«Орендні каруселі» аграрного міністра Тараса Кутового

Очільник міністерства аграрної політики та продовольства України Тарас Кутовий пропонує запровадити в Україні ринок довгострокової оренди земель сільгосппризначення, із можливістю перепродажу цього права. Про це міністр заявив в одному зі своїх останніх інтерв’ю. Таке рішення було досить несподіваним: міністр змінює свою думку чи не на кожному новому робочому місці. Які наслідки для сільського господарства матиме подальше відтермінування вирішення земельного питання? Та чи вирішить оренда питання земельної реформи загалом? У деталях разом із експертами розбирався AgroPolit.com.

ЗЕМЕЛЬНА РЕФОРМА: ПОВЕРНЕННЯ

Із тим, що питання ринку землі в Україні вирішувати потрібно, згодні усі – як аграрії, так і чиновники з депутатами. Проблема в тім, що варіантів – як бути – надто багато, а результату поки що немає. Наслідки цього вже можна побачити за статистикою: за 25 років експериментів більше 1 млн українців померли, так і не використавши своє право на розпорядження землею. За 15 років існування мораторію, його продовжували аж 7 разів. Палке бажання розірвати це замкнуте коло реформувань виявив міністр аграрної політики Тарас Кутовий, який, ще обіймаючи посаду голови аграрного комітету, активно виступав за відкриття ринку землі. Продовжив він цей напрямок і на посаді аграрного міністра. Важливим пунктом земельне питання стоїть і в розробленій міністром стратегії розвитку «3+5». Упевнене ствердження про ринок землі Кутовий полярно змінює на доцільність продовження мораторію та впровадження ринку прав оренди. Говорить він також і про затягування подання земельних законів до парламенту: «Я планую, що законопроект про обіг земель сільгосппризначення буде у Верховній Раді в робочому стані у вересні – на початку жовтня. І до кінця року в другому читанні закон має бути проголосований». Свою позицію міністр пояснює просто: мовляв, ані ринок, ані парламент поки не готові до «вільної» землі, що «скуплять землю за безцінь, користуючись важким становищем людей, які живуть у селах».

Проте колеги з аграрного комітету такої думки міністра не поділяють. «Закон «Про обіг землі» мав бути зроблений, якщо була така заява. Її треба дотримуватися, бо за цим – авторитет керівника. Я не бачу проблеми ухвалення цього закону. Його треба ухвалювати відкрито й виносити на розгляд спільноти та Ради», ― вважає народний депутат Леонід Козаченко.

Читайте до теми: Земельний мораторій ― плюси і мінуси за 25 років

Не бачить зрушень у земельній реформі й голова підкомітету земельних відносин аграрного комітету Верховної Ради Олег Кулініч. За його словами, немає консолідованого бачення побудови ринку сільськогосподарських земель. «Висловлювалися сподівання на те, що законопроект «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» буде прийнятий парламентом вже цього року. Що можу сказати... Такий законопроект дійсно потрібний… Сьогодні його немає, як немає й консолідованого бачення побудови ринку сільськогосподарських земель ані в політикумі, ані в суспільстві. Тому я б не поспішав із визначенням строків», ― зазначив Кулініч на своїй сторінці у Facebook.

Опитавши експертів, AgroPolit.com з’ясував, що ринок оренди несе багато ризиків як для власників паїв, так і для орендарів. Ми виділили основні з них:

1. ДОЗВОЛЯТЬ ПРОДАВАТИ ПРАВО ОРЕНДИ ЗЕМЛІ БЕЗ ЗГОДИ ВЛАСНИКА

Тож, що пропонує Кутовий замість зняття мораторію? Ринок оренди дозволить власникам земель та орендарям продавати право на оренду ділянок. За словами міністра, власники земель не впливатимуть на процес купівлі-продажу, але матимуть право розірвати угоду в разі, скажімо, несплати за оренду чи нецільового використання. Виходить, що права оренди будуть перепродаватися без згоди власника паю.

Член Земельної спілки України (ЗСУ) Сергій Біленко вважає, що це порушує їхні права і дозволяє відійти від виконання договірних обов’язків. «Я не думаю, що створювати зараз ринок оренди – це правильне рішення. Справа у тім, що права оренди без згоди власника ділянки будуть перепродаватися. Це – неправильно, і порушує права власників земельних ділянок, дозволяючи відійти від виконання договірних обов’язків. Зараз це не найкраща ідея», – говорить експерт.

Читайте до теми: Земельна епопея у 25 років, або Як безпечно відкрити ринок землі?

«Однією з важливих причин цього є обмеження права власності на сільськогосподарські землі у вигляді мораторію, а відповідно – відсутність повноцінного власника. Розвивати й удосконалювати ці інструменти, звісно, потрібно, але це не основне завдання земельної реформи, і її не замінить відкриття ринку сільськогосподарських земель», – зазначає експерт з аграрного та земельного права ГО Agro.ReformsUA Дмитро Сімашко.

2. ПІД ПИТАННЯМ КРЕДИТУВАННЯ БАНКАМИ

Юристи вказують на ще одну небезпеку, пов’язану із орендним правом. «Можливий ризик для власників землі полягає у тому, що вони не будуть знати, що права на оренду їхньої землі продають третім особам. У зв'язку з цим виникне багато колізій, які породжуватимуть питання: від кого власник має право вимагати орендну плату? Чи повинен власник знати, що право оренди на його землю перепродано?», – повідомляє партнер правничої фірми «Софія» Олександр Поліводський.

