полезахисними лісовими смугами та іншими захисними насадженнями, окрім тих, які віднесені до земель лісогосподарського призначення, земель під господарськими будівлями і дворами, земель під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, земель тимчасової консервації тощо), гектарів;

Гнсг — норматив капіталізованого рентного доходу несільськогосподарських угідь на землях сільськогосподарського призначення, гривень за гектар.

Додаткові розрахунки. Для того, щоб порахувати нормативну оцінку ґрунтів, варто знати, як рахується нормативна грошова оцінка агровиробничої групи ґрунтів відповідного сільськогосподарського угіддя — Гагр.

Для розрахунку нормативної грошової оцінки агровиробничої групи ґрунтів сільськогосподарського угіддя в методиці також прописана чітка формула:

Гагр = Гу × Багр : Б

де Гу — норматив капіталізованого рентного доходу відповідного сільськогосподарського угіддя природно-сільськогосподарського району Автономної Республіки Крим, області, м. Києва та м. Севастополя, гривень за гектар;

Багр — бал бонітету агровиробничої групи ґрунтів відповідного сільськогосподарського угіддя природно-сільськогосподарського району;

Б — середній бал бонітету ґрунтів відповідного сільськогосподарського угіддя природно-сільськогосподарського району Автономної Республіки Крим, області, м. Києва та м. Севастополя.

Важливо знати, що використовувати як основу для розрахунків норматив капіталізованого рентного доходу вимагає чинний Закон України «Про оцінку земель». Цей показник відображає середній прибуток з гектара земель за сільськогосподарського використання, поділений на ставку капіталізації — показник, який відображає рентабельність того чи іншого бізнесу.

Читайте до теми: Чи загрожує ринок землі створенням «феодальних князівств», або поля маркіза де Карабаса

Вартість 1 га сільськогосподарської землі після відкриття ринку – прогноз

Ціна продажу землі коливатиметься у межах плюс 10-30% до нормативної грошової оцінки. Тобто середня вартість 1 га землі по Україні становитиме $1000-1500.

Очевидно, що ціна залежатиме від кількох базових факторів. Перший – нормативна грошова оцінка у конкретному регіоні. Нагадаємо, її оновили. Її актуальні показники на 2021 рік можна переглянути нижче, або детальніше за цим посиланням. 

Другий фактор – обмежене коло покупців. Наразі купувати до 1 січня 2025 року матимуть право тільки українці в обсязі не більше ніж 100 га в одні руки. Юридичні особи – за два роки. Іноземці – після всеукраїнського референдуму. 

Третій фактор – доступні кредити, тобто земельна іпотека. Мінекономрозвитку у своїх побажаннях на 2021 рік до бюджету так і не заклав жодної копійки на кредитування українців під купівлю землі, хоча раніше розповідали про потребу в 500 млн грн. Реанімоване Міністерство аграрної політики та продовольства наразі своєї позиції у цьому питанні не озвучило, бо ще поновлює свою структуру і відвойовує фінанси з бюджету на свою роботу на рік. 

Перспективна вартість землі, яку сьогодні озвучують експерти для майбутнього ринку – це середні показники НГО, що становлять приблизно 27,5 тис. грн за гектар ріллі, хоча по країні ціни коливаються від 20 тис. грн до 30 тис. грн за один га. Але це НГО, яке використовується для оподаткування, адже закон про ринок земель встановлює НГО як  мінімальну ціну на землю. Тож реальна ціна буде дещо вищою. За грубими підрахунками середня ціна за один гектар буде коливатися в межах $1,5-2 тис.

Читайте до теми: Як голові громади побачити гроші в землі

Повноваження громад (ОТГ) після запуску ринку землі

Усі землі та земельні ділянки за межами населених пунктів (за нечисленними винятками) уже перейшли в комунальну власність із моменту набрання чинності Законом № 1423-ІХ, тобто з 27 травня 2021 року. Винятком є ділянки, право державної власності на які вже зареєстровано. Якщо це так, щоб відповідна державна земля перейшла в комунальну власність, треба внести відповідні зміни до Реєстру речових прав за заявою громади.

