Продаж державних земель: чи варто починати відкриття земельного ринку саме з цього?

У контексті наближення парламентських виборів і заяви Володимира Зеленського й керівництва партії «Слуга народу» про намір відкрити в Україні ринок земель сільськогосподарського призначення вже протягом найближчого року, в Україні активно обговорюється формат майбутнього ринку та перші кроки, які має зробити керівництво країни на цьому тернистому шляху. 

Одне з актуальних питань, яке розглядає професійна спільнота — чи варто починати відкриття ринку з продажу виключно державних земель, котрі, на думку переважної більшості експертів, використовуються вкрай неефективно.

Нагадаємо, у квітні 2019 року редакція AgroPolit.com запустила опитування про очікування аграріїв від нового президента та парламенту.

Для цього ми запропонували респондентам (представникам бізнесу, експертам у галузі АПК, фермерам і представникам профільних асоціацій) відповісти на 10 ключових питань, які майбутньому керівництву держави потрібно вирішити під час своєї каденції.

Також ми зібрали всі публічні аграрні тези команди Зеленського і показали їх у матеріалі тут.

Хто працює на державних землях

За словами доцента Київської школи економіки, експерта з земельних питань Олега Нів’євського, у нас в країні, крім того що держземлі використовуються неефективно, так ще й про кількість користувачів орендованих держземель можна сказати лише приблизно.

«У державній власності ми нарахували приблизно 10 млн га земель. Є певний розподіл між користувачами цих земель: земля є у власності державних підприємств; НААН України; також є землі, які здаються в оренду приватним агропідприємствам. Середній розмір орендованої ділянки становить 82 га. Ціна: 952 грн — без проведення торгів, 2793 грн — на аукціоні (2016 р.).

Варто зауважити, що землі, які перебувають у користуванні різноманітних приватних організацій, не плюсуються до озвучених 10 млн га. Це означає, що ми маємо певні проблеми з підрахунками. Ми не знаємо достеменно, що відбувається з цими держземлями», — прокоментував ситуацію Олег Нів’євський.

Як повідомив доцент Київської школи економіки, відсутність чітких цифр впливає на показники динаміки в сфері оренди держземель. Наприклад, кількість державної землі в оренді приватних сільгоспвиробників у 2015 році оцінювалась на рівні 4,6 млн га, в 2017 році — 2,5 млн га, а цього року — 1,4 млн га. Ці показники досить дивні та, за словами Нів’євського, не відображають реального стану справ.

Читати до теми: За три роки кількість державних земельних аукціонів зросла на 270%

«Тільки 20% держземель зареєстровано в Держземкадастрі, а про «ефективність» використання цих земель для державного та місцевих бюджетів свідчить той факт, що середня орендна ставка до запровадження земельних аукціонів становила: 4,3% — у 2013 р., 5,3% — в 2014 р., 6,9% — в 2015 р. Це означає, що місцева влада отримує досить малий зиск від оренди землі. Також про неефективність використання державних земель свідчить той факт, що наразі лише близько 100 га державних сільгоспземель передано в оренду за дійсно ринковими ставками через аукціони», — заявив Нів’євський.

Читайте до теми: Земельна лавочка відкривається: якою буде ціни продажу й оренди 1 га с/г землі

На думку експерта, порівняння ціни оренди та попиту між приватним і державним сектором, виступають орієнтиром – куди варто рухатися земельному ринку. Оренда паїв: 1613,4 грн/га, оренда держземель: 3 431,5 грн/га. Держземлі більш привабливі для бізнесу (середній розмір державних ділянок 82 га, на відміну від приватних ділянок, розміром, приблизно 3,6 га) => буде підвищений попит на них => вищі ціни.

Державні землі — це ласий шматок, цікавий бізнесу

«Державні землі — ласий шматок, який цікавий бізнесу. Попит на такі землі буде підвищеним, бізнес буде готовий платити за це більше, адже такі землі привабливіші для більшості бізнес-моделей. Ціна на державні землі буде вищою за ціну на приватні ділянки», — упевнений Нів’євський.

За його словами, пропозиція буде обмеженою, а ціни на земельні ділянки, які продаватимуться, — непропорційно високими.

Це доводить різниця між ціною оренди на державну землю, яку виставляють на аукціоні, й на приватні землі — нині вона більша удвічі. Немає підстав говорити, що буде інакше на ринку купівлі-продажу земель. Можна очікувати такого ж розриву між цінами на державну землю та приватну й за продажу цих ділянок», — заявив він.

