Ринок землі та земельна реформа: Микола Сольський відповів на запитання аграріїв щодо закону 2178-10

На початку січня 2020 року представники влади провели публічне обговорення фінальної версії земельної реформи на тему «Як змінився законопроект про обіг земель після правок?». Під час онлайн-трансляції чимало читачів AgroPolit.com мали змогу поставити запитання авторам законопроекту 2178-10, але, через велику кількість охочих, в прямому ефірі було озвучено лише частину запитань. Ми вирішили виправити ситуацію і попросили одного з авторів земельного закону, голову аграрного комітету Миколу Сольського, відповісти на запитання наших читачів.

Питання щодо законопроекту №2178-10 від людей під час земельного марафону:

Фермери, які отримали землю у довічне успадкування та володіння, повинні викуповувати свою ж землю відповідно до прийнятого у першому читанні законопроекту 2178-10. Чому у тих, хто отримав свої паї пізніше й не займався фермерством, земля стала приватною власністю, а той, хто був піонером фермерського руху і пройшов найскладніший шлях, показавши всім приклад, його земля стала державною? Мало того, що цих фермерів постійно пресують прокуратура й Держгеокадастр, намагаючись забрати землю, так тепер ми повинні викупити свою ж землю, землю, яку прийняли у дуже поганому стані та розробили.

Микола Сольський: Відповідно до з/п 2178-10, громадяни, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність із розстрочкою платежу до семи років за ціною, яка дорівнює НГО, без проведення земельних торгів.

Таким чином, законопроектом надається право, а не встановлюється обов’язок (це за бажанням) придбати земельні ділянки на пільгових умовах з розстрочкою на 7 років за ціною НГО і без аукціону.

Читайте до теми: Український Держгеокадастр на європейський лад – чим вони відрізняються і що запозичити у ЄС?

Якщо ми візьмемо сільськогосподарську землю, яка зараз належить людям, це буде близько 32 млн га. Приблизно 28 млн га люди отримали в 90-ті роки після розпаювання колгоспів, тоді ж був введений мораторій на продаж. А 4 млн га, які видали пізніше, не потрапили під мораторій і там досі діє звичайний ринок купівлі-продажу, на якому, до речі, можуть бути й іноземці. Хтось за всі ці роки говорив про якісь проблеми там? А 4 млн га – це площа середньої європейської країни. Проте і на цих 28 млн га, які потрапили під мораторій, ринок теж є.

Фермери не зможуть за 5 років викупити землю, та й чому вони повинні це робити?! Можливо, є сенс прийняти законопроект №2065 від 05.09.2019 (аналог так і не прийнятого законопроекту №8236) і дати фермерам спокій? Щоб вони не ходили по судах, а працювали і розвивали село?

Микола Сольський: Відповідно до з/п 2178-10, громадяни, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до семи років за ціною, яка дорівнює НГО, без проведення земельних торгів.

Таким чином, законопроектом надається ПРАВО, а не встановлюється обов’язок придбати земельні ділянки на пільгових умовах з розстрочкою на 7 років за ціною НГО і без аукціону.

Читайте до теми: Як вирахувати вартість 1 га землі за новою нормативною грошовою оцінкою?

Яка доля очікує (у разі прийняття в такій редакції закону про ринок землі с/г призначення) 440 тис. га невитребуваних паїв? Це 100 тис. власників, про які ніхто не говорить, близько 1 млн га непереоформленої спадщини (з різних причин), швидше за все, через дорожнечу. Спадкоємці з’являться навіть через третє-четверте покоління, і в судах будуть сотні тисяч позовів щодо визнання власності. В разі прийняття неправильного рішення може вибухнути суспільний протест. Ці землі у своїй більшості не внесені в Держгеокадастр, але використовуються і за них не сплачуються жодні платежі.

Микола Сольський: Законопроект 2178-10 жодним чином не регулює питання невитребуваних паїв. Ці питання вже врегульовані чинним Законом України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)».