Самоврядний контроль скасовується, але після введення в дію відповідних положень Закону № 1423-ІХ (із 26 травня 2022 року) виконавчим радам громад будуть делеговані певні функції державного контролю: їм надаються повноваження з контролю за самовільним зайняттям земельних ділянок, їх використанням за цільовим призначенням, боротьби з бур’янами тощо. Щоб отримати контрольні повноваження, відповідні ради повинні будуть прийняти окреме рішення.

Після введення в дію Закону №1423-ІХ (із 27 травня 2021 року) органи державної власності вже не можуть розпоряджатися ділянками, які ще не передані ОТГ. Якщо такі земельні ділянки підлягають передачі в комунальну власність, відповідна громада, яка має намір розпорядитися такими землями, повинна сама звернутися для здійснення реєстраційної дії.

Укладати додаткові угоди про заміну сторін у договорах оренди на землі сільськогосподарського призначення, які Головне управління передало в комунальну власність територіальним громадам необов’язково, але вони можуть бути укладені за домовленістю сторін.

Щоб вести облік земель і землевласників (користувачів, громада має створити власний геопортал. Передбачено, що відповідно до Закону №711, який набирає чинності 24 липня 2021 року, дані комплексного плану просторового розвитку громад будуть опубліковані у відкритому доступі на геопорталах громад, національному геопорталі та інших геопорталах, які вибере громада. На розробку таких планів передбачається виділення субвенції з держбюджету.

Громада може фінансувати роботи із землеустрою на території всієї громади на землях будь-якої форми власності, адже Законом №1423 до законодавства було внесено відповідні зміни.

Читайте до теми: Примусове відчуження земельних ділянок для суспільних потреб – алгоритм дій

Порядок черговості реалізації переважного права

1. У першу чергу, відповідний пріоритет мають особи, у яких є спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення (металічні руди кольорових металів, металічні руди благородних металів, металічні руди рідкіснометалевих та рідкісноземельних металів, радіоактивних металів, електро- та радіотехнічна сировина).

При цьому є важлива умова: таку прерогативу вказані особи отримують за умови, що відповідно до інформації, отриманої з Державного земельного кадастру (ДЗК), земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування, крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності особи, яка використовує земельну ділянку на праві власності, оренди, емфітевзису (право користування землею для сільськогосподарських потреб), суперфіцію (право користування землею для забудови), а також крім земельних ділянок для садівництва.

Другими в черзі опинилися орендарі земельних ділянок, які отримають відповідне право у разі відсутності суб'єкта першої черги або його відмови від реалізації такого права.

Якщо ж згідно із законодавчими вимогами вищезазначені суб'єкти не можуть набути у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, вони можуть передати своє переважне право купівлі іншій особі, яка відповідно до закону може стати власником.

2. Належність суб'єктів до першої або другої черги встановлюється за певним алгоритмом

Суб'єкти переважного права купівлі сільгоспземель першої черги встановлюються шляхом отримання витягу з ДЗК про земельну ділянку. Якщо в такому витягу відсутня інформація про наданий відповідний спеціальний дозвіл на користування надрами, вважається, що власник такого дозволу не має переважного права купівлі такої земельної ділянки.

Суб'єкти другої черги встановлюються шляхом отримання відомостей із ДЗК та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРП).

3. Важливі умови для власників аграрних соток чи гектарів і суб'єктів переважного права та окремі реєстраційні деталі

Переважне право купівлі аграрних земель реалізується за умови, що його суб'єкт сплачує ціну, за якою здійснюється продаж ділянки, а в разі продажу на аукціоні (земельних торгах) — якщо його пропозиція є рівною пропозиції, що є найбільшою із запропонованих учасниками торгів, а також виконує всі інші умови договору купівлі-продажу, встановлені продавцем.