В умовах корумпованої судової системи і відсутності її реформ, автоматично виникає ще один ризик – немає гарантії права власності. Деякі особи намагатимуться уникнути сплати оренди, виконання інших обов’язків щодо землі, зокрема щодо охорони, шляхом передачі прав посередництва і перепродажу, братимуть кредити у банках під заставу оренди і не повертати їх, оскільки це не власник землі тощо. Ринок оренди працювати не буде, вважає Олександр Поліводський. Нагадаємо, що зараз з’являються ситуації, коли клієнти часто «кидають» банки у кредитних справах. Уявіть, що зробить недосконалий орендний ринок і чи не призведе це до чергового «банкопаду»?

Навіть якщо припустити запровадження цієї ідеї, то виникає ще одне питання – чи може право продажу оренди бути предметом застави у банку? «Юридично виписати це можливо, але чи погодяться банки брати такі застави? Адже банківські установи погодяться лише тоді, коли бачитимуть фінансову перспективу, якої тут немає. Адже якщо позичальник візьме кредит і не поверне його, то треба шукати нового орендаря, який має заплатити за право оренди», - говорить Поліводський.

3. ІМОВІРНІСТЬ ПРИВАТИЗАЦІЇ ЗЕМЕЛЬ ІНОЗЕМЦЯМИ

Досвідчений аграрій та колишній віце-прем’єр з питань АПК Леонід Козаченко вказує на ще одну проблему у реформі Кутового.

«Оренда на 49 років ― це фактично приватизація землі… Якщо зараз не буде встановлено в ньому жодних обмежень, то така країна, як Китай, спокійно може взяти в оренду на 49 років 10 млн га, і ніхто їм цього не завадить зробити, бо ресурсів у них достатньо. Що буде через 49 років? Чи оформлять її автоматично у власність? Це ризик монополії. Його треба обмежувати. У поданому законопроекті про оренду таких обмежень немає», ― пояснює Козаченко.

4. ПРО ЕМФІТЕВЗИС ЗАБУЛИ

На думку народного депутата й голови підкомітету земельних відносин аграрного комітету Верховної Ради Олега Кулініча, дивною виглядає пропозиція міністра щодо довгострокової оренди. «А що зараз забороняє укладати договори оренди на цей строк (49 років. – Авт.) і одержувати орендну плату не раз на рік, а зразу за увесь строк оренди? Якщо власник не заперечує, то це можна робити й сьогодні. Законодавство дозволяє», ― вказує на невідповідність пропозиції Кутового і норм чинного закону Кулініч. Що ж це за норма, яка це дозволяє – пояснив інший аналітик. Йдеться про таке поняття, як емфітевзис (право використання земельної ділянки для с/г потреб, який передбачає можливості застави та продажу цих прав і не містить багатьох обмежень, на відміну від класичної оренди).

Читайте до теми: Про земельну корупцію та боротьбу з нею

Експерт з аграрного та земельного права ГО Agro.ReformsUA Дмитро Сімашко пояснює, що можливість застави права оренди землі вже передбачена у ст.133 Земельного кодексу України. Також існують такі інструменти, як емфітевзис. Експерт упевнений, що ці інструменти сьогодні рідко використовуються і не розвиваються, що свідчить про низьку зацікавленість ринку у них. Хоча по суті – лишилося просто використовувати його, а не вигадувати нові норми.

5. ПРОДОВЖЕННЯ МОРАТОРІЮ ЛОБІЮЮТЬ «ФІНАНСОВІ ГРУПИ»

Україна живе в умовах невизначеності вже більше 15 років, а питання земельного мораторію стає все більш риторичним. Те, що ринок землі не буде запущено у 2017 році, здається очевидним. На що очікувати власникам паїв та орендарям – теж невідомо. Експерти також сходяться на думці, що найближчим часом ситуація не зміниться. Чому?

Про «політичні ігри» довкола цього говорить Дмитро Сімашко. «Мораторій безпосередньо стосується прав 16% населення, проте останні повністю залежать від думки більшості, яку нав'язано популістичними та комерційними інтересами окремих фінансових груп», - говорить експерт. Він упевнений, що парламент та уряд навряд чи напрацюють та приймуть закон «Про обіг сільськогосподарських земель», який фактично скасує мораторій. За його словами, будь-які спроби підмінити це розвитком застави і продажу права оренди є затягуванням часу та відверненням уваги від необхідності прийняття важливих рішень.

Підтримує думку експерта ГО Agro.ReformsUA і Сергій Біленко. За його словами, мораторій не потрібно продовжувати – він і так «вічний». За Земельним кодексом, заборону на продаж земель буде знято, коли буде прийнятий закон «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Зараз навіть такого законопроекту не зареєстровано… Більше того, Біленко вважає, що який би документ не було внесено, до нього буде багато питань.

«Навіть якщо до парламенту винесуть законопроект і за нього проголосують, то там не буде положення про відкриття ринку до наступного року», - говорить Сергій Біленко. Чому не буде? Тому що ця тема – чутлива на політичні спекуляції.

Заради чиїх інтересів гальмується земельна реформа – поки не зрозуміло, як не зрозуміло, як пояснити 7 млн пайовикам, що ринок оренди їм буде вигідний. Адже, як стверджують експерти, поки що ця ініціатива міністра має більше ризиків і недоцільності, аніж реальної користі. Реалізувати ринок оренди з точки зору юридичної практики – можливо. Однак чи матиме це практичний сенс?

Наталія Ключнікова, AgroPolit.com