Читайте до теми: П’ять прогалин законопроекту про землю №2178-10: кордон, банки, переважне право, референдум та земельні трасти

Яким чином у законопроекті №2178-10 передбачено відновлення порушеного права на земельний пай, громадянам, які втратили його за протиправними правочинами, що суперечать вимогам державної заборони (мораторію)? Безплатні договори міни, де обміняно 5 га на 0,01 га – безоплатно!

Микола Сольський: Законопроект 2178-10 не регулює цих питань. Ці питання вже врегульовані чинним п. 15 Прикінцевих положень Земельного кодексу України: угоди (зокрема довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв) в частині їхньої купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їхнього укладення (посвідчення).

Чому законопроект завалили такою великою кількістю правок — аж 4018? Для чого це було зроблено? Чому більшість правок надали так звані опозиційні партії – «Батьківщина» та ОПЗЖ? Чи є тут ознаки змови між ними та правлячою більшістю?

Микола Сольський: Фракція ОПЗЖ подала 3113 поправок, які у своїй більшості повторюються за змістом і є «законодавчим спамом». Такий спам явно не спрямований на конструктивне доопрацювання законопроекту, а лише на затягування прийняття закону. В такому випадку ні про яку змову не йдеться.

Чим обґрунтований розмір території, яка передбачається в «одні руки»? Чи враховувалися, наприклад, розміри колишніх КСП, в межах яких було здійснено розпаювання? Середній їх розмір по Україні становить від 3000 до 7000 га.

Микола Сольський: У підготовленому до ІІ читання законопроекті 2178-10 передбачене обмеження щодо концентрації у 10 тис. га.

Коли покупець із пайовиком приходять до нотаріуса, в останнього є доступ до реєстрів. Він дивиться, що покупець вже купив на себе, умовно, 1,5 тис. га, крім того, фірма, яка зареєстрована на цього покупця, купила ще 3 тис. га. Це означає, що він може ще докупити 5,5 тис. га або на себе, або на свою фірму. Це контролюється вже на етапі укладання угоди. За нашим законопроектом, землю можуть купувати громадяни України, підприємства, засновані громадянами України, держава і місцеві громади. Було багато правок щодо додавання до цього списку підприємств, де кінцевим бенефіціаром є громадянин України. Та водночас нотаріусам це буде практично неможливо проконтролювати. Також ми обмежили продаж землі для іноземців, навіть після референдуму, в прикордонних смугах – до 50 км. Така практика поширена в багатьох країнах.

Чи оговорені якимось чином моменти передачі землі в довгострокове користування на 49 років (дані договори були укладені десь починаючи з 2004-2005 рр. (потім в земельному кодексі відмінили довгострокову оренду). Як у цьому випадку продати-купити? Чи це фактично вже продано?

Микола Сольський: Відносини оренди є договірними і регулюються за згодою сторін договору. Наявність договору оренди земельної ділянки не забороняє цю земельну ділянку продати, але в такому випадку орендар, відповідно до ст. 9 Закону України161-XIV «Про оренду землі», має переважне право на купівлю такої земельної ділянки.

Якою буде стартова ціна і чи відрізнятиметься вона для фізичних та юридичних осіб?

Микола Сольський: Законопроектом 2195 передбачається, що для земель державної та комунальної власності стартова ціна буде не меншою від НГО. Умови земельних торгів однакові для фізичних та юридичних осіб. На старті гектар коштуватиме $1500–1700. До речі, ще одна правка в законопроєкті стосується того, що мінімальна ціна не може бути меншою, ніж нормативна грошова оцінка. На ціну будуть впливати деякі фактори, які від нас з вами не залежать. Наприклад, в країні, яка є одним із найбільших постачальників пшениці, ціна на землю корелюється з динамікою ціни пшениці. У нас так званий сірий ринок орієнтований на ціну нормативної грошової оцінки, яка зараз становить близько 30 тис. грн. Ціна оренди та нормативна грошова оцінка у нас зростають щорічно. Відкриття ринку спричинить деяке збільшення ціни. Без ринку землі динаміка росту ціни була б десь 5–10 % на рік, з ринком – ще плюс 10%. За білий товар завжди хочуть платити більше, ніж за сірий. Тож динаміка однозначно зростатиме, якщо не буде жодних загострень у країні, бо зараз якісна українська земля недооцінена у порівнянні з іншими країнами.