За наявності переважного права купівлі ділянки її власник зобов'язаний не пізніш як за 2 місяці до дня укладення договору купівлі-продажу зареєструвати свій намір у ДРП.

Суб'єкт переважного права, який бажає скористатися своєю прерогативою, зобов'язаний повідомити про це нотаріуса цінним листом з описом вкладень і повідомленням про вручення або особисто під розписку. Протягом 1 місяця з дня отримання такого повідомлення нотаріус за погодженням із продавцем земельної ділянки повинен призначити день і час укладення договору купівлі-продажу та повідомити про це суб'єкта переважного права, який виявив бажання скористатися таким правом, цінним листом з описом вкладень і повідомленням про вручення.

Переважне право купівлі аграрної землі, передане іншій особі (передати його можна тільки один раз), також підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація переданого переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення проводиться реєстратором виключно за умови, що відповідне право передано за письмовим договором між суб'єктом такого права та особою, якій воно переходить, та за наявності відкритого розділу у ДРП з присвоєнням реєстраційного номера ділянці та державної реєстрації права оренди на таку земельну ділянку.

Важливо: по суті зареєстроване переважне право купівлі землі є обтяженням. У цьому випадку замість інформації про обтяжувача до ДРП вносяться відомості про особу, якій на підставі письмового договору передано переважне право купівлі аграрних соток чи гектарів.

Читайте до теми: Нові інструменти та процедури у процесі просторового планування та впорядкування земель

Що необхідно здійснити для реєстрації права власності на землю?

По-перше, у ділянки повинен бути кадастровий номер. Його наявність можна перевірити на Публічній кадастровій карті України. Якщо кадастрового номера немає – зверніться до розробника документації із землеустрою для виготовлення технічної документації щодо встановлення чи відновлення меж ділянки в натурі та зареєструйте ділянку в Державному земельному кадастрі. Під час реєстрації ділянки їй буде присвоєно кадастровий номер.

По-друге, зареєструйте право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, якщо до цього часу цього не зробили. Для реєстрації права зверніться до виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, нотаріуса чи ЦНАП.

При собі необхідно мати паспорт для встановлення вашої особи. Також для реєстрації права власності підготуйте документи:

• підтвердження сплати адміністративного збору;
• документ про права на ділянку (державний акт на право власності на землю, договори купівлі-продажу, дарування, міни, рішення суду, свідоцтво про право на спадщину).

Після реєстрації права власності на землю отримайте паперовий чи електронний витяг із Державного реєстру речових прав.

Реєстрація права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та вказаний пакет документів зможе гарантувати вам право користування, володіння, розпорядження земельною ділянкою й допоможе уникнути багатьох ризиків. 

Для онлайн-перевірки дотримання покупцем обмежень до 100 га в одні руки усі нотаріуси повинні мати доступ до Державного земельного кадастру. Для отримання такого доступу нотаріусу потрібно подати відповідну заявку до Держгеокадастру. Доступ надається не довше ніж протягом доби з моменту подання заявки.

Для чого потрібен кадастровий номер?

Присвоєння кадастрового номера – обов'язкова складова процесу приватизації, оформлення прав власності, врегулювання договірних відносин, що здійснюється шляхом державної реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі.

Кадастровий номер присвоюється земельній ділянці незалежно від форми власності. У разі переходу права власності на земельну ділянку від однієї особи до іншої, виникнення інших, крім права власності, речових прав на земельну ділянку, зміни речових прав на земельну ділянку, інших відомостей про неї кадастровий номер не змінюється.

У разі поділу чи об'єднання земельній ділянці / земельним ділянкам присвоюються нові кадастрові номери.

Якщо до 1 січня 2025 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки. Тому отримання кадастрового номера земельної ділянки, яка вже належить особі на підставі державного акта про право власності на землю, але в якому відсутній кадастровий номер, є необхідною умовою для реєстрації самого права власності на земельну ділянку.