Експерт додав, що переважно доступ до цієї землі отримають великі компанії, а малим і середнім фермерам вона буде «не по кишені». Також, якщо запускати у продаж тільки державні землі, економіка отримуватиме щорічно лише $2 млрд додатково, тоді як продаж земель всіх форм власності принесе $7-15 млрд. Купити цю землю зможуть явно не малі та навіть не середні сільгосппідприємства, та й цілей земельної реформи, за таких умов навряд чи буде досягнуто.

Читайте до теми: Які ходи зроблять король і дві королеви, і на що чекати: Пат чи мораторний Гамбіт?

У фіналі своєї доповіді Олег Нів’євський звернув увагу учасників дискусії на важливий момент у відкритті земельного ринку:

«Якщо відкривати ринок земель починаючи виключно з державної власності, це дасть мінімальний вплив на розвиток кредитного ринку. На мою думку, в такому випадку ліквідність буде доволі малою. І я не впевнений, що банкам буде цікаво працювати з державною землею у разі впровадження такого сценарію. Для порівняння: у розвинутих країнах в середньому в обороті перебуває щорічно близько 1% всіх аграрних земель. Якщо говорити в цьому аспекті про Україну, в нас повинно обертатися щороку близько 400 тис. га, але досі йдеться про 50-100 тис. га», — заявив Нів’євський.

У свою чергу голова правління Офісу ефективного регулювання Денис Малюська заявив, що є різні варіанти відкриття земельного ринку, і можливість продажу державних земель (на початку) — це лише один із них. Ця опція не є найбільш популярною у експертній спільноті.

«Є складніші варіанти і складніші умови, над якими варто ламати голову – це й встановлення чи невстановлення обмежень на площі земельних ділянок; суб’єктний склад того, хто має право набувати земельні ділянки; інституційні проблеми цієї реформи (хто забезпечуватиме кредитування, чи можлива якась допомога у погашенні відсоткових ставок, чи можливе сприяння держави, вирішення проблеми рейдерства – це умови впровадження ринку, а мета — забезпечити реальне право власності на земельні ділянки, гарантувати економічне зростання держави. За нашими даними, відкриття земельного ринку призведе до підвищення ВВП».

Читайте до теми: Аналіз аграрної частини політичних програм 22 партій

За його словами, та модель земельного ринку, яка покаже найоптимальніший результат, з точки зору розрахунків експертів, і буде обрана командою президента для громадського обговорення та подальшого винесення його як законопроекту. Проте, коли ця модель буде готова, проаналізована й почне втілюватися у життя, Малюська сказати не зміг, навіть враховуючи заяву Зеленського про вересневий дедлайн.

Варто зауважити, що попри позитивні моменти від впровадження відкритого ринку, наявні й чималі загрози.

Привид відкритого ринку с/г земель

Йдеться про тіньові схеми відчуження земель с/г призначення. Наприклад, прецедент у Верховному Суді, де обмін земельними паями та земельними ділянками визнали таким, що не порушує умови мораторію. Випадок цікавий тим, що він фактично демонструє можливість для збільшення тіньового ринку землі», — заявив Малюська.

У свою чергу голова Незалежної асоціації банків України Олена Коробкова додала, що запуск земельного ринку не призведе до швидкого та суттєвого зниження відсоткової ставки за кредитами на купівлю землі для аграріїв, особливо в разі запуску ринку за рахунок виключно державних земель.

Читайте до теми: Обсяг кредитів на придбання землі та під її заставу на інші цілі може сягнути від 30 до 100 млрд грн

«Запуск ринку виключно державних земель не дасть бажаного ефекту для громадян, адже для того, щоб кожен українець відчув на собі поліпшення економічного стану, потрібне зростання ВВП на рівні 10%, або $40 млрд. За попередніми розрахунками, які провели представники Київської школи економіки, відкриття ринку землі за рахунок держземель дасть зростання ВВП на рівні $20-22 млрд», — пояснила Олена Коробкова.

Заступник виконавчого директора Центра економічної стратегії Дмитро Яблоновський відзначив, що продаж держземель навряд чи пройде успішно:

«Держава має відкрити ринок для всіх форм власності одночасно. Якщо проаналізувати приватизацію держпідприємств, то можна побачити, що вона провальна, чому ж тоді продаж державних угідь, які є підконтрольними різним установам, буде інакшим», — задає риторичне питання Яблоновський.

В історії з перспективою запуску ринку державних земель варто зважати на додаткові нюанси.