Скільки землі продаватиметься в одні руки українським компаніям?

Микола Сольський: У підготовленому до ІІ читання законопроекті 2178-10 передбачено обмеження щодо концентрації у 10 тис. га. для фізичних та юридичних осіб (це обмеження сукупне із врахуванням земельних ділянок, які належать засновникам юридичних осіб).

Закон у загальних рисах прописує купівлю і набуття права власності фермерам із розстрочкою на 7 років землі, яку вони отримали в постійне користування у власність і мають в оренді. Незрозуміло, за якими критеріями це відбуватиметься, адже є фермер від 10 гектарів до 50 гектарів, а є так зване фермерське господарство, яке має в оренді, наприклад, 50 тис. га, отриманих якимось чином, використовуючи наше земельне законодавство. Платять земельний податок 300 гривень за гектар. Ці великі будуть купувати за однакових умов із малими, справжніми фермерами?

Микола Сольський: Відповідно до з/п 2178-10, громадяни, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до семи років за ціною, яка дорівнює НГО, без проведення земельних торгів.

Тобто можливість викупу на пільгових умовах з розстрочкою на 7 років за ціною НГО і без аукціону передбачене лише для громадян, які володіють земельними ділянками на праві постійного користування та праві довічного успадкованого володіння, а також для орендарів, які право постійного користування переоформили в оренду.

Чи буде враховано необхідність обстежень земель, щодо будь-яких видів забруднення (особливо радіоактивного), адже це впливає на ціну землі та безпеку продукції?

Микола Сольський: Ці питання не регулюються земельним законодавством, а є предметом природоохоронного законодавства.

Чому не вивчили досвід країн колишнього соціалістичного табору і наслідки лібералізації земельного ринку?

Микола Сольський: Було вивчено досвід країн не лише колишнього соціалістичного табору, а й держав ЄС, Північної та Південної Америки.

Читайте до теми: Джованні Сальветті: Земельна реформа без обмежень – це $10 мільярдів протягом перших 5 років

Чому ніхто не каже про оплату земельного податку на чорноземах та супіщаних землях? Наприклад, Херсонщина є зоною ризикованого землеробства, затрати на полив, бо без нього нічого не росте. Зараз земельний податок 1300 грн за га, (вартість тонни зернових становить 4000 грн). Просто неможливо працювати. Чи все робиться, щоб продати землю?

Микола Сольський: Не до кінця зрозуміле запитання в частині оподаткування, оскільки земельний податок становить від 0,3% до 1% від НГО (в залежності від рішення місцевої ради).

Щодо меліорації, то ця проблема стоїть дуже гостро. Вже працює робоча група, що розробляє механізми залучення інвестицій у модернізацію меліоративної інфраструктури та прозорого формування тарифу на подачу води.

Читайте до теми: Прив'язка оподаткування до 1 га землі відповідно до НГО та інші податкові зміни у 2020 році

Що буде із землями сільськогосподарського призначення власниками яких є банки (в результаті стягнення) протягом двох років, і цю власність банки не змогли відчужити на аукціоні? Наприклад, не було покупців за даною ціною?

Микола Сольський: У підготовленому до ІІ читання законопроекті 2178-10 передбачено, що у разі, якщо відповідно до закону власник земельної ділянки зобов’язаний відчужити її протягом певного строку і земельна ділянка не була відчужена ним протягом такого строку, така ділянка підлягає конфіскації за рішенням суду.

Які особливості регулювання набуття права власності на землі c/г призначення банками відповідно до законопроекту 2178-10 (ІІ читання)?

Микола Сольський:  Перше, банки можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення ЛИШЕ в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави (ч. 1 ст. 130 Земельного кодексу України в редакції з/п 2178-10 до ІІ читання). Тобто банки НЕ МОЖУТЬ КУПУВАТИ або іншим чином набувати право власності на с/г землю, окрім як звертати стягнення на предмет застави, якщо позичальник не виконає своє зобов’язання. Слід також звернути увагу, що таке регулювання зумовлене тим, що банки мають розглядати земельні ділянки виключно як інструмент забезпечення виконання зобов’язання позичальника.