Якщо відомості про земельні ділянки, право власності на які виникло до 2004 року, не внесені до Державного реєстру земель, їх державна реєстрація здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) за заявою їх власників.

Читайте до теми: Земельна реформа України: ринок землі, оренда, паї, емфітевзис, передача землі громадам, ціна 1 га

Які документи необхідно буде надати нотаріусу для посвідчення договору про відчуження земельної ділянки?

Пакет документів, який потрібно буде подати нотаріусу, варіюватиметься залежно від суб'єктного складу учасників правочину. Наприклад, якщо сторонами договору відчуження земельної ділянки є громадяни, то окрім документів, які підтверджують їх особу і громадянство України, потрібно обов'язково надати:

• державний акт на право власності на землю;
• договір;
• свідоцтво про право на спадщину або інший документ, що підтверджує право власності;
• документи про грошову оцінку відчужуваної земельної ділянки.

З метою визначення загальної площі ділянок, які вправі набути у власність одна особа, нотаріусу необхідно буде надати відомості та документи про перебування набувача у шлюбі, у тому числі зареєстрованому за кордоном, та про набуття землі сільськогосподарського призначення на праві спільної сумісної власності подружжя.

Водночас нотаріус, як суб'єкт первинного фінансового моніторингу, має право витребувати у потенційного покупця відомості та документи, що підтверджують джерела походження коштів для придбання земельних соток чи гектарів.

Читайте до теми: Ґрунтові ресурси України: сучасний стан, деградація, охорона

Коли здійснюється укладення договору оренди земельної ділянки?

• із земель приватної власності – за згодою орендодавця та особи, яка має право орендувати таку земельну ділянку;
• із земель державної або комунальної власності – на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування – орендодавця, або за результатами аукціону;
• на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.

Договір оренди землі укладається в письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально.

Земельна ділянка за договором оренди землі вважається переданою орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Строк дії договору оренди земельної ділянки не може перевищувати 50 років.

Строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства не може бути менш як 7 років.

Як здійснюється поновлення договорів оренди землі, укладених до 16 липня 2020 року?

Поновлення договорів оренди землі, укладених до 16.07.2020, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. При цьому у разі внесення змін до договору оренди землі після 16.07.2020 на них поширюватимуться правила щодо поновлення договорів оренди землі, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу.

Важливо. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніше ніж за місяць до дати закінчення дії такого договору має подати до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Коли може бути припинено договір оренди землі?

Відповідно до статті 31 № закону №161-XIV «Про оренду землі» договір оренди землі, серед іншого, припиняється в разі:

• закінчення строку, на який його було укладено;
• поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
• відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
• набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Величина оренди насамперед залежить від двох чинників.

Перший – прибутковість на конкретних грунтах і в геозонах. В умовах, коли випадає все менше дощових років, родючість на українських землях падає, і смуга високих врожаїв зсувається все далі в північні райони країни. Таким чином фермер, щоб залишатися прибутковим, може дозволити собі орендувати землю від $100/га – на півдні України до $200/га – на півночі.

Другий – конкуренція. Незважаючи на ажіотаж, пов'язаний з сільським господарством в останні роки, є регіони, де конкуренція як і раніше мала. Як правило, це зони, далекі від портів, прикордонні території і області з посушливим кліматом. З іншого боку, є області з історично високою конкуренцією – Полтавська, Черкаська, Хмельницька, Чернівецька. Віднедавна до клубу «дорогої землі» приєдналася і Чернігівська область. В 2014 році багато колишніх чиновників, що залишилися без роботи, з колосальними сумами поверталися зі столиці в рідні міста і агресивно заходили в сільгоспбізнес, не рахуючись з економікою виробництва. Тоді оренда підросла в 1,5-2 рази.

Якщо відкинути в сторону потенціал зростання вартості землі, то поточний рівень орендної плати дозволяє отримувати 10% доходу на вкладений капітал при вартості землі $2 тис. за один га. З погляду інвестицій, хороша земля та, яка перебуває в оренді у великих агрокомпаній зі стабільним доходом.