Читайте до теми: Сім схем використання держземель агрокомпаніями в умовах «тіньового» ринку землі

Як пояснила голова Незалежної асоціації банків України Олена Коробкова:

«Запуск ринку за рахунок держземель не вплине на банківський сектор (або ж вплив буде мінімальним), а фермери як не мали доступу до кредитування, так і не матимуть. Тому потрібно запускати ринок землі з набагато ширшим функціоналом. За нашими власними розрахунками, відкриття ринку землі призведе до зниження річної ставки на 5-8%. Але варто пам’ятати, що облікова ставка не може бути нижчою за ставку НБУ. Якщо зараз облікова ставка 17%, нижчою вона точно не буде. Ви маєте зрозуміти, що швидкого зниження не відбудеться й очікувати кредитування на рівні 4-5% не варто.

Керівник практики нерухомості «РwC Legal Україна», фахівець із земельного законодавства Ольга Балицька заявила, що запуск ринку з держземель додасть ще одне порушення Конституції, адже навесні минулого року Європейський суд з прав людини визнав мораторій таким, що порушує права людини та міжнародне право в частині розпорядження власним майном.

Читайте до теми: Доповідна Кабміну: земельні електронні аукціони та державна земля — чи є контакт?

«Відповідно, продаж державних земель не змінить становище для селян. А Україна має дати світовій спільноті сигнал, що вона виконує норми міжнародного права, тож заслуговує гідного ставлення як до рівного партнера», — зазначила юрист.

Що краще – продаж земель чи оренда?

Україні треба мінімізувати вплив бюрократичного апарату на економіку й активно боротися з корупцією, а продаж лише державних земель погано відповідає цим критеріям, заявив Клаус Дайнінгер, керівник проектної групи спільної програми ЄС та Світового банку «Підтримка прозорого управління земельними ресурсами в Україні».

«Світовий досвід доводить, що краще впроваджувати ринок одразу для всіх земель і врегульовувати складні питання на місцевому рівні. Якщо ж затягувати зі зняттям обмежень, це даватиме додатковий час тим, у кого є корупційний інтерес, дасть їм час адаптуватися до змін, точніше, адаптувати ці зміни під свої інтереси», — впевнений він.

Читайте до теми: Земельні електронні аукціони СЕТАМ — державна земля у (не)безпеці?

У свою чергу заступник голови всеукраїнської асоціації сільських та селищних громад Іван Фурсенко акцентував увагу учасників діалогу на тому, що комунальні землі обов’язково мають продаватися зі старту ринку.

«Коли ми кажемо про відкритий ринок земель, передусім потрібно усвідомити, що має йтися не про продаж, а про обіг с/г земель. Адже землі потрібно буде не тільки продавати, а й купувати. У разі, якщо ринок землі розпочнеться виключно з державних земель, третина органів місцевого самоврядування, які вже отримали у комунальну власність земельні наділи, будуть позбавлені права на продаж, водночас ті громади, яким держава не встигла передати у власність угіддя, будуть позбавлені права якісно спланувати свої території й отримати прибуток із продажу державою землі. Державі потрібно встановити жорсткі рамки, щоб не повторити помилок, які зробили країни пострадянського простору, які відкривали земельний ринок у себе, а зараз вони докладають колосальних зусиль, щоби відкотити все назад», – наголосив Фурсенко.

Читайте до теми: Уряд передав об’єднаним громадам лише половину з 1,5 млн га державних земель

За словами Фурсенка, наприклад у Латвії право першої руки має місцевий уряд. Якщо будь-яка людина хоче продати землю, місцева рада приймає рішення: купують вони її чи пропускають лот далі на зовнішні торги. Нам варто використати такий досвід. Іван Фурсенко висловив надію, що парламенту IX скликання вдасться завершити процес передачі земель за межами населених пунктів у власність місцевому самоврядуванню, який розпочали їхні попередники.

У будь-якому разі головним пріоритетом держави має бути добробут громадян України, заявив Микола Стрижак, голова Асоціації фермерів та приватних землевласників. «Можливо, землі держави взагалі не варто продавати. Та в принципі земля має рухатися від менш ефективних власників до більш ефективних. Головне – створити доступ до фінансового забезпечення цих операцій», – резюмував він.

Позицію Стрижака підтримала ціла низка аграріїв, профільних спеціалістів із земельних питань, які були присутні у залі. Взявши слово під час діалогу зі спікерами, вони по черзі висловлювали категоричну незгоду на продаж держземель. Основна теза – краще здавати землю в довгострокову оренду, не втрачаючи право власності на цінні активи, ніж отримати одноразовий зиск у разі її продажу. 

Віталій Хворостяний, журналіст AgroPolit.com