Друге, у статутному капіталі банків дозволяється участь іноземного капіталу (ч. 1 ст. 130 Земельного кодексу України в редакції з/п 2178-10 до ІІ читання). Це зумовлено структурою банківського сектору України. У топ-20 найбільш надійних банків України  є лише 5 банків без іноземних інвестицій. Якщо обмежити коло банків, які зможуть кредитувати купівлю-продаж с/г землі, банками виключно з українським капіталом, то повноцінно ринок землі не зможе функціонувати, оскільки доступ до кредитування буде значно обмежений.

Третє, на банки не розповсюджується обмеження по концентрації у 10 тис. га (ч. 2 ст. 130 Земельного кодексу України в редакції з/п 2178-10 до ІІ читання).

Це також пов’язано із кредитуванням купівлі-продажу с/г землі. У випадку наявності такого обмеження один банк зможе прокредитувати під заставу купівлю не більш як 10 тис. га. Тобто 20 найбільш надійних банків разом змогли б надати кредити на купівлю лише 200 тис. га, що унеможливило б функціонування ринку землі.

Четверте, якщо так сталося, що позичальник не виконав своє зобов’язання перед банком і банк звернув стягнення на земельну ділянку як на предмет застави, банк зобов’язаний протягом двох років продати таку земельну ділянки на земельних торгах (ч. 1 ст. 130 Земельного кодексу України в редакції з/п 2178-10 до ІІ читання). Якщо банк не продасть за 2 роки земельну ділянку на торгах, така ділянка підлягає конфіскації за рішенням суду (ч. 2 ст. 145 Земельного кодексу України в редакції з/п 2178-10 до ІІ читання).

Позов про конфіскацію земельної ділянки подається до суду органом, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель. Конфіскована земельна ділянка за рішенням суду підлягає продажу на земельних торгах. Ціна проданої на земельних торгах земельної ділянки, за вирахуванням витрат, пов’язаних із її продажем, виплачується її колишньому власнику (ч. 4 ст. 145 Земельного кодексу України в редакції з/п 2178-10 до ІІ читання).

На якому етапі відбуватиметься заборона на відчуження частки в статутному капіталі ТОВ іноземцям, яке є власником землі сільськогосподарського призначення, якщо на даний момент такий договір може не посвідчуватися нотаріально, а реєстратор (наприклад, у ЦНАПі) вносить тільки зміни в ЄДР без перевірки реєстру ДРРПНМ, бо елементарно немає до нього доступу?

Микола Сольський: Чинна редакція Закону України 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає подання інформації про громадянство учасника юридичної особи.

Крім того, у підготовленому до ІІ читання законопроекті 2178-10 передбачено запровадити інформаційну взаємодію між Державним земельним кадастром, Державним реєстром актів цивільного стану громадян, Державним реєстром речових прав на нерухоме майно, Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань з метою одержання інформації про загальну площу земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності фізичної особи, а також юридичних осіб, учасником (акціонером, членом) яких вона є.

У випадку порушення частини 1 або 2 проекту статті 130 відбувається визнання недійсним правочину та конфіскація ділянки. У чиє володіння потряпляє конфіскована ділянка?

Микола Сольський: У підготовленому до ІІ читання законопроекті 2178-10 передбачено, що конфіскована земельна ділянка за рішенням суду підлягає продажу на земельних торгах.

Чи передбачені урядом ще якісь механізми здешевлення іпотечного кредитування під купівлю українцями землі, окрім закладених у бюджеті 4 млрд грн? Де логіка в концентрації землі, чи зможе простий українець, фермер купити хоча б 200 га землі, не кажучи вже про 200 тис. га, які закладені в законопроекті?

Микола Сольський:  До початку функціонування ринкового обігу земель с/г призначення діятиме програма держпідтримки для купівлі землі, для чого у бюджеті на 2020 рік передбачено 5 млрд грн.

У підготовленому до ІІ читання законопроекті 2178-10 передбачене обмеження по концентрації у 10 тис. га.