Середня рентабельність українських агровиробників, які платять податки, становить близько 20%. Звісно, рік на рік не схожий, але факти останніх 5 років свідчать про постійне зростання собівартості при практично фіксованій ціні на товар (якщо не брати зростання цін на кукурудзу і насіння в 2020 році). Купувати при цьому землю дорого і тим самим знижувати прибутковість основного бізнесу не всі зможуть. За поточного рівня розвитку сільського господарства, нестабільних опадів і відсутності суттєвої державної підтримки сектору складно розраховувати на зростання вартості до більше ніж $3 тис. за один га в трирічній перспективі. Для стабільності ринку добре, якщо будуть гравці, які тільки вкладають в землю, розраховуючи на пасивний дохід, і компанії, які займаються виробництвом з відповідними операційними ризиками на орендованих площах.

Читайте до теми: Земельна децентралізація і громади: як зміниться життя ОТГ після запуску ринку землі та закону про геопросторові дані?

Коли договір оренди землі може бути достроково розірвано?

Визначено два шляхи дострокового розірвання договору оренди землі: за згодою сторін та за рішенням суду.

За згодою сторін:

• у разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення — за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань;
• у разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

За рішенням суду:

• невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону «Про оренду землі»;
• невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору;
• у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;
• на підставах, визначених Земельним кодексом та іншими законами України.

Читайте до теми: Недореформований Держгеокадастр – невирішені питання: категорії та види земель і їх цільове призначення

Як здійснюється нарахування земельного податку фізичним особам?

Земельний податок – це обов'язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок і земельних часток (паїв), та постійних землекористувачів.

Нарахування земельного податку здійснюється податковими органами (за місцем знаходження земельної ділянки) індивідуально для кожної фізичної особи на підставі даних Державного земельного кадастру.

Контролюючі органи обчислюють суми земельного податку та надсилають (вручають) платнику за місцем його реєстрації до 1 липня поточного року податкове повідомлення-рішення.

Фізичні особи сплачують земельний податок протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення.

Якщо платник податку виявив розбіжності у відомостях про земельну ділянку, що були надані контролюючими органами, йому необхідно звернутись до контролюючого органу за місцем знаходження земельної ділянки з оригіналами документів на право власності, користування пільгою для проведення звірки та уточнення даних.

Читайте до теми: Законопроєкт 5600 – удар по агросфері: уряд хоче підвищити податки для АПК, виключити птахівників з 4 групи платників та змінити норми продажу землі

Коли потрібно встановлювати межі земельної ділянки?

Власник земельної ділянки має право вимагати від власника сусідньої земельної ділянки сприяння встановленню твердих меж, а також відновленню межових знаків у випадках, коли вони зникли, перемістились або стали невиразними.

Основні випадки, в яких виникає необхідність встановлення меж земельної ділянки:

• втрата чи пошкодження раніше встановлених межових знаків;
• проведення будівельних робіт на земельній ділянці (у т. ч. при встановленні огорожі земельної ділянки);
• під час вирішення межових спорів з власниками сусідніх земельних ділянок;
• буріння свердловин;
• придбання земельної ділянки новим власником та інші.

Як реалізувати своє право на безоплатне отримання земельної ділянки?

Передача земельних ділянок безоплатно із земель державної та комунальної власності у власність громадян у розмірах, визначених законом, провадиться один раз по кожному виду використання. Це означає, що ви маєте право отримати у приватну власність до шести земельних ділянок різного цільового призначення: для ведення фермерського господарства; для ведення особистого селянського господарства; для ведення садівництва; для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка); для індивідуального дачного будівництва; для будівництва індивідуальних гаражів.

Крок 1. Обрання вільної земельної ділянки за бажаним місцем розташування та з відповідним цільовим призначенням. У цьому може допомогти Публічна кадастрова карта за посиланням.

Крок 2. Звернення до сільської, селищної, міської ради (якщо питання стосуються земель комунальної власності) та надання необхідних документів.

Крок 3. Замовлення розроблення проекту землеустрою у землевпорядній організації шляхом укладення відповідно договору з чітким визначенням вартості та строків виконання робіт.

Крок 4. Реєстрація земельної ділянки у Державному земельному кадастрі.

Крок 5. Затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Рішення про затвердження проекту землеустрою є одночасно рішенням про передачу земельної ділянки у власність чи у користування.

Крок 6. Державна реєстрація права власності тепер вашої земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Після реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно ви стаєте повноправним власником земельної ділянки.

Читайте до теми: Як захистити право власності аграрію та основні схеми аграрного рейдерства

Як змінити цільове призначення земельної ділянки?

Зміна цільового призначення земельних ділянок, що не належать до державної чи комунальної власності, здійснюється сільською, селищною, міською радою.

Етап 1. Необхідна нотаріально засвідчена заява на зміну цільового призначення земельної ділянки, підписана власником. Саме ця заява і буде підставою для розробки проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, цільове призначення якої змінюється.

Проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок може передбачати зміну цільового призначення декількох земельних ділянок, за умови що власником земельної ділянки приватної власності є одна особа.

Етап 2. Власник земельної ділянки повинен подати розроблений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки до відповідно сільської, селищної, міської ради. Затвердження документації щодо земельної ділянки, що розташована за межами населеного пункту, здійснюється районною державною адміністрацією.

Підставою для відмови у затвердженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки може бути лише невідповідність його положень вимогам законів і прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, документації із землеустрою або містобудівній документації. Відмова у зміні цільового призначення земельної ділянки або залишення клопотання без розгляду можуть бути оскаржені до суду.

Етап 3. Якщо рішення про затвердження проекту землеустрою прийняте, потрібно внести відповідні зміни до Державного земельного кадастру. Для цього документація із землеустрою подається державному кадастровому реєстратору через Центр з надання адміністративних послуг (ЦНАП) або через електронний кабінет.

Технічні моменти захисту прав власності

Вважливо вибудувати систему в держреєстрах таким чином, щоб держреєстратор, нотаріус, який здійснює таку дію, не мав можливості провести незаконну дію, а технічні інструменти блокували таке проведення. Зараз ми готуємо так звані острівці безпеки, які будуть вже до кінця червня запроваджені в систему державних реєстрів. І на останок, дві практичні поради для власників землі.

Перше правило – подбайте про присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці, який сьогодні є так званим аграрним паспортом. Без такого номеру не можна буде здійснити жодної юридичної операції із землею.

Друге – потурбуйтеся, щоб відомості про ваші речові права перебували не лише на паперових носіях, а були внесені до відомостей держреєстрів. Для цього потрібно звернутися до нотаріуса або держреєстратора в тому числі через центри надання адмінпослуг.

Отже, давайте входити у ринок землі із розумінням такого: Антирейдерство = Захист власності = Ефективна робота різних державних інституцій.

Чию власність та правові інтереси в умовах ринку землі має захищати держава?

Виділяємо 4-х основних учасників ринкових відносин в умовах зняття мораторію на продаж земель.

• територіальні громади,
• громадяни України і юридичні особи, зареєстровані в Україні,
• нерезиденти,
• кредитори, які будуть інвестувати в ринок землі під заставу земель.

Що повинна для цих учасників ринку землі першочергово зробити держава?

По-перше, забезпечити правомірну зміну землевласників і землекористувачів. Дати ефективні та дієві інструменти для відновлення неправомірно порушеного права власності.

По-друге, надати рівні фінансові умови для учасників ринку землі (як дрібним аграріям, так і агрохолдингам та нерезидентам). 

По-третє, гарантувати територіальну цілісність та безпеку територій в умовах інвестування у ринок землі.

Хворостяний Віталій, журналіст AgroPolit.com